出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

10月17日，國新辦舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

倪虹表示，多部門打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加：

四個取消：充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類限制性措施。主要包括限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低：降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。據調查，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸。

倪虹指出，9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升，市場出現了積極的變化。特別是一線城市，10月份以來全線回穩?！敖涍^三年不斷調整，中國房地產市場已經開始筑底?！?/p>

一線城市是否出現止跌回穩信號？房價是否已經筑底，當下是合適的買房時機嗎？針對這些熱點問題，搜狐財經連線專家了中國城市房地產研究院院長謝逸楓、同策研究院聯席院長宋紅衛進行了解讀。

宋紅衛認為，對標國際上成熟的房地產市場，房價從高點到低點，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前兩年是集中調整期，后三年屬于陰跌階段。從目前來看，我們（國家）核心城市房價的跌幅，還未達到（40%），現在不是大面積配置房產的時候。

謝逸楓則持相反觀點，他認為當下房價已經調整到位，在低利潤、低首付、低稅費的情況下，買房就是抄底。如果手頭上有錢，能夠湊到首付的話，他建議別去炒股，買房最合適。

因為買房只需要投入15%至20%的資金，就能撬動100%的資金；而買股票一旦投入就是100%，最關鍵是股票如果大跌，本金就沒了，房價即使下跌，房子還是你的，而且房價漲跌周期是3至5年，還能漲回來。

以下為連線對話精編

不建議去炒股，當下是抄底買房的時機

搜狐財經：從目前來看，房價是否已經筑底？當下是買房的合適時機嗎？

宋紅衛：符合我說的那幾個標準的個別項目，我感覺是可以作為資產配置的。買房第一還是看核心地段，與區位配套緊密相關，很多外圍便宜的，不建議作為資產配置的一種方式。

此外，即使在核心區域，有一些價格調整到位的房子，更多的可能是存在于二手領域，這部分資產其實是可以入手的。對新房而言，其實是從產品品質跟稀缺性上來講。

目前，核心城市的已經進入存量市場，不能只看新房，還要看二手房。這些核心城市二手房的數據距離高點，房價下跌將近20個點。

從大趨勢來看，對標國際上一些成熟的房地產市場，如新加坡、日本東京、美國紐約，他們從高點到低點，平均降幅是40%，下跌周期大概是五年，前兩年是集中調整期，后三年屬于陰跌階段。

從目前來看，我們核心城市房價的跌幅，現在還沒有完全的達到（40%），當然個別資產跌幅已經超過這個水平，比如核心區域的學區房，腰斬的也有。

超調的這部分，可以進行資產配置。但從全部資產來講，并不具備大面積資產配置的原因，一方面是調整幅度還沒達到；另一方面，從調整周期上來講，其實國際上這些調整基本上是4到6年，按照平均五年來看的話，其實我們從2021年到現在，其實也就三年多。

北京、上海和深圳樓市是絕對存量市場，二手房的成交量幾倍于新房。所以，二手房市場的指標更具有參考性，以上海為例，二手房成交量今年比去年同期比增長了10%，量是增的，但卻是以價換量的?？梢钥吹?，二手房市場還是處于以價換量的趨勢。

調整到位的，我感覺是可以作為買房的時間點。

謝逸楓：全國的房價從2022年到現在降了10%左右，一線城市同比降了10%左右，二線城市降了15%，三四線城市降了20%，房價基本上已經調整到位了。

那么這個時候，趁著政府、趁著市場幫你按住房價，現在去買房子就是抄底。按照目前止跌回穩的政策調整趨勢來講，接下來房價上漲的這種預期會大于下跌的預期。

如果沒有因為之前的政策調控，或者說是那些問題壓住它，那么房價可能早就要起飛掉了。所以，在低利潤、低首付、低稅費的情況下，買房就是抄底。

當然，這次抄底與2018年和2014年情形不同。因為目前房地產市場所有的風險問題都爆發出來了，所以這次的抄底應該叫預期抄底、信心抄底。簡單說，要相信政府有能力、有魄力讓房地產市場止跌回穩。

但是真正能夠抄底的人非常少，原因是很多人買漲不買跌，所以真正想去抄底樓市那是不可能的。原因是房價的最低點無法判斷，但我們要遵循一個邏輯，房地產不可能一直下跌，止跌回穩是未來兩三年的一個主旋律。

所以，如果手頭上有錢，能夠湊到首付的話，我不建議去炒股，買房最合適。

因為買房只需要投入15%至20%的資金，就能撬動100%的資金，短期之內可能不會比股市的收益好；但是買股票一旦投入就是100%，最關鍵是股票如果大跌，本金就沒了，房價即使下跌，房子還是你的。

房價漲跌周期一般是3到5年。也就是說，不管你房產怎么跌，3到5年之后都會往回漲，只不過算智能的調整，可能是相對少。

按照目前的趨勢，跌幅可能會超過三年，一旦止跌回穩政策全部落地，那么房價可能就會反彈，所以買房子比買股票更靠譜，買房永遠比炒股更安全。

很多人可能還在糾結入這要不要抄底，其實我覺得，現在買房子就是抄底。

談房地產觸底回暖為時尚早

搜狐財經：發布會上提到市場出現了積極變化、一線樓市全線回暖，您認為這是止跌回穩的信號嗎？

宋紅衛：房價觸底需要同時具備四個信號：

一是政府要有大力度地救市政策入市，這個其實目前已經實現了；

二是政府大力度下場收儲跟救助，出清房地產行業風險。如果市場風險沒出清，很難談止跌回穩，最多就是結構性或者點狀回暖。

三是市場成交量逐漸回升。任何一個市場的上升周期，一個是成交量止跌回穩，然后成交量的上升帶動價格的這種上升。

就目前來看，十一黃金周之后，上海二手房漲了，但新房并沒有漲。再看30個大中型城市，商品房統計數據，新政后與去年同期比，也沒有明顯的一個漲幅，甚至還有幾個點的下降。所以，我認為一線城市現在談觸底回暖為時尚早，但可以看到出現了一些回穩的勢頭、苗頭或信號。

四是資產投資回報率需達到一定水平。當房屋租售比的指標，自下而上超過10年期國債收益率水平時，意味著房價已經接近底部。但目前來講，國債收益為2點多，而現在一些核心城市的租售比，還達不到這一水平。

但也有一些核心城市老破小超過了這一水平，如上海中山公園區域的老破小，至少是2.5%。這幾個月，上海的二手房成交，70%是400萬以內的，60%是300萬以內的，除了是政策放松后釋放了一些剛需需求，也有一部人將其作為一項資產配置方式。

未來，降息是趨勢。最近咨詢我的比較多，他們會選擇核心地段里面，收益率比較穩定的的這類老破小，作為一種資產配置方式。

房價觸底，一定要同時具備這四個條件，但第二、三、四個指標仍需要持續性的觀察，成交量的上升，不能看某一天，不能看某幾天，一定要看持續性的表現。整個市場來講，我感覺現在談回暖還是有點過早。

謝逸楓：一線城市回暖確實是止跌回穩的信號，雖然這個信號不是很強烈；第二是民營企業重返土地市場拿地，也是一種止跌回穩的信號；第三是，除了要落實之前的政策之外，未來的房地產政策還會加碼，所以房地產市場未來上漲才是大趨勢，下跌這可能性非常低，不可能永遠下跌。

一線城市會穩信號已經有了，未來能不能持續下去，與政策落實有很大關系。政策層面一定程度上決定了房地產市場的走勢與趨勢，一旦政策的閥門打開，我相信未來房地產市場的是大概率是復蘇的。