今天分享一下黃奇帆對房地產(chǎn)的一些看法和分析。

　　黃奇帆是原重慶市市長、副市長，從2001年到2016年都在重慶擔(dān)任要職，深度參與了當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)劃、政策制定與實(shí)施等工作。

　　在他任職重慶的期間，重慶的GDP沒有依賴房地產(chǎn)，在其他城市房價暴漲的時候，重慶的房價一直處于比較友好的低位，但是GDP增速卻名列前茅。

　　他對房地產(chǎn)的領(lǐng)域有深入的見解和豐富的經(jīng)驗(yàn)，被稱為房地產(chǎn)的專家，理論實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，甚至可以說做到了知行合一。

　　他的一些觀點(diǎn)、做法，十分獨(dú)到、深刻和超前，有些甚至成為了樓市的“預(yù)言”，比如去年說房價普遍跌30%，政府就要救市，而且要打折收商品房做保障房。以下是他近年的一些看法。

　　黃奇帆：房價普遍下跌三成，政府必出手救市

　　中國的房價，其實(shí)最近兩年還沒有開展大跌，走的是有行無市，從2021年到2022年，房價和交易量開始減少了，比如2020年交易量是18億平米，到了2021年就降到了15億平米多一點(diǎn)，去年已經(jīng)降到了14億平米，今年（2023年）數(shù)據(jù)還沒有出來，估計會降到13億平米，那么這個交易量會降到12平米會守住一個平衡，就不會降到5，6，7，8億平米的，為什么呢？

　　因?yàn)檎麄€中國的房產(chǎn)建成的在使用中的房子現(xiàn)在有500多億平米，理論上50年折舊，也就是說每年折舊五十分之一（百分之二），500億平米的2%就是10億平米，然后再加上總有結(jié)構(gòu)性的需求調(diào)整，有個2億平米，所以，12億平米的需求是會堅(jiān)實(shí)的底部，會守住的。

　　所以，在這個角度，從18億平米到今年預(yù)計就會變成13億平米或者更低，那么到了明年，到了12億平米守住就穩(wěn)住了，所以這個從建筑，投資量的角度，市場平衡點(diǎn)估計在12億平米，不要擔(dān)心到10億平米，5億平米。

　　那么交易量這么低了，為什么價格不低呢？因?yàn)榉慨a(chǎn)商也不想跌價，地方ZF也不想跌價，銀行也不愿意自己抵押物跌價，那老百姓買了房子的也不想跌價，如果我買的房子是10萬每平米，結(jié)果現(xiàn)在同樣的地段房子變成8萬，7萬，那老百姓去年，前年買的就會吵起來，在這個角度呢，大家都不想跌，哪怕沒有交易，有行無市，所以前兩年其實(shí)沒有出現(xiàn)大規(guī)模的跌價。

　　那么跌價是誰打破的呢？就是法拍房，因?yàn)楫?dāng)大量的交易停頓，房產(chǎn)商資金還不了，那么老百姓也會起訴他，他的債權(quán)人也會起訴他，銀行也會起訴他，起訴以后就變成法律糾紛—法拍，法拍無非就是把房產(chǎn)商已經(jīng)有的土地和房產(chǎn)拍賣，那么法拍房實(shí)際上在2000年的時候，全國只有20萬套一年，到了2010年的時候就到了50萬套，2020年已經(jīng)超過150萬套，今年（2023年）數(shù)據(jù)還沒有出來，我相信有可能到400萬套。

　　你想這400萬套法拍房，一套平均100平米就是4億平米，已經(jīng)等于全社會一年十幾億交易量的30%，法拍房只要超過20%，拍賣的房價就成了一個區(qū)域的房價，如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%~5%，那法拍房是法拍房，市場房還是市場房，但它超過20%以后（法拍房是以賣掉為主，價格都是打7折，6折），市場房的價格是螺旋形的往下跌，所以，這件事關(guān)鍵是看法拍房的數(shù)量，法拍房數(shù)量多了，這個地區(qū)房價一定跌。

　　今年深圳局部出現(xiàn)一些樓盤跌了30%，上海也有局部樓盤跌了30%，但是你不能說上海整體房價跌了30%，只是部分房價，但是，到了明年（2024年），如果法拍房多了，出現(xiàn)了整個城市的均價跌了30%的時候，我認(rèn)為地方政府就該出手了（實(shí)際上一線城市平均房價已經(jīng)跌了30%），如果均價跌了30%普遍性出現(xiàn)，這時候要么不法拍，一法拍就可能跌40%，50%，這個時候不是一個樓盤，而是整體上都打?qū)φ郏@個時候政府應(yīng)該出手，在打7折，6折，5折的時候，比如拿出5萬億就把這個房子收了，各個城市打6折，5折相當(dāng)于跌到了2015年了，這個時候你把它收了，政府不會虧的，放個5年，10年，收回來就是做公租房，做房改房，人才房，廉租房。

　　本來一個國家ZF就該對居民至少保障30%的公租房或者保障房，香港780萬人，還有480萬住在政府的保障房里面，只是他的保障房太可可憐，只保障了人均4平米，我們說保障房至少保障人均15平米，香港保障太低了，但不管怎么說，香港400萬人住在保障房里，新家坡是70%住在保障房里，我們現(xiàn)在是5%住在保障房里，商品房徹頭徹尾覆蓋到位，變成大家都買商品房，正好趁這個機(jī)會把打了6、7折的庫存商品房買過來，一旦你買過來，房產(chǎn)商收到了這筆錢，他也不能自己發(fā)財套利，他一定是還銀行，還上游施工欠款，還各種建筑材料款、

