大家好，我是蘇北哥！今天是周六，也是難得的工作日，一些重磅的利好消息傳來(lái)！今天我們加班兒，銀行也加班兒，聽(tīng)到這個(gè)消息，在工作崗位辛勤勞作的您，是不是也能夠得到一些心靈安慰？不開(kāi)玩笑！咱們加班加點(diǎn)，為了掙銀子，銀行加班加點(diǎn)出ZC，為我們買房人省銀子。

今天一大早，包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行在內(nèi)的國(guó)有大行，重磅發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告》

01.

存量房貸利率調(diào)整時(shí)間定了，又提前了一周！10月截止目前，南京新房去化量已達(dá)到3410套！

看到這個(gè)文章標(biāo)題，可能很多粉絲要問(wèn)了，這不是舊聞嗎？就在前天（10月10日）工行不是帶頭發(fā)布了《2024存量房貸利率調(diào)整常見(jiàn)問(wèn)答（二）》文件，具體幅度、執(zhí)行時(shí)間，調(diào)整方式不是已經(jīng)在前天出爐了嗎？

消息是的確沒(méi)錯(cuò)，但是今天的消息是最新的，各大行對(duì)于存量房貸利率的調(diào)整方案，又做出了新的部署安排。

與前天的工行文件最大的不同，就是今天國(guó)內(nèi)各大行最新發(fā)布的公告明確了存量利率的調(diào)整時(shí)間，比之前又提前了一周。

公告表示：各行符合條件的存量個(gè)人住房貸款，正式將于2024年10月25日進(jìn)行統(tǒng)一批量調(diào)整合同貸款利率，而10月10日消息是說(shuō)，存量房貸利率調(diào)整時(shí)間是在2024年10月31日之前，此次公告正式明確了調(diào)整時(shí)間提前了一周。

第二，明確了10月25日的統(tǒng)一存量房貸利率調(diào)整，只會(huì)調(diào)整僅就“加點(diǎn)部分”進(jìn)行調(diào)整，房貸利率LPR部分，在下次重新定價(jià)日之前不會(huì)發(fā)生變化。

也就是說(shuō)，10月25日的存量房貸利率調(diào)整是對(duì)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率“LPR”上的加點(diǎn)幅度進(jìn)行調(diào)整，不涉及其他合同要素的改變，如貸款重新定價(jià)日未到，LPR會(huì)沿原有數(shù)值，待下一重新定價(jià)日到來(lái)后，方重新定價(jià)為新LPR值。

最直接的理解，10月25日存量房貸利率先調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，也就是4.2-30BP，為3.9%，到明年1月1日重新定價(jià)日，再減去今年的35個(gè)BP（LPR調(diào)整數(shù)值），達(dá)到3.55%。

第三，也是非常重要的一點(diǎn)！就是此次存量房貸利率調(diào)整全部采用浮動(dòng)利率調(diào)整制，已經(jīng)采用2019年8月以后的浮動(dòng)利率還貸人，無(wú)需向銀行申請(qǐng)，存量房貸利率將自動(dòng)調(diào)節(jié)；而2019年8月之前，采用基準(zhǔn)利率，或者固定利率的貸款人，需要在2024年10月23日（含）之前，主動(dòng)向銀行申請(qǐng)辦理“固轉(zhuǎn)浮”業(yè)務(wù)。

第四，如果存量房貸還款人已經(jīng)預(yù)約了提前還款業(yè)務(wù)，如尚未完成扣款，購(gòu)房人可提前撤銷提前還款申請(qǐng)，只要符合此次調(diào)整條件，即可進(jìn)行調(diào)整。

目前工商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、中國(guó)、交通等銀行已經(jīng)明確上述存量房貸利率調(diào)降方案，并相繼發(fā)布了銀行公告。

建設(shè)銀行將10月25日統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率為L(zhǎng)PR-30BP

調(diào)整后，每個(gè)月能省多少？

在5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR保持3.85%不變的前提下：

以南京這樣的二線城市為例，購(gòu)房者當(dāng)前房貸利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后為L(zhǎng)PR-30BP，即3.85%-0.3%=3.55%，比調(diào)整前下降了0.3%。

以貸款金額100萬(wàn)元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整后每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬(wàn)元。

而一線城市的調(diào)整情況則不同！由于此前一線城市的存量房貸利率就有加點(diǎn)，比如北京是LPR+55BP，即4.4%，調(diào)整后為L(zhǎng)PR-30BP，即3.85%-0.3%=3.55%，比調(diào)整前下降0.85%。

以貸款金額100萬(wàn)元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整后每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬(wàn)元。

