10月17日，又一場重要的發(fā)布會在國務(wù)院新聞辦召開。住建部部長倪虹領(lǐng)銜，財政部、央行、自然資源部、金融監(jiān)管總局相關(guān)負責人出席。

完整看完這場新聞發(fā)布會，我們有一個非常直觀的感受，如果說這場史詩級的房地產(chǎn)救市，最初是從市場和購房人切入的話，那么，現(xiàn)在已經(jīng)進入到了“既要救市場，又要救房企”的階段。

除了強調(diào)已有政策的落實，這場新聞發(fā)布會真正有含金量的政策措施集中在以下四個方面：

1.“應進盡進”，“應貸盡貸”，將全部商品房納入“白名單”。倪虹部長披露的數(shù)據(jù)是，白名單放貸金額在年底要達到4萬億元人民幣。

2.新增100萬套城中村、城市危舊房改造，主要在地級市以上開展，主要采用貨幣化方式安置。金融部門給予信貸支持，財政部門通過專項債使用給予支持，能提前實施的就提前實施。

3.政策性銀行、商業(yè)銀行金融機構(gòu)和專線債資金，進一步細化支持收儲開發(fā)商無力開發(fā)，或不愿開發(fā)的土地；收購存量商品住房用作保障房。從土地和住房兩個端口，削減市場存量。

4.白名單放貸過程中原來分期、分批發(fā)放的貸款，可以提早一次性發(fā)放到監(jiān)管賬戶，根據(jù)項目開發(fā)進度和用款需求撥付使用。

這四方面的政策措施，在修復市場、維護購房人權(quán)益的基礎(chǔ)上，對開發(fā)企業(yè)而言，給予了頗為務(wù)實的“政策呵護”，每一招都在痛點之上。

首先，“白名單”明確了將全部合規(guī)商品房項目納入白名單的原則，這已經(jīng)不是簡單的“擴圍”，而是全覆蓋。也就是說，合規(guī)的商品房開發(fā)項目不再存在被篩選、被遴選的問題，只要合規(guī)，就進白名單，就可以放貸。這將極大地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資性現(xiàn)金流的問題。

可以說，從制度之初的遴選，到后來的擴圍，再到如今的“應進盡進”，“應貸盡貸”，白名單對房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)成為了一項“普惠性”措施。除了解決房企融資性現(xiàn)金流問題外，還可以打消購房者對項目交付的擔憂，也是增強市場信心的舉措，修復信心，促進銷售。

其次，不要認為新增100萬套城中村、城市危舊房改造與房地產(chǎn)市場沒有直接關(guān)聯(lián)。請注意，倪虹披露的信息中，重點在于安置方式是——貨幣化。也就是“給錢不給房”，居民拿著貨幣化補償安置的錢，去市場上購買符合自己要求的住房。

這等于通過城中村和危舊房改造，創(chuàng)造了巨大的市場需求。買新房也好，買二手房也罷，都能達到了去化市場存量的效果。上一次這么做的效果，我們在這里不贅述，感興趣的朋友可以自行了解。

更重要的是，政策性銀行、商業(yè)銀行和金融機構(gòu)、專項債等金融、財稅工具，都可以對這項工作給予資金和信貸支持，這將極大地提升地方政府的工作進度。

倪虹的態(tài)度很明確：第一，前期工作成熟的，能早就早；第二，如果推進得好，條件成熟，在100萬套的基礎(chǔ)上，還可以繼續(xù)新增。

如果說白名單給商品房開發(fā)項目的貸款規(guī)模目標是要超過4萬億的話，那么，這100萬套（還可能不止）的城中村和危舊房改造計劃，涉及的資金規(guī)模可能遠不止于此。也就是說，拿來“救市”房地產(chǎn)的資金規(guī)模，很可能遠遠不止4萬億。

第三，落實央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、商業(yè)銀行和金融機構(gòu)、專項債資金，對收儲存量土地、收購存量住房，就是以地方政府和地方國企為中轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)修復現(xiàn)金流。

過往多年，金融監(jiān)管部門一直嚴格禁止商業(yè)銀行和金融機構(gòu)直接發(fā)放貸款用于地方政府收儲土地。但是，面對地方政府收回房企不愿開發(fā)或無力開發(fā)土地的問題，監(jiān)管層一改多年以來的口徑，允許貸款直接進入這一領(lǐng)域，這種“突破”的力度很說明問題。

由此，房企可以根據(jù)自身情況，通過“退地”的方式，從地方政府那里拿回相應的現(xiàn)金，改善補充自身的現(xiàn)金流，用于在建項目。而且，監(jiān)管還優(yōu)化了很多細節(jié)，例如，允許此類存量土地“帶押過戶”，“分期繳納出讓金”、“分期辦理土地使用權(quán)證”、“按照規(guī)定豁免土地方違約責任等”。這些措施，都直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營層面的痛點。

第四，開發(fā)商的資金使用有望進一步松綁。在此之前，白名單放貸并不是一次性放款，而是根據(jù)運營節(jié)點、工程進度等分期分批付款。現(xiàn)在，商業(yè)銀行和金融機構(gòu)，可以一次性將全額貸款發(fā)放到開發(fā)商商品住房項目的監(jiān)管賬戶，而后根據(jù)項目進度統(tǒng)籌使用。

這大大增加了項目層面資金調(diào)配的科學性和充裕度，是對開發(fā)商實質(zhì)性的利好。不過，我們問了銀行的專業(yè)人士，他們強調(diào)了一點，雖然是一次性放款到監(jiān)管賬戶，但是，這些貸款資金仍然用于各節(jié)點上材料采買、工程款支付等，不可能像之前那樣，集團統(tǒng)一抽調(diào)資金。一次性放款，核心目標仍然是為了保障項目順利交付。

在這次發(fā)布會上，我們深深感受到了金融部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)久違的“善意”。在介紹金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)時，金監(jiān)總局副局長肖遠企說了這樣一段話，讓我們印象深刻：

“根據(jù)不同房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，在不同階段的融資需求量身定制專屬金融產(chǎn)品，提高融資支持的精準性、及時性和有效性”。

“定制”、“專屬”這樣的頗具“服務(wù)性”的詞匯，出現(xiàn)在了對房地產(chǎn)給予金融支持的陳述中，一時間，房企成了“服務(wù)對象”，還真有點“受寵若驚”。

修復市場也好，利好房企也罷，一系列政策措施的核心，都在于信心。倪虹的這個判斷請大家不要忽視，他是這么說的：

“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。外媒朋友問10月份的數(shù)據(jù)怎么樣，10月份的數(shù)據(jù)，會是一個積極樂觀的結(jié)果”。

“開始筑底”——這的確是一個十分“講究”的用詞，既強調(diào)了過程，又傳達了信心，北京、上海、深圳樓市十一長假以來的市場成交的表現(xiàn)，也側(cè)面印證了這個判斷的正確性。

信心不僅比黃金更重要，對于當下房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，信心比一切都重要，這絕不是一個4萬億，還是再有一個或者幾個4萬億的問題。

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