經(jīng)常看見(jiàn)有人分析成都各區(qū)域的房?jī)r(jià)漲跌。

其實(shí)，在樓市，其實(shí)有一套非常基礎(chǔ)但又非常實(shí)用的，看短期內(nèi)的判價(jià)方法，就三步！

第一步，對(duì)比區(qū)域內(nèi)（小區(qū)內(nèi)）同類型產(chǎn)品戶數(shù)看二手房的掛牌量，戶數(shù)越少，掛牌量越多，房?jī)r(jià)下行壓力就越大。

第二步，看區(qū)域內(nèi)（小區(qū)內(nèi)）同類型產(chǎn)品目前的成交數(shù)據(jù)，成交量是否開(kāi)始頻繁，如果掛牌量高，成交量還很少，那么房?jī)r(jià)下行的壓力會(huì)進(jìn)一步增加。

這兩步只需要打開(kāi)二手房軟件，看掛牌量，看成交情況，在網(wǎng)上就能輕松完成。

如果你想進(jìn)一步確認(rèn)，那就是第三步，結(jié)合各小區(qū)的樓齡，實(shí)地去看一下區(qū)域空置率。

如果區(qū)域的小區(qū)交房已經(jīng)有一定年限，空置率還極高，再疊加上前兩點(diǎn)，大概率價(jià)格還有非常大的下調(diào)空間。

上述三點(diǎn)，其實(shí)就是看兩個(gè)指標(biāo)：交易價(jià)值和居住價(jià)值。

賣(mài)的人多，買(mǎi)的人少，說(shuō)明交易價(jià)值差。

空置率高，說(shuō)明居住價(jià)值低。

一個(gè)房子這兩頭都不占，降價(jià)不是理所應(yīng)當(dāng)？

而具體到成都，兩頭都不占的小區(qū)主要就集中在近郊（包括天府新區(qū)直管區(qū)）和遠(yuǎn)郊。

我是從2021年下半年開(kāi)始，就在提醒成都的購(gòu)房者以及房東，二手房市場(chǎng)方面的一些風(fēng)險(xiǎn)和建議。

特別是天府新區(qū)以及其他近郊、遠(yuǎn)郊的二手房，我是做了大量的風(fēng)險(xiǎn)提示。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規(guī)劃信息，很有幫助！）

從最開(kāi)始提醒大家早點(diǎn)賣(mài)，到后期提醒大家割肉也要早點(diǎn)賣(mài)。

可以說(shuō)，很多二手房賣(mài)的越早，虧的就越少，但當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為我是故意黑某些板塊或者是小區(qū)。

其實(shí)，指出部分房產(chǎn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，只是是我基于分析得出的觀點(diǎn)。

因?yàn)槲矣邢嚓P(guān)的樓市知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)我一直在了解成都購(gòu)房者的需求和成都樓市的動(dòng)向，我對(duì)市場(chǎng)的理解和對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)速度，比普通購(gòu)房者以及從業(yè)人員快，很正常。

不敢說(shuō)結(jié)論性的觀點(diǎn)不一定對(duì)，但很多分析邏輯是沒(méi)有錯(cuò)的。

我是看著很多小區(qū)，不到一年時(shí)間，價(jià)格一直降，結(jié)果二手房數(shù)量從還幾十套變成上百套。

甚至一些次新小區(qū)，可能樓齡也就才五年左右，小區(qū)總共就一千多戶，愣是掛了上百套二手房。

晚上實(shí)地去看，小區(qū)亮燈更是寥寥無(wú)幾。

這種情況，我跟你說(shuō)要漲，我不昧良心嗎？

而且我今天再說(shuō)一個(gè)以前沒(méi)有說(shuō)過(guò)的觀點(diǎn)。

估計(jì)要不了幾年，成都的法拍房就會(huì)開(kāi)始明顯沖擊二手房市場(chǎng)，特別是那些空置率高的房子。

目前法拍房還是一個(gè)小眾的領(lǐng)域，不像二手房，它沒(méi)有系統(tǒng)化，規(guī)范化的去理順。

考慮存在巨大信息差和風(fēng)險(xiǎn)，所以購(gòu)房者目前基本上除了買(mǎi)新房，絕大多數(shù)都還是看二手房，少有考慮法拍。

但等未來(lái)法拍房數(shù)量達(dá)到一定階段的時(shí)候，規(guī)范化，系統(tǒng)化就會(huì)成為趨勢(shì)，去了解法拍的人會(huì)變多，也會(huì)逐步影響二手房市場(chǎng)。

現(xiàn)在成都的法拍房可能近郊遠(yuǎn)郊還不多，但一些投資客多的區(qū)域，未來(lái)幾年法拍房多著呢。

前幾年一些投資客扎堆的區(qū)域，2020年和2021年把房?jī)r(jià)炒到高點(diǎn)，導(dǎo)致很多新房“表面筍盤(pán)”太多了。

最搞笑的是一些銷售、中介覺(jué)得自己是業(yè)內(nèi)人士，感覺(jué)自己專業(yè)的，看見(jiàn)有性價(jià)比就想沖，高杠桿也要買(mǎi)，鼓動(dòng)親戚朋友借錢(qián)也要買(mǎi)。

想著有些房子便宜，自己囤著，然后高價(jià)賣(mài)就能賺。

結(jié)果前幾年限售，特別是對(duì)網(wǎng)紅盤(pán)，直接限售五年。

關(guān)門(mén)打狗。

起初看價(jià)格漲了，因?yàn)橄奘郏粗约旱募埫尕?cái)富漲，洋洋得意，但等能賣(mài)的時(shí)候，很多盤(pán)是眼睜睜看著二手房?jī)r(jià)一步步下跌，甚至跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)。

以為自己能高價(jià)賣(mài)出去，結(jié)果自己賣(mài)的就是高價(jià)，被套到最后，高杠桿之下還不上錢(qián)，就得上法拍。

最后還是說(shuō)一下我個(gè)人的建議：

滿足我文章開(kāi)頭三個(gè)條件的房子，能早點(diǎn)賣(mài)就早點(diǎn)賣(mài)，想要止跌，起碼在我看來(lái)，還早的很。

別覺(jué)得自己賣(mài)出去沒(méi)保本就不想賣(mài)，還認(rèn)為等等能漲起來(lái)。

賣(mài)房的價(jià)格和購(gòu)房的成本，毛關(guān)系沒(méi)有，你買(mǎi)貴了沒(méi)理由讓后面這個(gè)買(mǎi)家來(lái)買(mǎi)單。

前幾年成都樓市火爆，高位套現(xiàn)的那批人，他們也不會(huì)因?yàn)樵缙谫I(mǎi)入價(jià)格便宜，就賤賣(mài)。

愿賭服輸。

如果一個(gè)房子降價(jià)還賣(mài)不掉，只能說(shuō)明降得還不夠。

長(zhǎng)痛不如短痛。

有時(shí)候，看似在不甘與嘆息中割肉離場(chǎng)，實(shí)際上是通過(guò)讓利，盡快轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的低點(diǎn)，可能是未來(lái)的高點(diǎn)。

這些表面上的讓利，實(shí)際上是以退為進(jìn)。

房子的持有成本很高的，資金占用成本，利息成本，物業(yè)成本……

賠錢(qián)的水泥盒子，還真想留著當(dāng)傳家寶啊？

至于哪些地方是你們認(rèn)為三點(diǎn)都占的，評(píng)論區(qū)可以聊聊！