昨天傍晚，深圳寶安區發布深圳首個人才房四房（新城華苑項目）通告，引發廣泛關注。

這也是深圳罕見的，能夠以首付52萬起買前海四房的機會，但是具有一定的購房門檻。

根據公告，認購申請家庭的資格條件分為四個隊列，具體如下：

第一隊列：國家級領軍人才、海外A類高層次人才、“鵬城優才卡”尊鵬卡持卡人、鉆石卡持卡人、具有正高級職稱的專業技術人才，須全職在深工作，不限戶籍和社保，不受家庭人口數限制，申請人為單身應滿30周歲

第二隊列：地方級領軍人才、海外B類高層次人才、“鵬城優才卡”白金卡持卡人，須有深圳戶籍，正常繳納社保，不受家庭人口數限制，申請人為單身應滿30周歲

第三隊列：后備級人才、海外C類高層次人才、“鵬城優才卡”金卡、銀卡持卡人、高精尖缺人才，須有深圳戶籍，正常繳納社保，不受家庭人口數限制，申請人為單身應滿30周歲

第四隊列：區級認定高層次人才或高精尖缺人才、博士研究生、副高級職稱專業技術人才，須有深圳戶籍，正常繳納社保，家庭人口數為3人及以上，申請人為單身應滿30周歲

簡單來說，只要是博士以上學歷，就有資格申請認購人才房四房。

那么，這些被視為深圳樓市“最后的政策紅利”的人才房，到底值不值得買？我們接下來深入談談。

01

到底值不值得買？

人才房值不值得買？當下購房者所面臨的選擇困難，本質上還是商品房市場波動導致的。

去年深圳人才房去化率達到驚人的88.2%，這說明深圳人在面對商品房和人才房時，非常堅定的選擇了人才房，因為當時人才房價格對比商品房是實打實的6折。

到了今年，由于新房市場普遍推出折扣優惠，人才房的價格優勢可能不再顯著，折扣可能達不到原定的6折。

很多人開始擔憂：如果商品房的價格繼續下探，下探到和人才房價格一樣，買人才房豈不是虧了。

事實上，這種擔憂發生的可能性微乎其微，而且深圳市場已經開始快速回暖了。

9月30日以來，深圳新政取消非核心區限購、首套房首付降低至15%、首套房貸利率降至LPR減30基點，購房門檻、資金門檻、月供壓力同時降低。

10月13日，位于龍華的深業上城學府昨日開盤，超744批客戶搶332套房，3個多小時售罄，銷售額達26億元，成為深圳樓市新政后首個當日售罄樓盤。

10月1日-7日，全市新建商品住宅認購銷售1841套，認購量較去年同期增長664.14%。（來源：深圳住建局）

大量外地投資客涌入抄底，深圳熱門項目外地客成交占比高達20%。深圳業主普遍出現反價，議價空間縮小，議價率從之前的12%降到8%。（來源：樂有家研究中心）

在一些熱門片區，新房庫存已經告急！

整個寶中前海，開發商還在賣的樓盤，加在一起可能都不足40套了，寶中某項目連樣板房都賣掉了……

取消限購、限價后，深圳房地產市場更趨于市場化，房子的定價自然遵循供需規律，房價更能反映真實的市場需求。

如果全國各地的購房者大規模涌入深圳購房，這種需求激增必然會推動房價上漲。

如果說深圳核心區的限價房是稀缺品，那么核心區的人才房，就是“限價房中的限價房”，基本上是同片區內，你能買到價格最便宜的房子。

而且華發新城（備案名：新城華苑）的人才房四房還有幾大優勢：

第一，人才房四房僅面向高端人才，由政府統一規劃，各區域僅選擇最優質的幾個開發方案。目前，寶安區約90%的待售人才房四房都集中在華發新城，充分體現了政府的高度認可。作為寶安區首個開售的人才房四房，這無疑是政府對華發新城的信任背書。

第二，人才房四房面向高端人才銷售（如國家級領軍人才、高層次人才、博士學歷、正副高級職稱等），這種高門檻也營造出100%博士及高級人才圈層。

第三，華發新城是不含商品房、回遷房的純人才房社區，小區內部幼兒園下樓步行3分鐘，會展城實驗學校（今年9月已經開學）步行8分鐘，真正實現目送式教育，無論是產品還是配套都不輸商品房小區。

