合肥千萬級豪宅市場火了，前三季度合肥千萬級豪宅不論新房還是二手房成交量普遍上漲，千萬級豪宅市場日益成為關注的焦點，從政務區到濱湖，合肥豪宅產品迭代升級。

NO. 1｜壹

合肥千萬級豪宅成交火爆

根據第一房研究院AI樓市指數系統統計數據顯示，今年前三季度合肥千萬級新房成交75套房源，其中濱湖招商璽成交47套，占比超過60%，其次是濱湖的文一 塘溪津門，成交了12套別墅，濱湖高速壹品成交9套排名第三。

涉及9個項目，濱湖區占據6個項目，濱湖已經成交合肥豪宅聚集地，從價格上來看，濱湖也已經成為合肥價格高地。濱湖招商璽首次備案均價50088元/㎡，越過濱湖4萬價格直接破5萬，且其中價格最高的房源備案價65500元/㎡，總價超兩千萬。文一塘溪津門成交均價3萬+/㎡，高速壹品成交價格近4萬/㎡，而濱湖的遠大九廬成交價格也破4萬/㎡，在這幾個項目中，廬陽區世襲莊園價格最低，成交價格在2萬/㎡以內。

從成交的戶型來看，千萬級豪宅戶型最低200㎡起步，比如招商璽千萬級豪宅戶型主要是200-300多㎡戶型，高速壹品主要是251和320㎡戶型，而文一塘溪津門主要是別墅，戶型面積400-800多㎡。

合肥樓市實拍圖

整體來看，目前濱湖已經成為合肥價格高地，同時也是合肥千萬級豪宅聚集地，豪宅的戶型至少200㎡起步，大部分戶型面積200-400㎡，而從產品類型來看，豪宅主要是洋房、小高層或者別墅。

再來看看合肥千萬級豪宅二手房市場成交情況，今年前三季度合肥二手房千萬級豪宅成交了33套房源。從成交的房源來看，合肥二手房千萬級豪宅主要集中的熱門板塊或區域，比如政務區，聚集了置地栢悅公館、融創一號院、內森莊園等，經開翡翠湖的綠城玫瑰園廬陽區四里河板塊萬科森林公園臻園以及鉑悅廬州府，包河區政務東板塊中海央墅、建發雍龍府等。

其中置地栢悅公館一套782平米大平層，總價超8千萬，單價更是高達8.4萬/㎡，政務的融創一號成交價格6.7-6.8萬/㎡，最高的已經超過7萬/㎡，內森莊園成交價格也超4萬/㎡ ，整體來看政務區千萬級豪宅價格還是比較堅挺，保值率較高。

從二手房千萬級豪宅成交戶型來看，最小的戶型165㎡，最大的戶型已經超過一千平，總體來看，大部分戶型在200-400㎡，從業態來看主要還是以大平層和別墅為主。

NO.2丨貳

千萬級豪宅迭代

隨著經濟發展迅猛，人民生活水平大幅提高，住房需求已經從 “有沒有” 轉向 “好不好”。人們對房子的要求更高，住建部倪部長提出好房子的關鍵特質，綠色、低碳、智能、安全成為好房子的重要標準。

目前合肥新房市場已經發生變化，新房越來越高端化，產品內卷也越來越嚴重，這也造就了合肥目前新房產品與之前相比大大提升，因此目前的豪宅項目與之前的豪宅項目在產品更加多樣化。

合肥樓市實拍圖

1、首先是地段，豪宅也不例外，都是占據最核心的板塊核心位置，比如之前的置地栢悅公館、內森莊園等都在占比政務黃金地段。而今年隨著市場整體下調，合肥出讓地塊也都是核心板塊核心位置，比如濱湖省府板塊的置地雙璽，再比如蜀山區大鋪頭板塊的綠城詠溪雲廬都是占據合肥核心板塊核心位置。

