出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

10月17日，國新辦舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

倪虹表示，多部門打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩，概括起來就是四個取消、四個降低、兩個增加。其中，“兩個增加”因提到城中村改造貨幣化安置而受到關注。

兩個增加：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。據調查，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸。

業內人士紛紛指出，棚改貨幣化重回房地產市場。

4萬億對現有“保交房”項目覆蓋程度如何？城中村改造貨幣化安置是發放現金，還是房票等方式？一線城市是否出現止跌回穩信號？針對這些熱點問題，搜狐財經連線專家了中國城市房地產研究院院長謝逸楓、同策研究院聯席院長宋紅衛進行了解讀。

宋紅衛認為，按照這次的政策導向，棚改貨幣化應該會采取直接給錢。就是拆遷給錢，鼓勵拿到錢的人去市場購房，100萬套棚改預計將釋放至少60萬套購房需求。

謝逸楓則持相反觀點，他認為棚改貨幣化不會直接拆遷給錢走舊路，而是會“以房換房”。現在股市這么火，如果拿到補償款全部投入股市被套，就不能買房去庫存了，政策還是希望去庫存，不是希望炒房或是炒股票。

以下為連線對話精編

4萬億基本覆蓋保交樓資金缺口

搜狐財經：如何看今天發布會上的各項政策？尤其是對于霓虹部長提到的兩個增加，一是“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億；二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

宋紅衛：原來的“保交樓”項目，優質項目被優先考慮納入“白名單”，導致剩余項目面臨更大挑戰，此次政策提出合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，市場風險會加速暴露，對于樓市止跌回穩至關重要。

此次提出的100萬套改造項目，主要是指條件成熟的，意味著未來規模肯定會更大，這些項目更多聚焦于一二線城市。這次棚改采取的是貨幣化安置方式，以上海為例，先前貨幣化安置的錢，60%又會重新回到樓市，按照這個比例看，100萬套棚改預計將釋放至少60萬套購房需求。

一線城市是樓市止跌回穩的風向標，我感覺此次100萬套棚改支持的核心，其實也在這些城市，因為貨幣化安置之后，對于樓市的置換的需求提升是比較明顯的。

很多人有一種錯覺，就是一線城市有很多“拆二代”，但根據相關部門之前的統計，貨幣化安置當中，至少有40%-50%的人是家里面的唯一一套住房，棚改會后再去買房子，這對于一線城市量的釋放和回穩是一個大的支撐。

謝逸楓：此次發布會有兩大關注點：一是“白名單”信貸規模增加到4萬億，相當于“保交房”任務由政府幫開發商去完成。當然，這不同于2008年4萬億經濟刺激計劃，也不同于2015年的PSL 4萬億棚改貨幣化概念，不會創造出基礎貨幣的增長，也不會創造出更多的住房需求。

4萬億對“保交房”的覆蓋面究竟有多大？可以通過兩組數據來看，2023年保交房的目標是350萬套，還差49萬套沒有完成，按照全國平均房價10437元每平方，按照100平方米一套，資金缺口是5114億元。

今年保交房目標是3.96億平方米，就是396萬套，前9月已經保交房246萬套。如果按照今年前八月份的房價9855元每平方米推算，今年保交樓資金規模達到約3.9萬億。

也就是說，今年的3.9萬億疊加去年的資金缺口，全部加起來是4.4萬億。所以，此次的4萬億的房產項目“白名單”一旦落實，基本覆蓋了保交樓資金缺口，可以覆蓋全國大概2萬個項目。

目前，“白名單”項目已經發放2.23萬億，保交樓資金缺口還需要2.18萬億元。但后續的2萬億額度，不是一次性全部發放，應該是這個按期投放，預計到明年才能夠全部落地。

第二個亮點是棚改貨幣化回歸房地產市場。2014年至2017年的棚改是創造需求，但這一次能否創造需求、刺激房地產，首先要看規模，100萬套規模，包含50萬套城中村改造，還有50萬套是危舊房改造。

而危舊房改造并不能創造購房需求，城中村改造才能真正帶來買房需求。按照每一套100平方米，50萬套就是5000萬平方米，但貨幣化安置的具體落地方式，直接發錢還是“以房換房”，決定了這5000萬平方米購房需求是否能真正釋放出來，這就要后續的落地細則。

但有一點，城中村改造絕對可以成為消化住房庫存的重要動力。

無論是4萬億“白名單”規模，還是城中村改造，落地過程較為緩慢，不能指望短期內使得房地產市場觸底反彈，讓房價暴漲，這個是不太可能的。

國慶節過后，一線城市樓市火爆，但這是政策刺激的短期結果，持久性如何并未可知，而且房價也沒有觸底，一線城市與二線城市房價并未上漲。

棚改貨幣化，發錢還是“以房換房”？

搜狐財經：棚改貨幣化安置，以往有哪幾種方式？

宋紅衛：以上海為例，一種是“以房換房”，但有一定的限制，換房額度不能給你安置的額度，比如拆遷給到的安置額度是500萬，換房額度就不能超過500萬；第二種是直接拿錢；第三種是指定安置小區，基本是這三種方式。

按照這次的政策導向，應該會采取直接給錢。因為原來有段時間，不鼓勵貨幣化安置的，尤其是2017年之后，更多的是用房子去做安置。這次又有了一些調整，這里面應該有幾個原因，一是要消化存量去庫存；二是激發改善型需求或者安置型需求的釋放。

其實可以看到，在整個樓市下行階段，正常合理的需求不能正常釋放，這是對市場影響最大的。因為在任何階段里，都有一個合理的基礎需求，就是剛需，而下行階段就會導致真實有需求的人觀望，改善型需求的人由于選擇面更寬，比純剛需的人可能觀望期要更長。

但從貨幣化安置的角度來講，就會加大這部分人提前落定置換，加大這些需求的釋放，其實也給了他們一定的資金支持。這次政策導向里，應該是鼓勵以純貨幣化安置的這種方式，也就是拆遷給錢，拿到錢再去市場買房子。

謝逸楓：我認為這種方式（拆遷給錢），對于很多城市可能很難實施。因為這一次貨幣安置方式可能跟往年不太一樣，“以房換房”可能性更大。

但是按照目前的拆遷安置標準，我相信更多人選擇要房子，不會選擇要錢。原因就是要的錢可能買不到現在的房子，房價雖然下跌，但是很多城市房價還是很高。

我認為，現在的政策導向，很可能是“以房換房”而不是給錢，如果你拿到錢不買房子去炒股怎么辦？現在股市這么火，如果給你幾千萬補償款，然后全部投入股市，一旦被套就又不能買房了，所以政策可能就是鼓勵“以房換房”。

這樣不僅能去庫存，也能防止樓市的資金流入到股市。實際上，2014年至2015年的貨幣化安置，就是因為有一些人盲目的拿樓市的錢去炒股，導致股市出現5000點，開發商去三四線城市超規模拿地開發搞建設。所以，貨幣化安置不能走老路，不能像以前那樣拼命發錢，最后要么炒房，要么就炒股，這樣不行。政策還是希望去庫存，不是希望炒房或是炒股票。