大家好，我是蘇北哥！昨天一篇討論南京后市房價走勢的文章，在微信公號后臺產生了一些反響！粉絲們問的最多的當然還是那個老問題：后面南京房價到底會不會漲？且不論這個問題目前有沒有確切的答案，但就目前購房粉絲們對于南京樓市的態度已經和一個月以前有了大大的不同，“不再是漠不關心或者持續觀望，而是變得開始積極咨詢，緊跟后市動向了”。可見國慶前夕的924、926兩次重磅ZC組合拳，的確改變了后市的市場預期。

至于后市南京房價會不會繼續上漲，或者說是“急漲”還是“緩漲”，北哥認為一方面要看新盤KFS的操盤能力，另一方面，也是最關鍵的要看后續ZC支持力度，根據最新消息，明天房地產將出臺重要ZC。

01.

明早10點，ZY五大部門將針對房地產市場舉行新聞發布會，后市預計會往哪些方面走？

根據昨天晚間住建部旗下中國房地產報宣發的重磅消息，GWY新聞辦公室已經定于2024年10月17日（明天）上午10點舉行新聞發布會，住建部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融管理總局五大部分負責人將介紹促進房地產市場平穩發展的有關情況，并答記者問。

這一重要新聞曝出，立刻為國內房地產后市注入了新的懸念？莫非又有重磅支持ZC出爐？這又會給買房人產生什么樣的影響呢？

誠然，國慶前后，國內針對房地產的高層會議是十分密集的，一個個足以改變后市市場格局的重磅ZC如雨點般砸下。924YH、證券、金融監管三部門新聞發布會，GX調降存量房貸利率、降低存款準備金率0.5個百分點、7天逆回購操作利率降低0.2個百分點；

926ZYZZJ召開會議，首次提出了“房地產市場要止跌回穩”的要求，激起了國內購房群體對后市發展的正向預期，并且會議要求要“實現有力度的降息”；對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量；并且要求土地、財稅、金融等ZC，推動構建房地產新模式。

926會議主要內容

929YH迅速發布了本輪存量房貸利率調降的具體方案，10月31日之前統一調降，幅度LPR-30BP。10月12日，工商、建設、農業、中國、交通已經發布公告，調整的具體時間定在10月25日。

10月12日同天，財政部舉行新聞發布會，圍繞穩增長、擴內需、化風險，明確將在近期陸續推出一攬子有針對性的增量ZC舉措。

10月12日財政部新聞發布會現場圖片

而明天上午10點的新聞發布會，從級別上應該是924以來，級別最高的，住建部、YH、財政部、金融監管總局、自然資源部5個部門負責人共同出席。

然后在會議針對的領域方面，明確了是專門針對房地產，介紹促進房地產平穩發展的情況。

文章開頭，北哥用了一些篇幅回顧了近期重要會議出臺的有關房地產的ZC內容，就是為下面的觀點做一個鋪墊，現在可以明確是明天新聞發布會的五大部門，囊括了房地產業的各個方面，住建部負責房地產開發、建設新規的制定；YH負責房地產金融，包括放棄融資，購房人貸款等等；財政部決定了未來對于房地產的財政支持力度，包括地方ZF專項債、存量土地宅等等；而自然資源部則主管土地資源和規劃，所以明天可能會出臺一些關于土地供應以及土拍方面的新規

很明顯，國慶后的高級別會議就是對國慶前諸項房地產ZC框架的執行和落地，目前來看，針對924、926兩場ZY級別會議，有的ZC已經快速落地了，比如存量房貸利率調降；四大一線城市限購松綁等都已落實，但有的目前尚未落實，未落實的內容可能就是就是明天新聞發布會的重點。

926會議提到的，“將實施有力度的降息”，除了存量房貸利率調降以外，當然還包含新發貸款利率的調降和存款利率的調降。

之前市場早有傳言，國內未來存款利率的調降底線大概是1%左右，距離這個底線，國內四大行起碼還有30-115個基點的調降空間；而這兩天南京已經有媒體大V預測，存款利率調降可能是明天會議的一個重點。

而關于新發房貸利率，國內有大V早已預測應該會持續調降至2.3-2.6%水平。

除了利率的進一步調降，上周財政部新聞發布會針對房地產市場的3項ZC具體執行版本也有望于明天會議公布。

第一，允許專項債用于土地儲備，主要是考慮到當前閑置未開發土地較多，支持地方政府運用專項債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強土地供給調控能力。

第二，支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當前已建待售住房較多，將采取用好專項債收購存量商品房，并繼續用好保障型安居工程補助資金，支持方向進一步優化調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。