2、容積率越來越低，產品越來越多樣化。目前合肥出讓的低容積率地塊越來越多，比如高新01地塊容積率為1.6，蜀山03地塊容積率僅1.2，合肥城建新站02和03地塊容積率更是低至1.0和1.1，低密度項目越來越多，隨著限墅令的取消，豪宅墅類項目也越來越多。比如新站合肥城建琥珀梓桐院打造的就是低密度別墅和洋房產品。

3、戶型設計方面更注重空間尺度與功能性的平衡。目前合肥豪宅產品在戶型設計角度，更注重空間尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面積段，既要求保證產品整體的空間尺度，也要保證功能性的完善。

隨著合肥新規的發布，新規后的項目產品得房率大大提高，目前新規后產品得房率最低都超90%，部分得房率超100%，比如包河區置地雲臺映月，147m2平實際使用面積約145m2左右，168m2實際使用面積超170m2，得房率超100%，比前期同建面戶型使用面積多了約20-30個m2左右，優勢很明顯，這在之前豪宅中是絕無僅有的。

豪宅戶型創新打造差異化產品亮點。在合肥新房內卷的情況下，新房越來越豪宅化，房企在豪宅項目設計過程中也會通過一定的產品創新打造差異化的產品亮點，為客戶創造需求、提升產品價值。

招商璽戶型

產品打造更精細化滿足豪宅客戶需求。在當前的豪宅市場，真正的豪宅產品力不僅體現在全面標配頂級品牌的硬件與家電，更重要的是通過精細化的設計，精確捕捉并滿足豪宅客戶群體的實際生活需求，進一步提升豪宅的產品價值。

4、公區設計內卷且注重人文藝術風格追求，在當下內卷的合肥新房市場，在公區設計設計上體現較為明顯，卷立面、卷大門、卷會所、卷恒溫泳池等等，無所不卷，但豪宅不僅僅卷公區，更多注重針對性和定制化服務。比如招商璽會所空間注重針對性和定制化服務，包括接待管理區、行政酒廊、私人宴會廳、SPA中心、恒溫泳池及更衣室等高頻需求空間。這些精心選定的功能區旨在滿足會員細致和高端需求。以三大主題會所為核心，總規模達6300平方米，將中國家族成員間的興趣愛好緊密相連。項目將整體空間近八分之一的寶貴面積，精心打造為景觀區、會所、大堂、車庫及架空層等公共區域，彰顯對品質生活的極致追求。

合肥樓市實拍圖

從公區設計角度來看，合肥豪宅不論是公區設計，還是材質和建筑本來，都比之前的豪宅更有尊貴感和空間感，而且把文化藝術元素融入豪宅項目中，大大提升了豪宅的產品力，滿足了高凈值人群對優雅生活、美學享受和人文藝術等精神層面的高品質追求。

隨著購房消費升級，豪宅需求更加年輕化和定制化，更傾向于定制化的奢華居所，而非隨波逐流的標準化產品，這也正是目前豪宅的核心驅動力。

NO.3丨叁

結語

隨著市場的變化，合肥的豪宅正經歷著一場的迭代與變革。無論是新房還是二手房市場，合肥的千萬級豪宅都展現出了強勁的成交勢頭和獨特的市場魅力。濱湖憑借其得天獨厚的地理位置和豐富的資源優勢，成為了新的豪宅聚集的高地。隨著購房消費迭代升級，對住房更高品質、更具個性化的居住體驗追求，也推動者產品快速迭代與創新。

新時代的豪宅，不再僅僅是奢華與舒適的代名詞， 豪宅產品的迭代，體現在地段選擇、容積率控制、戶型設計、產品創新等多個方面。從占據最核心板塊的核心位置，到產品越來越多樣化；從注重空間尺度與功能性的平衡，到通過產品創新打造差異化的產品亮點；從精細化的設計滿足豪宅客戶需求，到公區設計內卷等等，這些變化都與之前的豪宅有這本質的區別。而購房消費的迭代，則表現為對定制化、奢華居所的更高追求。富豪們更傾向于選擇那些能夠滿足他們個性化需求、具有獨特魅力的頂級豪宅作為資產配置的新選擇。這些豪宅不僅代表了他們的身份和地位，更是他們品味和眼光的象征。