以此來(lái)看，此次存量房貸利率調(diào)降，獲益最大的還是一線城市。

再來(lái)具體看南京樓市！

前天文章北哥公布了今年國(guó)慶假期，南京新房去化數(shù)據(jù)，其中全市認(rèn)購(gòu)量為1020套，成交量在204套，雖然這組數(shù)據(jù)嚇不死人，但是相比于去年國(guó)慶+中秋的956套去化量，還是增長(zhǎng)了28%，說(shuō)明無(wú)論如何，本輪強(qiáng)勢(shì)ZC刺激，對(duì)于南京樓市的確起到了一定的促進(jìn)作用，購(gòu)房力正在加大釋放。

而且可以肯定的一點(diǎn)是，國(guó)慶后幾天，南京購(gòu)房人并未對(duì)國(guó)慶假期的買房行為“撤單”，目前南京新房認(rèn)購(gòu)量正在大量轉(zhuǎn)為成交。這一點(diǎn)和股民們一股腦的“投資熱情”不同，南京買房人的買房行動(dòng)顯然更加理性和冷靜。

國(guó)慶長(zhǎng)假后的幾個(gè)工作日，南京新房日均成交量大漲。10月8日，南京商品房認(rèn)購(gòu)282套，成交243套。

10月9日，南京商品房認(rèn)購(gòu)207套，成交453套。

10月10日，南京商品房認(rèn)購(gòu)249套，成交248套。

10月11日，南京商品房認(rèn)購(gòu)247套，成交257套。

四天以來(lái)，南京日均新房成交量均在240套以上，已經(jīng)達(dá)到今年以來(lái)的高位水平。（目前四天成交量總和為1201套）

同時(shí)，10月9日當(dāng)年南京新房成交量沖高至453套，加上當(dāng)天認(rèn)購(gòu)量，當(dāng)天去化總和達(dá)到723套。已經(jīng)接近國(guó)慶前9月29日當(dāng)天的單日去化數(shù)據(jù)高峰。

南京9月新房成交量達(dá)到了3477套，環(huán)比8月實(shí)現(xiàn)了41.8%的漲幅，而10月份以來(lái)，南京新房成交還有沖高趨勢(shì)。

10月才經(jīng)過(guò)短短11天，南京新房認(rèn)購(gòu)量就已沖高至2005套，成交量也達(dá)到1405套，加起來(lái)目前總?cè)セ堰_(dá)到3410套，到10月底全市新房成交量相比9月再實(shí)現(xiàn)翻倍，也不是沒(méi)有可能。

南京二手房市場(chǎng)發(fā)力也很明顯，由于10月份的數(shù)據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)還沒(méi)有發(fā)布，且看9月份數(shù)據(jù)，已經(jīng)能明顯感覺(jué)到這種趨勢(shì)。

9月全南京二手房成交量是7303套，環(huán)比8月份成交量雖然出現(xiàn)了11.9%的下滑，但是同比去年9月仍有10%的增長(zhǎng)。與此同時(shí)，根據(jù)有關(guān)媒體透露，9月南京二手房成交量之所以下滑，跟南京部分房東燃起的惜售情緒有很大關(guān)系。

從9月份南京二手房成交均價(jià)上漲一事，就可以看出一些端倪，根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，9月份南京二手房成交均價(jià)為22865元/㎡，環(huán)比上漲3.3%，要知道這個(gè)價(jià)格創(chuàng)造了南京二手房?jī)r(jià)格18個(gè)月以來(lái)的環(huán)比最大漲幅。

與此同時(shí)，南京二手房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月穩(wěn)定在在2.2萬(wàn)/㎡以上，說(shuō)明整體在筑底回升，價(jià)格基本上穩(wěn)定住了。9月末，南京漲價(jià)房源和看房人數(shù)急速提升，根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，926XZ發(fā)布當(dāng)周及國(guó)慶假期期間，南京二手房漲價(jià)房源量周均971套，較前兩周周均上漲37.7%。

貝殼指數(shù)顯示，XZ之后，二手房帶看量明顯提升。XZ之后單日一度沖到4662人，看房量沖到近1.8萬(wàn)次。

成交量數(shù)據(jù)上，今年前三季度南京二手房成交量已有75085萬(wàn)套（數(shù)據(jù)來(lái)源于我愛(ài)我家），預(yù)計(jì)全年可達(dá)10萬(wàn)套大關(guān)。

02.