第三，及時優化完善相關稅收ZC，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

除了前面兩條，對我們購房人影響最大的就是第三條，增值稅形如雞肋，會不會在明天會上公布取消？契稅會不會騰挪出一些調降空間？值得重點關注。

以南京為例，目前首套房契稅收取標準是1%，二套房最高契稅收取標準還在2%，三套最高契稅收取標準在3%。后面有沒有可能統一調整為契稅1%呢？有待關注。

南京目前交易契稅收取標準

除了對于前期GC會議提出的房地產ZC綱領、框架祭出執行版本，國慶期間的樓市行情的變化，也有可能會讓明天上午的新聞發布會祭出一些突破性的ZC。

一線城市松綁限購以后，迎來了一輪歷史性樓市行情。

10月13日，上海二手網簽1334套，刷新了今年以來的單日最高紀錄。

10月上海二手房網簽數據

10月13日，深圳出現了929XZ后，首個“日光盤”，當天下午，深圳龍華區的深業上城學府開盤，超744批客戶認購332套房，經過3個多小時熱銷，當天售罄，銷售額達26億元。

深圳深業上城學府開盤現場

二線城市如南京，也出現了XZ后的日光盤，10月14日江核首個四代宅項目揚子保利江韻瑧悅首開，2號樓洋房樓棟，143㎡自帶6.4米挑空客廳的洋房戶型，開盤20分鐘即告售罄。

揚子保利江韻瑧悅開盤現場

10月13日，南京二手房成交量也創今年歷史新高，日成交量達超500套。

然而當前向好勢頭下，各地房地產市場行情卻仍在加速分化，根據21世紀經濟報道記者采訪部分房企負責人后得到的消息，國慶節后，多數房企銷售有明顯的回落期，而且回落的速度較快。

一位TOP10房企負責市場研究的人士告訴21世紀經濟報道記者，“公司國慶節后這一周多的來訪量環比下滑了四成左右。雖然仍然高于前兩個月的均值，但回落非常明顯。”

另一位深圳房企的人士則對21世紀經濟報道記者表示，國慶節后平均工作日的來訪量比國慶期間下滑了一半左右，但他表示這個是正常現象。

如何穩住當前房地產市場的向好勢頭，可能是后續ZC需要研究的重點。近期一些城市的先行先試做法，可能會給后市ZC帶來一些啟發！

02.

限售會否全面松綁？南京紫金山下全新四代宅具體戶型公布。

限售ZC全否全面取消？國內目前正在刮起一陣解除限售風潮！

就在昨天，成都的樓市ZC沖上了熱搜，原因在于成都昨天全面撤銷了限售。

10月15日，成都市住建局、規劃和自然資源局等多個部分聯合發布了4大樓市XZ，涉及“新房、二手房解禁限售、支持商轉公、公積金貸款最高額度提至120萬元、以及放寬落戶”。

成都的解禁限售可謂是立即執行！規定在成都新購新建商品房（除定向銷售項目外）和二手房的，取得不動產權證后，可以立即上市交易，但非新購的原有限手房產仍然執行限售ZC。

這樣一來，一方面可以刺激成都樓市置換鏈加速運轉，刺激新購房人群的置換需求釋放，另一方面也能保證成都樓市基本盤穩定，不致讓整座城市出現二手房拋售現象，進而出現價格踩踏。

其實解禁限售，成都已經不算全國首例了，從9月開始，全國多地，多座頭部城市陸續解禁限售。

最先打響限售解禁第一槍的是四大直轄市之一的重慶！9月1日，重慶忽然祭出樓市XZ，規定即日起在中心城區新購新建商品房或二手房的，取得不動產證就可以交易。

9月29日，一線城市深圳在GX放松限購的同時，也宣布了全城解除限售：只要商品房拿到不動產證就能掛牌上市銷售。

緊接著，福建省廈門市也宣布取消限售，規定在廈門市購買的商品住房不再限制上市交易時間（土地出讓合同另有約定的商品住房項目，以及ZC性住房除外）。

東莞：取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉讓限制年限規定（有限制產權轉讓的除外），商品住房取得不動產權登記證書后，可上市交易。

河南省，取消轉讓限制年限規定(有限制產權轉讓的除外)自取得不動產權證(房屋所有權證)之日起即可轉讓。

還有9月15日，山西省住建廳等7部門聯合印發了《山西省進一步促進房地產平穩健康發展的若干措施》，其中規定“取消太原各類商品房轉讓限制年限”。

由此可見，取消或放松限售，已經不是個例事件，會否在明天會上GX全面取消，是一個值得關注的事件。如果能成行，無疑將再次點燃樓市熱度。

從2016年起，國內樓市開始重啟限購，隨著那幾年的市場越發膨脹，很快四限加身（限購、限售、限貸、限價），樓市進入了最嚴酷的調控期；2021年三季度開始，國內樓市正式進入下行期，ZC出現了反向操作，限購、限貸、限價ZC被相繼解禁、取消。但唯一的是“限售ZC沒有取消”。

