大家好，我是蘇北哥！今天又是一個令全國股民期盼的大日子，因為今天是上周財政部新聞發布會之后的第一個開盤日。雖然上周六，財政部新聞發布會上并未公布實際的財政支持規模和金額，但在經歷了上一周A股高開低走，持續震蕩的行情之后，國內股民將注意力全部聚焦在了此次的財政部發布會上，“A股第二輪牛市”之說甚囂塵上。

就像北哥上周文章所說，“股票的確是很容易把人逼瘋，還是樓市穩當些”！上周的財政部新聞發布會一結束，國內的股票圈、抖音圈紛紛衍生出很多奇葩的“奇談怪論”，甚至有人在抖音里公開透露，說他聽見了財政部藍部長與相關工作人員的小聲對話，疑似聽到了未來財政支出的具體數字，興奮得一夜未睡。

的確！一些股民顯然已經被近期的行情逼的有些魔怔了，北哥還是在這兒提醒一句“入市有風險，投資需謹慎”。

01.

上周會議到底會給后續樓市帶來哪些變化？浦口城南中心迎來重大利好，大悅城復工！

不知道為什么，北哥總感覺今天的A股行情是可以預見的，那就是大概率不會像國慶節前那般瘋漲，也不會像國慶后第一個開盤日那樣跳空高開300+點，然后高開低走，其實本周的行情應該趨于平穩為主。

今早開盤的實際情況也的確如此，上證指數今天以高開23個點位，以3241.43開盤，且一直趨于平穩走勢，上午行情最高沖高至3269.91點，然后就在3217至3241點位來回震蕩。極速沖高的趨勢并不明顯。

不過這只是今天上午早市的部分行情，下午能否繼續拉高，目前且不好說。關于本周的股市行情走勢，感興趣的可以私信北哥，與我探討。

北哥之前一直提醒，市場回暖是有邏輯和順序的，而對于CJZC，反應速度最快的就是金融證券，然后是二手房，最后是新房。在上周的財政部新聞發布會上，部長藍佛安明確表示在加快落實已確定政策的基礎上，圍繞穩增長、擴內需、化風險，將在近期陸續推出一攬子有針對性的增量ZC舉措。

這一攬子增量ZC包括支持地方化解隱性債務、支持國有大型商業銀行補充核心一級資本、支持推動房地產市場止跌回穩、加大對重點群體的支持保障力度等多個方面。

目前可以確定的是，直到今年12月底，國內還有2.3萬億的專項債資金，是可以確定的；但此前風傳的10萬億財政支持，上周會上并沒有公布。很多股民卻有一些捕風捉影，過度解讀。

相比股市，此次財政部發布會對于樓市的支持ZC似乎更加明確。會上分為三個方面，對后續的房地產市場進行支持。

第一，允許專項債用于土地儲備，主要是考慮到當前閑置未開發土地較多，支持地方政府運用專項債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強土地供給調控能力。

第二，支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當前已建待售住房較多，將采取用好專項債收購存量商品房，并繼續用好保障型安居工程補助資金，支持方向進一步優化調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。

第三，及時優化完善相關稅收ZC，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

這一批財政部的增量樓市ZC，對于后市，或者說對于我們普通購房人會產生哪些實質性影響呢？根據南京某頭部房媒解讀，影響大概會有以下幾個方面。

首先是專項債券，地方ZF可以用于土地儲備，也就是政府可以用專項債券來收地。第二可以用專項債券來收購存量商品住房，主要用于保障性住房。這兩點，尤其是收購存量產品入保，之前其實就已經開始在籌備在實施了，南京8月份已經傳出正在梳理項目，即將有“國企下場收房”。另外924YH發布ZC，將保障性住房再貸款額度，從60%提升到100%，兩項ZC合并預計各地收儲存量商品房的動作會加速落地。