9月二手房均價(jià)環(huán)比上漲3.3%背后，南京哪些板塊、小區(qū)房?jī)r(jià)上漲？哪些還在下跌？

雖然9月南京二手房成交均價(jià)達(dá)到了22865元/㎡，環(huán)比8月份全市成交均價(jià)已經(jīng)上漲了3.3%，可以說(shuō)是取得了階段性的勝利。但是大漲之下，各個(gè)板塊，各個(gè)小區(qū)之間的行情仍然是參差不齊的，這和此次股市牛市的道理一樣，大漲之下，仍然有虧錢的股票。

那么在過(guò)去的9月，全市11個(gè)行政區(qū)，哪些二手房成交價(jià)格上漲了呢？哪些還在下跌？現(xiàn)在來(lái)看一下。

上表已經(jīng)一目了然了，9月全市11個(gè)行政區(qū)之中，二手房成交上漲的有4個(gè)，下跌的有7個(gè)。

其中溧水區(qū)9月二手房成交均價(jià)為0.71萬(wàn)/㎡，環(huán)比8月0.67萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲了400元/㎡，漲幅達(dá)5.97%，漲幅位居第一。

秦淮區(qū)9月二手房成交均價(jià)為2.65萬(wàn)/㎡，環(huán)比8月2.61萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲了400元/㎡，漲幅達(dá)1.53%，漲幅位居第二。

雨花臺(tái)區(qū)9月二手房成交均價(jià)為2.27萬(wàn)/㎡，環(huán)比8月2.26萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲了100元/㎡，漲幅為0.44%，漲幅位居全市第三。

下跌的7個(gè)行政區(qū)之中，遠(yuǎn)郊區(qū)高淳二手房成交均價(jià)跌幅最大，9月全區(qū)成交均價(jià)只有0.57萬(wàn)/㎡，環(huán)比8月跌幅達(dá)到15.71%，位居全市第一。

棲霞區(qū)9月二手房成交均價(jià)跌幅讓人意外！9月全區(qū)成交均價(jià)只有1.92萬(wàn)/㎡，環(huán)比8月的2.06萬(wàn)/㎡，環(huán)比跌幅達(dá)到6.8%，位居全市第二。

江北和建鄴的二手房?jī)r(jià)格跌幅也很可觀！

江北新區(qū)+浦口，9月二手房?jī)r(jià)格還在持續(xù)下跌，整體成交均價(jià)只有1.51萬(wàn)/㎡，相比8月份均價(jià)，下跌了700元/㎡，跌幅達(dá)到4.43%，位居全市第三。

建鄴區(qū)9月二手房的成交均價(jià)雖然全市最高，達(dá)到了3.36萬(wàn)/㎡，不過(guò)，相較于8月3.51萬(wàn)/㎡的價(jià)格，成交均價(jià)也下跌了1500元/㎡，漲幅達(dá)4.27%，位居全市第四。

鼓樓、江寧，雖然9月二手房成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，但跌幅均控制在0.5%以下，還算穩(wěn)定。

再來(lái)看下，9月全市有哪些小區(qū)二手房成交均價(jià)在領(lǐng)漲，而哪些小區(qū)二手房成交價(jià)格在領(lǐng)跌。

從9月全市二手房成交數(shù)據(jù)的抽樣調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)全市共有7個(gè)小區(qū)成交均價(jià)漲幅在10%以上，這7個(gè)小區(qū)分別分布于鼓樓濱江、河西中、九龍湖、百家湖、江北老山、江核隧道口這6個(gè)板塊。

9月全市二手房漲幅第一的小區(qū)是鼓樓濱江的深業(yè)攬江府，8月成交均價(jià)為3.47萬(wàn)/㎡，而9月成交均價(jià)為4.32萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲8500元/㎡，環(huán)比漲幅高達(dá)24.5%。

全市漲幅第二的是河西中奧東的中海塞納麗舍，8月成交均價(jià)為4.21萬(wàn)/㎡，而9月成交均價(jià)為4.81萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲6000元/㎡，環(huán)比漲幅高達(dá)14.25%。

查看中海塞納麗舍9月的成交房源價(jià)格，發(fā)現(xiàn)的確上漲明顯，中海塞納麗舍西苑9月5日成交1套135.76㎡的頂樓復(fù)式房源，740萬(wàn)總價(jià)成交，成交單價(jià)高達(dá)54507元/㎡。

而之前幾月該小區(qū)類似戶型成交單價(jià)只在4.9萬(wàn)/㎡左右。

非復(fù)式的正常戶型，之前的成交單價(jià)更低，甚至只有3.9萬(wàn)/㎡

中海塞納麗舍東苑9月6日成交一套132㎡3房，成交單價(jià)也達(dá)到51887元/㎡，而在幾個(gè)月之前該小區(qū)類似戶型房源成交單價(jià)只有4.2萬(wàn)/㎡。

江寧九龍湖的萬(wàn)科金域藍(lán)灣值得一提，8月成交均價(jià)為2.77萬(wàn)/㎡，而9月成交均價(jià)漲到3.15萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲3800元/㎡，環(huán)比漲幅高達(dá)13.27%，位居全市第三。