之前沒有取消限售的原因是多方面的，最主要的原因還是害怕二手房掛牌量激增，房價持續走低會搶占新房市場購買力。但各地解禁限售的意愿是相當強烈的。

比如南京，就于2022年調整過一次限售ZC。從原本拿證三年，調整為網簽三年即可上市銷售，釋放了一批二手房源的上市量。南京房產圈內人士也早有預言，限售可能是最后一道刺激樓市回暖的殺手锏。

與此同時，杭州近期出臺的一些樓市XZ，后期會否實現全國執行，也是值得考量的！

比如杭州10月9日取消了“新上市商品房限價制度”，目前這個制度，南京還沒有取消。

同時杭州此次在公積金貸款領域的ZC調整也極富創新意味，不僅將公積金貸款額度提升至最高130萬，且規定“購買經認定為綠色低碳建筑的新建商品房或者以舊換新”的購房人，公積金貸款額度還可以上浮20%。個人認為這個ZC可能各地后期都會跟進，特別是大面積執行“以舊換新”ZC的城市，譬如南京。

再來聚焦南京樓市！

昨天文章談到，南京后續將有大批新豪宅、四代宅項目上市，一方面補充南京新房市場供應量，另一方面也將快速拉升南京房價的天花板。很明顯，這些新項目的上市節奏加快了，南京正處在“新量”與“存量”的交換節點上。

今天城東一座全新的四代宅項目又曝出了新動態，它就是玄武徐莊的金基G02項目。

金基G02項目位置

要從拿地時間來算，金基G02可算是今年首批第四代住宅項目。

今年3月8日“龍年首場土拍”，容積率僅1.1的玄武徐莊G02地塊，被金基以低價20080元/㎡拿下。該項目規劃于今年5月底公布，當時就與河西招商G01（招商金陵序）一并GX為南京首批第四代住宅。

金基G02位于紫金山東麓，直線距離紫金山只有900米，到地鐵4號線徐莊·蘇寧總部站直線90米，距離仙林大道約700米，距鐘山國際高爾夫酒店直距約700米，可謂風景絕倫。

環紫金山的環陵路沿線又是傳統的頂級別墅區，南京最早的別墅區之一的帝豪花園、亞洲十大豪宅之一的鐘山國際高爾夫別墅都坐落于這里。

項目結合地塊周邊的風景優勢，18米的限高標準，打造31棟4-5F的觀山宅邸，主要物業類型是低密電梯洋房。

從5月底，金基G02的第一批項目規劃資料公開之后，后續項目細節一直鮮有公布，如今項目效果圖，戶型面積段及部分戶型圖全部流出，感覺金基G02的項目公開及上市時間臨近了。

從效果圖來看，外立面設計非常干練，4-5層的洋房，搭配四代宅標志性的露臺。

31棟觀山洋房，全部自帶科技系統。

一些項目細節效果圖也一并公布出來，采用9宮格組團結構打造社區景觀，形成“三軸五園十六院”中式景觀架構。

社區入口效果圖

社區觀景書房效果圖

G02項目仍然采用金基最拿手的新中式風格，31棟洋房的總戶數達到371套，戶型產品按照樓層不同，分為頂躍、平層、底躍三種類型，且每一種類型都有不同的戶型面積與之對應。

頂躍戶型分為兩種：257㎡、325㎡

平層戶型分為三種：165㎡、185㎡、230㎡

底躍戶型也分為三種：283㎡、381㎡、405㎡

金基G02洋房采用兩梯兩戶設計，戶型全部為四房兩廳三衛布局，部分戶型圖曝光。

185㎡四房兩廳三衛戶型圖1（平層）

185㎡四房兩廳三衛戶型圖2（平層）

185㎡戶型，四室兩廳三衛，有觀景陽臺、露臺、服務陽臺等空間，幾乎每個房間都有飄窗，贈送面積超多。

230㎡戶型圖（底躍1層）

230㎡戶型圖（底躍負1層）

1樓底躍戶型，將打造超大的下沉式庭院，既能滿足業主對院子的需求，也不會影響樓棟之間的景觀與活動空間。

今天文章的內容就是這些，如果各位粉絲對以上觀點感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。