然而此次關注度最高的是第三點：完善完善相關稅收ZC，這可能涉及到房產交易環節的兩個稅種，與每一個買房人息息相關。

第一就是增值稅可能會被取消！隨著近年來的市場下行，增值稅的免征年限各地都做出了調整，如南京早已實現了“5改2”，然嚴格來說增值稅只適合前幾年房價大漲的行情，而眼下房價下跌的行情中，增值稅并不適用，有關媒體認為，后期可能會被完全取消。

第二契稅應該會有一定的調降空間！這個問題一直都在提，此次財政部會議會不會是正式調降的一個信號呢？南京為例，目前首套房契稅收取標準是1%，二套房最高契稅收取標準還在2%，三套最高契稅收取標準在3%。

南京目前交易契稅收取標準

說完了宏觀層面的消息，我們再來關注下南京具體市場！

上周一個重磅消息傳來，浦口城南中心大悅城已經正式復工！現場復工圖片被曝光出來。

大悅城復工后的施工現場

塔吊運轉，施工人員往來穿梭，城南中心大悅城項目的施工現場已經正式復工，恢復了往日的生機。根據江北頭部媒體拿到的一手資料，稱大悅城復工已經有一些時日了，之前停工之后，遺留的一些施工問題目前目前已經得到了修繕。

今年3月開始停工的大悅城，當時工地內滿是積水，如今這個問題已經得到解決。

經過一段時間的建設，大悅城的部分商業樓體已經建筑至3-4F。

今年3月份停工后，大悅城工地滿是雜草叢生的狀況也得到了明顯得到了修復。

根據該媒體的現場實探得知，大悅城不僅停工問題得到了解決，目前招商工作也在如火如荼的進行中，目前的城南中心大悅城已經從之前的無人問津，變成了如今的足可期待。

城南中心大悅城是南京首座大悅城購物中心，于2023年3月29日正式開工，2023年10月主體建筑達到正負零，但后來由于資金等諸多問題，于2024年3月正式宣布停工。

今年7月1日南京大悅城開發公司南京悅錦成房地產實業有限公司的一封業主告知書在網上公開，“8月份中旬”大悅城將正式復工的消息位列其中。

如今大悅城正式如約復工，對于浦口城南中心，乃至整個江北樓市來說，都是一個重大利好。

02.

大悅城復工！浦口城南中心又復活了，抄底好時機？

其實你要說，大悅城商業中心對于所在板塊的帶動和提升作用，那是毋庸置疑的。

按照浦口城南中心當初的城市規劃，定位江北城市客廳的城南中心，其中心位置的明珠之環規劃，核心的核心就是這座大悅城。配合11號線的地鐵直達效應，讓城南中心TOD商業效應釋放到最大。

而江北大悅城這個商業項目本身就是“很有料的”，有著很強的地標商業氣質。

作為雄踞城南河北岸的江北大悅城目前是南京的首座大悅城，該項目是2021年央企大悅城拿下的城南中心G53地塊的商業部分。

建筑面積達到了15萬方，可以說是城市旗艦級商業綜合體。根據此前消息，大悅城購物中心整體呈現L型分布，通過中心下沉廣場延展至文娛中心。

南京大悅城還規劃了多處特色空間，文娛中心定位“家庭一站式的娛樂場館”，局部挑高30米。

10米挑高空間“Open House”融合青年文化零售、花園餐廳、沙龍講座、精品書屋、市集等共同構建一個復合業態空間，建立一個有年輕社群文化屬性的休憩型社交場所。

大悅食集則打造時尚且富含煙火氣的食集文化，通過統裝氛圍營造沉浸式休閑美食文化聚集地。

未來還將探索AI、元宇宙等在商業上的沉浸式運用，打造“商業AI+數字虛擬場景”，融合3D裸眼大屏帶來的視覺盛宴，提供更具科技感的購物體驗。

大悅城內部效果圖

往大了說，大悅城這次的正式復工，即將完整江北商業的最后一塊拼圖。

今年5月25日，江核隧道口的山姆會員店已經率先開業。

1-2F總體11800㎡的經營面積、聚4000多款，來自全球30多個國家和地區的商品，匯聚全球好物的江北山姆拉動了江核第一波“中產消費力”

