編者按：

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民生活水平大幅提高，住房需求從 “有沒有” 轉(zhuǎn)向 “好不好”。截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，這個(gè)人均住房面積基本已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的人均住房面積水平。同時(shí)，國家政策也為住房建設(shè)指明方向，住建部倪部長提出好房子的關(guān)鍵特質(zhì)。綠色、低碳、智能、安全成為好房子的重要標(biāo)準(zhǔn)。綠色要營造清新環(huán)境，低碳要節(jié)能減支，智能讓生活便捷，安全保障生命財(cái)產(chǎn)。

有鑒于此，第一房研究院策劃 “探尋好房子” 系列特刊，深入解讀好房子的內(nèi)涵與定義。我們將剖析市場變化，從住房需求的轉(zhuǎn)變到市場趨勢的演變，為購房者呈現(xiàn)清晰的市場動(dòng)態(tài)。

這兩年“好房子”經(jīng)常被提出，可能很多網(wǎng)友會(huì)有疑問：

什么是好房子？

為什么要建好房子，之前為什么不提，現(xiàn)在老是提？

好房子對普通老百姓來講有什么利好？

今天帶著疑問，第一房研究院帶您解答。

NO. 1｜壹

多角度分析

為什么要建好房子，之前為什么不提，現(xiàn)在老是提？

1、市場角度

我們先來看下全國歷年商品房的走勢。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010-2021年除了2014年的地產(chǎn)市場下行，其他每年都在增長，高峰期2021年達(dá)到了銷售金額18萬億。2022-2023年受大環(huán)境影響，整體趨勢下降明顯。

2010年，中國房地產(chǎn)市場年度銷售額成功突破5萬億，年度銷售面積正式跨越10億平米。

在隨后的幾年間，中國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

2014年是中國房地產(chǎn)第二輪至暗時(shí)刻。全國總銷售額減少5108億元，總銷售面積減少9902億平米。

2016年，中國房地產(chǎn)總銷售額首次邁入10萬億大關(guān)，為117627億元。總銷售面積也第一次邁入15億平米。

從 2016 年至 2021 年，這五年里中國房地產(chǎn)在銷售額、銷售面積以及房價(jià)指標(biāo)方面基本呈上升趨勢，僅有 2019 年與 2018 年相比銷售面積減少了 96 萬平米。2021 年，中國樓市以銷售額 181930 億元、銷售面積 179433 萬平米、均價(jià) 10139 元抵達(dá)頂峰。

雖然市場大環(huán)境下行，但2022-2023這兩年整體行情還是能達(dá)到2016年的水平甚至還要高一點(diǎn)，仍然是14年的高位。

6月20日，全球三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普，針對24年中國樓市做出3個(gè)研判。

其一，繼續(xù)尋底。下半年樓市將在新一輪政策引導(dǎo)下繼續(xù)尋底。

其二，下跌15%。預(yù)計(jì)2024全年中國商品房銷售額將下降15%。

其三，超9萬億。2024全年銷售額預(yù)計(jì)在9.5萬億~10萬億！

按照標(biāo)普預(yù)測，今年銷售額對比2021年巔峰“18萬億”相當(dāng)于“腰斬”。但如果按照人均住房面積，截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.16%，超過9.3億人生活在城鎮(zhèn)。這個(gè)人均住房面積基本已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家的人均住房面積水平。

簡單點(diǎn)描述就是：從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。當(dāng)前的購房需求按人均來看已接近飽和，市場在下行接下來最好的預(yù)期是止跌回穩(wěn)，人口在負(fù)增長，那就得多方面刺激多樣性需求。好房子建設(shè)也是房地產(chǎn)時(shí)代的產(chǎn)物。

2、經(jīng)濟(jì)方面

住房建設(shè)一直是國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展有著巨大的貢獻(xiàn)。好房子建設(shè)契合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、深化供給側(cè)改革、釋放消費(fèi)潛力的戰(zhàn)略部署。房地產(chǎn)行業(yè)正在向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型，好房子建設(shè)是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級的重要一環(huán)。通過提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造高品質(zhì)建筑產(chǎn)品，有助于提升整個(gè)行業(yè)的競爭力。

房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，一直是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要火車頭，就在去年才剛剛被制造業(yè)超越。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年到2020年，全國商品房銷售金額由8.7億元增加到17.3萬億元，在GDP中的比例由0.13增加到0.17。此后隨著市場下行，該占比有所回落，但仍在0.1左右。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及眾多行業(yè)，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員到建筑施工隊(duì)伍的工人，從房地產(chǎn)中介服務(wù)人員到物業(yè)管理服務(wù)人員，房地產(chǎn)業(yè)為不同層次的勞動(dòng)者提供了豐富的就業(yè)崗位。同時(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)更多的就業(yè)需求，對緩解就業(yè)壓力起到積極作用。