萬(wàn)科金域藍(lán)灣今年以來(lái)一直是全市二手房成交量最大的小區(qū)之一，近90天時(shí)間該小區(qū)成交量達(dá)到37套，至今仍排在全市第三的位置。

而之前之所以成交量巨大，正是因?yàn)樵撔^(qū)業(yè)主瘋狂砸盤(pán)，以價(jià)換量，從2022年8月份56078元/㎡，跌到了今年8月份的全面成交價(jià)格“2字頭”。

不過(guò)9月萬(wàn)科金域藍(lán)灣的房源成交單價(jià)的確有所提升，部分房源成交單價(jià)不僅重新突破“3字頭”，甚至有的已經(jīng)回到了3.27萬(wàn)/㎡。

而在8月份，萬(wàn)科金域藍(lán)灣的房源成交單價(jià)最低已經(jīng)跌到了2.4萬(wàn)/㎡。

說(shuō)實(shí)話，如今的這個(gè)市場(chǎng)，抄底機(jī)會(huì)說(shuō)沒(méi)就沒(méi)。

江北老山的旭輝銀城白馬瀾山也是9月南京二手房市場(chǎng)的“一匹黑馬”，該小區(qū)9月成交均價(jià)漲到了2.27萬(wàn)/㎡，相比8月份的2.02萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，上漲2500元/㎡，漲幅達(dá)到12.28%。

該小區(qū)9月份一共成交了4套房源，其中一套134㎡的復(fù)式房源，346萬(wàn)成交，成交單價(jià)達(dá)到25745元/㎡，這應(yīng)該算是該小區(qū)自5月份以來(lái)的最高成交價(jià)格。

而6-8月份，銀城旭輝白馬藍(lán)山的房源成交單價(jià)一直在2.0-2.3萬(wàn)/㎡區(qū)間徘徊。

9月全市二手房成交均價(jià)漲幅超過(guò)5%的小區(qū)大概有以上9個(gè)小區(qū)，其中江寧上秦淮的翠屏誠(chéng)園值得一提，該小區(qū)9月成交均價(jià)達(dá)到2.41萬(wàn)/㎡，相比8月份環(huán)比上漲2000元/㎡，漲幅高達(dá)9.05%

翠屏誠(chéng)園之前一直是江寧上秦淮的領(lǐng)跌小區(qū)，8月份小區(qū)房源成交單價(jià)已經(jīng)全面1字頭。

9月份翠屏誠(chéng)園房源成交單價(jià)已經(jīng)全面突破2字頭，最高已經(jīng)達(dá)到2.58萬(wàn)/㎡，最大漲幅達(dá)到7000+元/㎡。

江北高新的綠地悅峰公館9月二手房成交單價(jià)上漲幅度也很明顯。9月6日一套94㎡3房，成交單價(jià)達(dá)到1.95萬(wàn)/㎡，比8月份同小區(qū)成交單價(jià)，明顯上漲。

9月全市二手房成交均價(jià)跌幅超過(guò)10%的小區(qū)共有5個(gè)，分別位于青龍地鐵小鎮(zhèn)、仙林湖、江北雨山路、江北高新與河西南。

其中青龍地鐵小鎮(zhèn)的中南山錦花城9月二手房?jī)r(jià)格跌幅最大，環(huán)比8月跌幅已經(jīng)達(dá)到20.57%。

9月份的中南山錦花城二手房成交單價(jià)不僅全面實(shí)現(xiàn)1字頭，并且最低已經(jīng)達(dá)到1.61萬(wàn)/㎡。

該小區(qū)8月份還有房源成交單價(jià)達(dá)到2.2萬(wàn)/㎡，說(shuō)明如今房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)非常明顯。

不僅如此，青龍地鐵小鎮(zhèn)的其他幾個(gè)小區(qū)，近期二手房成交價(jià)也都在下降，譽(yù)峰苑9月最新成交單價(jià)降到了1.85萬(wàn)/㎡，相比8月又下降500元/㎡左右。

恒大龍珺9月成交均價(jià)也跌至1.6萬(wàn)/㎡，相比8月份又下降300-700元/㎡。

基本上，青龍地鐵小鎮(zhèn)的幾個(gè)次新房小區(qū)9月二手房成交單價(jià)都在下降。

仙林湖的金地湖城藝境9月份二手房成交單價(jià)跌破了2字頭，來(lái)到了1字頭。

高新的弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)，9月最新成交房源單價(jià)達(dá)到1.55萬(wàn)/㎡，與8月相比，降幅也很明顯。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果各位粉絲對(duì)以上觀點(diǎn)感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。