　　在這個意義上，如果5萬億進(jìn)去，房產(chǎn)商再去還5萬億，還3個5萬億，就15萬億的債務(wù)互相抵消了，所以，這個時候政府要救市的，我絕對相信明年的適合的時候，當(dāng)出現(xiàn)了一個城市比較大規(guī)模的打了7折，6折的法拍房，政府肯定應(yīng)該救市了，這個救市不存在道德問題，政府拿到了房子就是作為保障房，可能這一場事情過了以后，中國政府城市保障房就超過20%了，那不是好事嗎？

　　你也不用再去造房子來增加房屋的供給，正好把過剩的房屋平攤掉，另外房產(chǎn)商也會平衡這筆債務(wù)，然后整個社會的債務(wù)也在這個過程中得到釋放，這個是明年一定會出現(xiàn)的。

　　那么這個時間只要這么一剎車剎住，還有個社會好處，老百姓的按揭貸款的首付一般是百分之二三十，可能已經(jīng)還了若干年，現(xiàn)在是大體上首付實(shí)打?qū)嵵Ц犊赡苁?0%~40%，所以跌30%，老百姓還沒有出現(xiàn)整體負(fù)資產(chǎn)，如果跌到40%~50%真變負(fù)資產(chǎn)了，社會不穩(wěn)定，銀行跌到30%，壞賬就不是2%，3%了，而是10%，15%了，那不得了的，也是整個金融的黑天鵝。

　　所以，這個時候一攤救市措施出來，一舉幾得。總的來說，這個是理性的邏輯，一定會發(fā)生。（可以說是神預(yù)言，已經(jīng)發(fā)生了，比如今年的517新政以及本次924的救市）。

　　黃奇帆：建議按揭改為不交樓、不月供

　　2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，同比下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，同比下降13.6%。房價目前總體上仍保持相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅下跌，但房地產(chǎn)市場潛藏的風(fēng)險不容忽視。因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就絕不能任由房地產(chǎn)泡沫自生自滅，而是要先立后破：

　　“立”，即多措并舉穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，不使行業(yè)風(fēng)險蔓延至金融等其他領(lǐng)域。目前我國房地產(chǎn)市場面臨一個結(jié)構(gòu)性矛盾：

　　一方面，大量房地產(chǎn)商因?yàn)檫^去高杠桿拿地，當(dāng)資金鏈斷裂后，出現(xiàn)了一定規(guī)模的庫存積壓，部分樓盤甚至成了爛尾樓，一些頭部房企也面臨生存壓力，導(dǎo)致風(fēng)險外溢。

　　另一方面，2022年底我國農(nóng)民工超2.95億人，2022年新畢業(yè)大學(xué)生1076萬人，住房的需求仍然較大，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，政府需要大規(guī)模建設(shè)保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起來的面積至少要達(dá)到全部住房面積的20%。

　　“破”，即推動房地產(chǎn)發(fā)展模式變革，建立房住不炒的長效機(jī)制。近年來，由于種種原因，在房價快速上漲的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)形成了高杠桿拿地、高杠桿經(jīng)營、通過預(yù)售等方式快速變現(xiàn)的商業(yè)模式，儼然成了“類金融機(jī)構(gòu)”，一旦房價到頂，行業(yè)風(fēng)險就大規(guī)模暴露。

　　對此，中央提出建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。個人理解這一新模式可考慮包含以下幾方面內(nèi)容：

　　一是控制房地產(chǎn)企業(yè)自身的杠桿率，原則上房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)不能“背著銀行炒地皮”，即確保拿地資金是自有資金，不能是銀行貸款等。

　　三是改革現(xiàn)行按揭和預(yù)售制度，將現(xiàn)有“按揭后即月供”的做法改為“不交樓、不月供”，以壓實(shí)銀行監(jiān)管責(zé)任。

　　四是在對房地產(chǎn)市場有效托底的基礎(chǔ)上，放開現(xiàn)行各種限購政策。用這些措施逐步建立房住不炒的長效機(jī)制。

　　黃奇帆：要讓至少30%的城市居民住在保障房

　　黃奇帆表示，根據(jù)有關(guān)智庫統(tǒng)計，中國城市居民的房地產(chǎn)債務(wù)占家庭收入比重達(dá)到137.9%，高于美國的90%，也高于英國、法國、德國的130%。同時，城市居民家庭平均每年用于還本付息的部分相當(dāng)于收入的15%，美國是7.8%，歐洲一般在8%-9%。所以，由于房地產(chǎn)消費(fèi)帶來的高負(fù)債，使得中國家庭用于每年生活消費(fèi)的支出會受到很大的約束。

　　“目前，房地產(chǎn)正在進(jìn)行深度的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，一定要爭取房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸。”黃奇帆表示，一方面，要對現(xiàn)在城市中還存在的城中村、危舊房、棚屋區(qū)，進(jìn)一步進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、局部性的改造；另一方面，要利用現(xiàn)在房價的低迷時期，政府拿出一部分資金，把賣不掉的商品房作為保障房買下來。

　　黃奇帆認(rèn)為，今后要讓至少30%的城市居民住在保障房、公租房或者人才房，讓相對低收入的、剛剛工作的、農(nóng)村進(jìn)城市落戶就業(yè)的群體能住在保障房里，免受房地產(chǎn)按揭貸款、租金壓力等各方面的約束。這些保障房的支出、租金只占保障房住戶大約1/6的年收入，從而減少居民面臨的房地產(chǎn)按揭貸款、租金壓力等各方面消費(fèi)約束。