作者 | 深鵬

數據支持|勾股大數據（www.gogudata.com）

萬眾期待的關于地產的發布會，刺激力度還是不小的。

先簡單匯報一下重點內容：

1、充分賦予城市政府調控自主權，調整或取消各類住房限制性措施，如限購、限售、限價等；

2、降低公積金貸款利率（0.25%），降低住房貸款首付比例（15%），降低存量貸款利率，降低賣舊買新換購住房的稅費，降低購房成本，減輕還貸壓力，支持改善型住房需求；

3、通過貨幣化安置，新增實施100萬套城中村改造；

4、年底前將“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元。

總結下來，就是“四個取消，四個降低，兩個增加”。

劃重點，第3、4點，這也是市場比較期待的。

不過，地產股今天表現不佳，大概率就是之前漲高了的緣故，趁利好獲利了結。

行情下跌，并不能簡單解讀為政策不及預期，實際上，能夠做出這樣的安排，一方面顯示國家對于解決地產問題的決心，另一方面也顯示出相當大的勇氣和魄力。

上一輪棚改，曾經改出了一輪牛市，那這次呢？

01

地產、地產，還是地產

這一次的政策力度，算是最近幾年最重磅的，可以稱之為新版的貨幣化棚改。

2015年的時候，為了清理當時過高的房地產庫存，國家開始了貨幣化棚改，主要資金來源是央行提供的抵押補充貸款（PSL）。

那輪貨幣化棚改的時間，主要集中在2015-2018年，總投資額6.26萬億元。

官方的統計數據，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。雖然2017年后，住建部門不再公布全國棚改貨幣化安置比例，但是根據業界估算，2015-2018年全國棚改貨幣化分別去化庫存為1.5億平米、2.5億平米、3.1億平米和2.5億平米，分別占比2015-2018年全國住宅銷售面積的14%、18%、22%和17%，均值18% ，占比2015-2018年全國商品房銷售面積的12%、16%、18%和14%，均值15%。

棚改推出后，整個地產上下游投資拉動效應很明顯，對于居民消費的刺激作用也很大。

一二線城市就不說了，三四線城市其實才最明顯。因為這些地方的棚戶區居民，原先收入低，消費也低，但經歷貨幣化棚改之后，居民手里有了錢，除產生新購房需求、刺激房價上漲之外，房產增值也讓居民有更多的消費能力，加上移動互聯網技術的發展，衍生出很多新的消費產品和消費模式，直接或者間接催生出史無前例的消費熱潮。

甚至可以說，那一輪貨幣化棚改，成功地讓中國經濟擺脫了后金融危機時代的低迷，造就新的繁榮。

當然，過快的刺激也產生了一些副作用，最典型的就是房價過快上漲，使得居民家庭總負債率上升，提前透支一部分未來的消費能力。

不過，總的來說，效果還是很明顯的，這也是市場和業界一直期望能夠再來一次貨幣化棚改的原因。

今天，國家正式宣布啟動地產行業的貨幣化改造，有了新的購買力，地產庫存清理，房價止跌回穩也就增加了可能性。

了解國內經濟狀況的人都知道，地產是目前所有經濟問題的關鍵。

即使經歷了數年的下行，地產占GDP的比重仍然在20%左右。這么龐大的產業，國內尚找不到另外一個。

也正因如此，地產問題不解決，經濟也很難重新起來。

當然了，地產問題是很復雜，三言兩語說不清楚。最容易看的指標，就是房價。

換句話說，只要房價不跌了，那基本可以看做經濟的觸底信號。

雖然也有一些人說，這次的改造規模跟當年比要小，但在目前的財政環境下，能夠做到這樣的規模，實屬不易。而且，要知道，經過2015年的貨幣化棚改，還能夠符合改造條件的小區已經減少了，簡單地線性對比意義并不大。

接下來，就看實施效果和房價表現了。

這個啊，大家拭目以待就是了。

需要提及的是，關于資金效果，當年的PSL發行傳導至基本面改善，滯后約3個季度。

如PSL在2015 Q2 大規模實施后，三四線城市的銷售面積在2016 Q1才迎來明顯增長。2016Q1-Q3是PSL發行高峰，每個季度的規模分別達到3136、2807、2526億元，對應的商品房銷售高峰則發生在2016Q4--2017Q2 , 銷售面積同比分別為18%、28%、19%。

