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北京經開區年初計劃入市4宗地塊

最近經開區官網公示了四宗住宅用地，一宗河西、一宗臺湖丁白馬、一宗德茂、一宗舊宮。加上早期已完成公示，且列入今年入市計劃的馬駒橋15#地塊，正好五宗地塊。

按慣例，一般公示綜合實施方案的住宅地塊都將在隨后計劃入市。很多粉絲詢問應該買哪塊？作者在這里簡單地點評一下：

X24地塊附近規劃

亦莊河西區X24地塊

目前X24地塊已經列入2024年第四輪供地計劃，應該是今年經開區最先入市的地塊。

把它拿出來先買，估計還是希望來個開門紅。

個人認為，你要是非亦莊“不嫁”，就想買亦莊，這五塊地X24依然是首選，根正苗紅的經開河西學區，“圣亦莊”自己的耶路撒冷（玩笑話）。

而且官方也在宣傳X24地塊將會打造成為“好房子”模式，一層架空、風雨連廊等，如果指導價與招商璽大致的話，其實相當于賦予了額外增值。

有人說，你看你又吹河西，我真不是吹，你不能不承認，在核心區沒有地塊出讓的情況下，現在河西就是亦莊新城的天花板，河西如果沒人要，其他地塊更完蛋。

G129-1地塊、G129-2地塊規劃

臺湖丁白馬G129-2地塊

反饋意見

這塊地官方沒有明確說是商品房地塊，但在前陣子的反饋意見回復中說，丁、白、馬三村擬安置于G129-1地塊內，能夠滿足村民安置需求。

那么言下之意另一宗住宅——G129-2地塊將不再作為安置房了。

G129-2地塊位置

個人猜測，G129-2地塊不會太早入市。第一年初公布入市計劃時，經開區并沒有提及這塊地。

第二從衛星圖上看，這塊地還沒有完全做到場清地平。

學校規劃

總的來說，G129-2地塊算是中規中矩的一塊地。離路東很近，隔壁就是定海園，但不屬于路東區，也就是不屬于經開區。學校應該會劃入丁白馬的配套學校——G119-1地塊。

這塊地拿出來賣，個人認為，可能更多考量的還是，丁白馬拆遷的成本平衡。

如果未來G129-2地塊入市，其實對在售的潤府、璀璨、豐禾多少有一點點影響，所以這也是我認為它可能不會太快入市的另一個原因之一。

A-28地塊規劃

德茂片區A-28地塊

經開區選擇德茂這個地拿來賣，個人認為，一個是考慮區域平衡，另一個還是希望在產品上的做到差異化，相比其他四塊，德茂這塊地還是更適合做改善。

目前來說，德茂片區還有沉積在售的新盤，加上這幾年的新盤已有二手房入市，在無基本面的支撐下（被無良自媒體虛空規劃的首師附、12萬平大型商業體、德茂劃入經開學區不算，多少傻白甜業主被這些信息帶入坑），可能唯一的念想就是，經開區這次推動土地入市，希望能釋放一些區域利好。

我的評價是，如果價格還是6萬+的話，那慢慢賣吧。

LG24-1地塊、LG25-1地塊規劃

舊宮LG24-1地塊、LG25-1地塊

這塊地個人認為，缺點并不是因為它屬于舊宮，當然我也不認為屬于舊宮算是缺點。

其比較難以接受的，就是它位于城市規劃的邊界，且在兩區交界，屬于睡個覺翻個身，不小心就到朝陽了那種。

LG24-1地塊、LG25-1地塊對面規劃中學

但其優點也是比較明顯，五環內，近地鐵、商場，附近的中學也在規劃建設之中。預計土地入市前后會釋放這個利好。

另外這塊地還有一個優勢，就是附近沒什么競品，如果開發商拿了地，可以踏踏實實地賣。

馬駒橋15#地塊規劃

馬駒橋15#地塊

有人總是瞧不上馬駒橋，但其實呢什么東西都講究個性價比。別忘了，人家新房也才4萬多，所以馬駒橋總有適合它的人群。

且論潛力來說，馬駒橋金橋片區還是很大的。要產業有產業，小米、中芯等，地鐵方面，S6線馬駒橋站也不能說算遠。

要學校規劃也有，珠江地塊小學馬上就要開建了，另外這塊地旁邊也規劃有中小學合校。

此外，臨近的經開區路南區VII-2街區北側地區也是個天餅。

你要挑毛病，那就是這塊地在六環外。

結語：

當然以上五宗地塊能否最終實現入市，關鍵還是要看有沒有開發商愿意拿。

另外，有臺湖4的粉絲問，臺湖4地區什么時候會再有地塊入市呢？

我說你為什么有這么危險的想法呢？今時不同往日，土地入市其實已不能被看做區域利好。

再說現在臺湖4片區的各項配套規劃已經肉眼可見的在落實中，短期內不需土地入市來倒逼城市建設了。

這幾年把北小、八中、嘉會湖慢慢建好就行了，S6線再開工那是額外賺的。