第四，與周邊同地段商品房小區四房對比，例如招商，四房的套均總價都在500萬以上，華發新城人才房套均總價僅僅只要360萬左右，這中間就有大約150左右的差價，這150多萬就是博士以上學歷實打實的優惠，可以用耕更低成本、更低的門檻上車，享受一樣的生活品質。

對客戶保障性更強，如果房價持續下跌，人才房有政府保底可原價回購，充分保障業主的權益；如果房價上漲，他十年后可以補差價取得房產證，和商品房同樣同樣的這樣進行市場交易，它的投資回報更高。

第五，建面約117㎡四房戶型，三開間朝南，兩梯四戶，南北通透，享一線人才公園景觀，視野開闊無遮擋。這種兼具實用性和舒適度的戶型設計在寸土寸金的深圳前海并不多見。

總之，首付52萬起入住前海人才四房，這樣的機會真的非常難得。

02

好人才房地段為王

人才房四房值不值得買，最主要還是看地段。

大鵬的人才房和前海的人才房，是兩個截然不同的物種。人才房的價值很大程度上依賴于其地理位置和所在地區的發展潛力。

10月10日，深圳市政府新聞辦公室舉行新聞發布會，介紹《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》的有關情況。

最值得關注的是深圳都市核心區再擴容：在原有福田-羅湖中心、南山-前海中心的基礎上擴大范圍，將寶安區（新安、西鄉街道）、龍華區（民治、龍華街道）、龍崗區（坂田、布吉、吉華、南灣街道）部分街道及前海擴區后的范圍整體納入，形成都市核心區。

相比于2021年6月的深圳十四五規劃的都市核心區范圍，最新提出的“再擴容”，其實指的就是“前海擴區后的范圍”，即海洋新城、會展新城、機場和周邊片區被納入都市核心區。

為什么要把海洋新城、會展新城、機場和周邊片區納入都市核心區，這些片區承載了哪些功能？

研究了很多官方規劃后，我們對前海的理解又一次加深了。

隨著粵港澳大灣區進入“黃金內灣”時代，前海的地位再一次被拔高了。前海已經從1.0時代進入2.0時代。

前海面積擴容的同時，空間結構也在發生變化。在《寶安區國土空間分區規劃（2021-2035年）》提出“兩心三特、兩軸四帶”的城市空間結構中，前海未來將形成兩個中心：

南中心：寶安中心區+前海三灣

北中心：會展海洋城

也就是說，前海的發展正在經歷一次關鍵的轉折。在1.0時代，寶安中心區和前海三灣構成了前海的核心。

然而，隨著前海邁入2.0時代，一個新的中心正在崛起——會展海洋城，它不僅是整個前海發展的重中之重，也是前海2.0時代的經濟增長極！

根據規劃，會展海洋城包括“三城一港”：海上田園城、國際會展城、海洋新城和綜合港區。

其中海上田園城，是深圳西部唯一4A級旅游景區；國際會展城不僅是西部經濟引擎，也是世界最大會展中心，年產值可達1350億元；海洋新城致力打造千億級海洋產業集群，規劃兌現年產值3000億元；綜合港區則瞄準全國港口吞吐量TOP20，預計年吞吐量達250萬噸。

會展海洋城的另一大優勢在于其全新的城市面貌。作為填海區域，這里是凈地開發，周邊建筑物都是新投入建設，城市界面煥然一新。

總之，這個全新板塊的光環太多太耀眼，前海擴區+寶安北中心+都市核心區，有產業、有政策、有土地、有概念，會展海洋城在全國范圍都絕對是價值第一梯隊的存在。

03

純粹的高知圈層社區

無論是買人才房還是商品房，品質比價格重要。

想象一下，10年后人才房轉紅本入市交易，它的競爭對手是周邊的二手房。

品質媲美商品房的人才房不僅提供更佳居住體驗，低價入手還為未來市場價值提供了更大的增值潛力和安全保障。

而華發新城的人才房四房，擁有一些商品房無法比擬的優勢。盡管設置了頗高的申購門檻，但同時也營造出一個“純粹的高知圈層”。

首先，這種純粹的高知圈層將成為項目的核心競爭力，“高端人才社區”的標簽將使項目在房地產市場中脫穎而出，吸引更多潛在買家和投資者的關注。

其次，從居住體驗角度來看，這樣的高知社區營造的生活氛圍，將是更加活力、智慧、開放的，業主隨時可能與鄰居展開深度對話，探討前沿科技、創新理念或文化藝術，擴大人脈圈層。