6月28日，雨山路板塊的龍湖雨山天街正式開業，作為南京第五座龍湖天街，雨山天街包含開放式商業街區+6F購物中心盒子，總商業體量達到18萬方，相當于1.5個新街口德基廣場。

9月20日，江北旗艦商業體東方萬匯城開業。

商業建筑總面積約31萬平方米，是集商業、文化、娛樂、餐飲等于一體的公共商業休閑空間，也是展示中央商務區門戶形象的地標建筑之一。

如今在江北同時代開發的商業體中，唯有江北大悅城尚未開業，而這次它的正式復工，也為其在2026年開業迎客吹響了號角！

往小了說，江北大悅城的正式復工，將讓浦口城南中心板塊“觸底復活”，即將引起該板塊樓市的價值重估！

為什么這么說呢？還是如北哥前文所說的，江北大悅城在城南中心的地位就是核心的核心。

如果大悅城沒了，徹底停工了，那么城南中心將會被降級為一個純純的居住區，一片大工地，其板塊的房價也會徹底被低估。回想之前，大悅城正式復工的消息傳出之前，城南中心樓市的情況就是如此。

今年9月份之前的城南中心，可謂“屋漏偏逢連夜雨”！大悅城復工的消息沒有等來。同時天悅錦麟、金陵星圖兩大樓盤的交付丑聞也讓城南中心的價值被一再低估。

天悅錦麟的交付現場

6月底，天悅錦麟項目迎來首輪交付，但交付之后遭到業主的瘋狂投訴，地庫漏水、外墻脫落、綠化糟糕、戶型及室內裝修與當初規劃不符等問題浮出水面。

金陵星圖交付現場

7月初，金陵星圖交付，也爆出路面凹凸不平，綠化帶黃土裸露，小區細節粗糙等問題。

接連的不利消息，讓城南中心的新房價格一再被低估，其實城南中心板塊是有好項目的，比如天悅風華，從去年到今年上半年，該項目一直是板塊銷冠。

天悅風華實景

交房時間是2025年6月底，目前天悅風華已經實景準現房，向南400米處即為11號線城南河站，今年8月份以前天悅風華的89㎡3房，實際到手價格還在235萬左右，而到了國慶假期，該案89㎡3房，實際上車總價就降到了180萬左右，單價只有2.02萬/㎡，達到了歷史最低價。

同為城南河以北的海信慧園，國慶期間的實際上車價格也在下降，89㎡3房的折后總價在220萬左右，107㎡3房的折后總價降到了259萬，單價降至2.42-2.47萬/㎡區間。

城南河以南的中垠瑧悅府，目前折扣幅度也很大，出現了歷史性低價，89㎡戶型上車價格189萬，99㎡戶型頂樓房源上車價格208萬，實際單價2.1萬/㎡左右。

還有仁恒城市星瀚，目前項目上車總價為199萬起，以89㎡上車戶型計算，單價門檻為2.23萬/㎡左右。

仁恒城市星瀚會所實景

仁恒城市星瀚為目前城南中心的唯一仁恒新房項目，社區內配備1500㎡下沉式會所，包含咖啡吧、瑜伽室、健身房、VR體驗館、私教室和室內泳池。

89㎡戶型樣板間

目前仁恒城市星瀚已經參與了以舊換新，在售的8、11號樓還剩余125套房源在售，房源、樓層挑選余地比較大。

綜上所述，城南中心板塊因為之前一系列的事件，新房價格目前處在歷史性低谷，如今江北大悅城項目正式復工，城南中心新房市場“開始正式回血”，你覺得現在的城南中心是抄底好時機嗎？歡迎評論區留言！

今天文章的內容就是這些，如果各位粉絲對以上觀點感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。