前幾年，提到五城區，不少對成都樓市了解不深的人，都會冒出幾個詞：

“老舊”、“破敗”、“臟亂”！

包括現在，依然還有人認為，五城區就是老破小，聚集著大量老年人，甚至把一些老小區稱之為“貧民窟”。

其實，隨著五城區新板塊的快速開發和老板塊的更新改造，街道建筑面貌都得到了改善，還能算是破敗、臟亂的區域，已經很少了。

至于老舊，由于發展建設早，大量價格便宜的老小區必然存在。

但我要說的是，五城區老小區多，但并不意味著五城區老人就多。

我的觀點是：“年輕人向五城區回流和加快聚集是未來趨勢，核心城區會成為年輕人居住的主要聚集地。”

因為年輕人的工作、社交娛樂，變動性、多樣性遠大于老年人。

而成都的城市環境，就決定了，只有核心城區才能滿足他們的多變性和多樣性需求。

要知道，我們的城市擴展機制與西方有很大的區別。

人口方面，主要不是人口從中心向外遷移，而是外來人口流入導致外圍人口增加，五城區近幾年人口不僅沒減少，反而在持續增加。

產業方面，主要不是新增，更多是轉移和疏解，要么產業層次偏低所以轉移，要么是不適宜核心城區所以疏解。

本質上，核心城區無論是人口，還是產業、配套都占據著絕對主導地位。

前幾年，因為城市的快速擴張，很多年輕人熱衷于到城市界面新的郊區買房。

以天府新區為首，的確是涌入了大批的年輕購房者。

很多人當時都喜歡說，年輕人都聚集在天府新區。

不過在我看來，這種情況只是城市擴張時期，階段性的現象。

短期的現象，并不能影響長期的趨勢。

之所以會這么說，是因為郊區有兩點問題是幾乎不能解決的：

1、交通輻射差，快速交通配套較弱，除非你長期確定工作在所購買的郊區周邊，不然但凡有工作變動，就極容易存在極端通勤，社交也同樣如此。

2、配套短板明顯，樣樣通樣樣松，基礎的配套看似什么都有，但要么不方便，要么配套水平差，做不到核心城區這樣的密集且優質，而在小眾配套和文娛方面，劣勢表現尤為明顯，因為人口不足以支持小眾配套需求。

看一下成都的城市開發邊界就能明顯地看出來，成都的城市格局，只有核心城區是在城市最中間的位置，郊區的位置短板太突出了。

前幾年大家是都在考慮投資，并沒有更深入的去了解居住，特別是年輕人，對很多居住的認識還停留在基礎的表面。

年輕人是喜歡新，但不只是新。

如果說現在整個成都真正能算是年輕人扎堆的，可能不是天府新區的某些板塊，應該是成華區的東郊記憶。

為什么？

不僅是城市界面顏值新，關鍵是還有通達的交通網絡，豐富的配套和文娛。

對于成都而言，未來郊區的新城拓展和擴張速度放慢是趨勢，前二十年的城鎮化大踏步已經翻篇了。

一方面，人口增長速度變慢了，老齡化趨勢明顯。

另一方面，房地產大拆、大建、大漲的時代也已經是過去式了。

不敢說長了，起碼我認為未來的十年，像成都這樣的核心城市，價值回歸核心城區是趨勢。

近兩年的舊城改造，城市更新的城市發展大背景，也基本上點明了未來的趨勢，不少市中心的核心地段價值，會重塑輝煌。

無論郊區的新城如何繁榮，其源頭大部分還是來自于核心城區的價值外溢。

前幾年成都買房最吃虧的，無非是高價買入郊區房。

用昂貴的價格，買生活成本最貴的房子，既承擔了價格的高風險，又要被迫接受居住的極其不便利。

人總要成長，以前上當，不能以后還上當吧？

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）