最后，高知群體更注重教育，子女往往更優秀，當這樣一群優秀的學生集中在同一個學區時，會大大提高升學率，讓片區學校快速晉升為名校。

從區域價值來看，項目享有西部中心5大頂級規劃：

會展新城：全球一流會展，年參展客流達500萬，打造深圳會展產業中心和科創中心，形成"會展+科創”世界會展產業示范區。

海洋新城：深圳建設全球海洋中心城市的重大戰略支撐空間，未來規劃兌現年度產值3000億。

海上田園城：粵港澳大灣區大型濕地公園，灣區核心都市田園度假綜合體。

華發冰雪世界：規劃有全球規模最大、中國落差最高的室內雪世界、打造全球頂級文旅IP，引領產業升值。

寶安國際機場：中國境內集海、陸、空、鐵聯運為一體的現代化大型國際空港，世界重要的國際航空樞紐。

示意圖

從項目配套來看，項目享有5大家門口城市頂級配套：

家門口冰雪世界：全球規模TOP1冰雪中心，總建面約10萬m，涵蓋約8萬m滑雪場，建筑高度約106米，雪道約450米，高差83米，國內雪道垂直高差NO.1。

家門口全業態商業：下樓即享1600m社區商業，社區商業目前麥當勞、肯德基已入駐，預計年底開業。舉步即達主題商街，近享百萬級商圈(京基百納、新沙天虹、會展體驗式商業中心{建設中}等)。

家門口優質學校：項目配建6000㎡18班制幼兒園，預計明年9月份開學；家門口規劃有72班九年一貫制會展城實驗學校，已于本年9月份開學。

家門口生態公園：7.4萬㎡社區園林3.6萬m中央綠軸、1萬m街心公園、163萬㎡海上田園。

家門口全維交通：4地鐵+4軌道+4高速+2快速路+2碼頭+寶安國際機場，世界級六維交通，通達全球。

示意圖

而且在華發新城這個項目身上，我們能看到產品的“兌現力”，每天都有新變化。

今年9月，項目南側會展城實驗學校9月份已經開學。

今年10月，全球規模最大、垂直高差國內最大的室內雪世界全面封頂，預計明年10月投入使用。

華發新城一區已完成外立面涂料、室內裝修、燃機檢測、市政管網及園林施工，交付在即。

地鐵20號線二期也傳來最新進展，航城醫院站圓滿完成，二期工程將南延至白石洲站，該線路設計最高運行速度120km/h，開通后將極大提高華發新城的通勤效率。

示意圖

戶型方面，建面約117㎡D戶型，約12.2米的四面寬戶型，南北通透，大面寬短進深的設計確保全明格局，讓陽光充分滲透每個角落。

約6米大橫廳格局，加上精心規劃的LDKB設計和餐客廚陽臺緊湊式布局，既保證了功能齊全，又提高了空間利用率，達到82%的使用率。

建面約117㎡E戶型，經典豎廳設計，闊景陽臺和全景飄窗將公園跟河景的自然美景盡收眼底。

隨著家庭結構的變化，戶型空間可以靈活調整。3+1靈活空間能適應家庭不同的生活階段，從單身貴族到二人世界，再到三口之家乃至三代同堂，都能找到理想的居住方案。

新政后，深圳市場可以用火爆形容。在這波樓市熱潮中，華發新城作為稀缺的人才房項目脫穎而出。

它不僅地理位置優越、配套完善，更以嚴格的準入門檻打造高知社區，成為深圳最后一批能夠取得完全產權的保障性住房。

對于有意在深圳置業的高端人才而言，首付52萬起入住前海人才四房，華發新城無疑是一個值得關注的絕佳選擇。