因此，真正的銷售數據有反應，要等到明年了。大家不必過分糾結現在的銷售數據，耐心等待明年數據出爐時再看即可。

02

慢牛，會有嗎？

回到股市，隨著地產政策陸續出臺，炒政策預期將告一段落，接下來就是看銷售業績說話了。

所以，接下來地產股沖高回落，是不可避免的，不過也不會一下子就崩下來，如果沒有其他大的利空影響，反復拉、震蕩下行的可能性比較高。

目前的市場，總的來說，牛市的第一階段，即瘋牛階段，也就是閉著眼睛買都能賺大錢的階段，已經過去了。

剩下應該期待什么？

慢牛！

但是，慢牛到底是什么，未必每個人都清楚。

這里就簡單科普一下。

對于慢牛是什么，每個人的定義當然不一樣，但取個最大公約數，大家大概都會認可，慢牛就是基本面驅動的行情。

這里的基本面，包含兩個方面，一個是宏觀的，也就是國民經濟；另一個是微觀的，企業業績。

兩者是相輔相成的，誰也離不開誰。宏觀經濟好，整體的企業盈利也不會差到哪里去，反過來，整體企業盈利好，宏觀經濟也沒有理由不好。

美股其實是一個很好的觀摩對象。

從1990年之后，美股大概經歷了三波慢牛，第一波是1990-2000年，第二波是2002-2007年，第三波是2009年至今。

每一次都有對應的基本面驅動因素。

如：第一次有PC互聯網，第二次有互聯網+地產，第三次是移動互聯網、AI。

現在很多人都是美股的估值很高，但你仔細查一下會發現，那些指數的中流砥柱，像蘋果、微軟、谷歌等大型科技公司，PE大多都是二三十倍，這個估值并不高，屬于合理范圍。

股價的兩大決定性因素，估值和盈利。美股漲了這么多年，仍能夠保持在合理估值，說明企業盈利在過去多年的增長也是很客觀的。

基本面驅動的行情，最大的好處就是一路向上，速度未必會很快，但勝在持久，長陽狀態是讓盡可能多的人賺到錢最好的方式，沒有之一。

當然，慢牛也有“壞處”，在于慢，沒有足夠的時間，效果是呈現不出來的。在慢牛行情中虧錢的人，大部分都耐不住寂寞，當然也守不住繁華。

這點和A股不同，A股的牛市一般比較快速，論短期的賺錢效率，那確實會比美股高。但是拉長時間看，又未必比得上美股。

不過，相信已經經過比較大的制度性改革，以及隨著投資者逐漸成熟，慢牛行情也會發生在

A股市場。其實，慢牛的分析框架和觀測指標都比較簡單，那就是宏觀經濟。

回歸到國內，重點就是房地產。

一言以蔽之，什么時候房地產問題都解決了，那經濟的問題也就解決得差不多了。經濟好，那慢牛就會有。

在這點上，我們應該多一點信心。大家也都看到，國家在努力，解決房地產問題的舉措也在持續推進。

風物長宜放眼量！

03

流動性行情來了

當然，慢牛是比較遠的事情，還是說說當下的機會吧。

從行情的走勢來看，隨著瘋牛結束，分化是免不了的，有些預期落空的板塊在持續回調，但也有一些有邏輯支撐的板塊繼續上漲。

雖然瘋牛沒了，但好消息在于，流動性起來了。

美聯儲進入降息周期，我們這邊已經沒有最后的貨幣寬松障礙，隨著全球流動性寬松周期開啟，接下來的市場是不差錢的，流動性行情實際上已經來了，區別只是在于熱錢會流向哪里。

大致的方向有兩個，一個是基本面好、業績好的公司，另一個就是成長概念公司。

這也能夠解釋為何一些科技板塊最近的走勢不錯，即使有回撤，但幅度較小，有的已經重回上漲。

之前炒作的題材，在目前流動性環境下，很有可能會重新拿出來再炒一波。比如新質生產力、人工智能、低空經濟、半導體國產替代、機器人，等等。

這些板塊依然值得重點關注，哪個有利好刺激，哪個行情就會起來。

當然，也需要注意可能出現的過熱現象，因為這些板塊聚集了大量游資，快上快落，波動率通常會比較高。

如果是一般投資者，比手速是快不過游資的。游資通常會猛拉幾個板，搞得散戶眼巴巴看著上漲，自己卻買不進，干著急。待釣足散戶胃口后，突然開板，散戶沖進去的時候，其實已經漲了60%、80%，還怎么買？

老手死在抄底，新手死在追高。

很多人一看到股價暴漲，就擔心自己不上車就沒有機會了。

但實際上，類似的情況已經在股市演繹過無數次，即使錯過，也不用可惜，耐心等到下一次低位的出現就是，因為這些板塊會持續走波段行情，上去、下來，再上去，再下來，根本沒有錯過一次就再無機會一說。

最后想說的，是多點耐心，等待慢牛，不要盲目追高，在一個相對低位去布局，總會賺到錢的。