從經(jīng)濟(jì)占比的比重大不難看出，房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)樓市也是在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。樓市的穩(wěn)定對于保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場的波動(dòng)會(huì)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。如果樓市出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)開發(fā)投資將減少，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求也會(huì)隨之下降，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長放緩甚至衰退。相反，穩(wěn)定的樓市能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)進(jìn)行，維持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)增長提供穩(wěn)定的動(dòng)力。

近期在房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，國家的大動(dòng)作也是很頻繁。

9月24日，央行會(huì)同金監(jiān)局出臺(tái)金融支持房地產(chǎn)政策：1）建立動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，預(yù)計(jì)平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。2）統(tǒng)一首套房、二套房最低首付比例，二套房最低首付比例從25%下調(diào)到15%。3）3000億保障房再貸款央行支持比例從60%提高到100%。4）將年底到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款及金融16條相關(guān)政策延期到2026年底。

9月26日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

9月29日，金融管理部門此前宣布的一攬子房地產(chǎn)金融舉措落地，其中包括批量調(diào)整存量房貸利率、優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例、完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求等舉措。

從經(jīng)濟(jì)方面，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，政策調(diào)整向市場傳遞了積極的信號，讓人們對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心。之前，房地產(chǎn)市場主要以剛需為主導(dǎo)。那時(shí)，大量的人口涌入城市，對住房有著迫切的需求，首要目標(biāo)是擁有一個(gè)遮風(fēng)擋雨的居住之所。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，如今房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)向以改善為主。人們不再僅僅滿足于有房住，而是更加注重居住品質(zhì)的提升。改善型需求的購房者更加關(guān)注房屋的戶型設(shè)計(jì)、空間布局、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等方面。他們追求更寬敞舒適的居住空間、更優(yōu)美的居住環(huán)境以及更便捷的生活設(shè)施。這種轉(zhuǎn)變也促使房地產(chǎn)開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和細(xì)節(jié)，打造出更符合消費(fèi)者需求的優(yōu)質(zhì)房源。

從剛需到改善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展反映了人們生活水平的提高和對美好生活的向往，也推動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新和升級，以適應(yīng)市場的新變化和新需求。

什么是“好房子”？

2023年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出要牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，以好房子為基礎(chǔ)，明確提出“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道”，強(qiáng)調(diào)“要完善工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，圍繞建造好房子，發(fā)布住宅項(xiàng)目規(guī)范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。”

倪虹部長表示，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步和人民需求的變化，“好房子”也是個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的過程。不同時(shí)代有不同的“好房子”，甚至不同的面積、不同的價(jià)位，也都有不同的“好房子”，每個(gè)人的心中都會(huì)有自己的“好房子”。歸納起來，有這么四個(gè)特征：

一是綠色，綠色就是讓人們住得健康。

二是低碳，低碳就是要為居民省錢，也為社會(huì)節(jié)能。

三是智能，就是讓居民用得更方便。

四是安全，要讓居民住得安心和放心。

NO.2丨貳

踏上‘好房子’征程

5月初，“好房子”科技產(chǎn)業(yè)展廳首次亮相，展示了當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)研究體系，智能建造、裝配式裝修、全屋智能、綠色低碳、綠色建材、科技成果庫、未來科技等“4+1+N”技術(shù)體系，三大工程穩(wěn)投資、激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力促消費(fèi)、科技提升國際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)體系，以及不同地區(qū)政策探索和實(shí)踐等內(nèi)容。

安徽也是緊跟步伐，貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動(dòng)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展相關(guān)要求，推動(dòng)建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化發(fā)展，打造部省共建“中國建造（安徽）工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”，助力“好房子”建設(shè)。按照“大平臺(tái)小切口”的思路，通過試點(diǎn)逐步推廣應(yīng)用。當(dāng)前要從解決智能工廠和智慧工地問題入手，使安徽創(chuàng)造、安徽智造、安徽建造“三造”融合發(fā)展。要以“平臺(tái)+生態(tài)”的方式，打通供應(yīng)鏈，整合產(chǎn)業(yè)鏈，聚焦科技鏈和金融鏈，賦能上下游企業(yè)，為企業(yè)降本提質(zhì)增效。通過“像造汽車一樣造房子”，將建造方式與生活方式有效貫通，支持消費(fèi)者參與住宅建設(shè)過程，滿足人民群眾對建設(shè)“好房子”的迫切愿望。

2024年，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省財(cái)政廳在合肥、蕪湖、亳州三市開展首批建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)試點(diǎn)城市建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型。在合肥市開展智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同試點(diǎn)工作，探索BIM（建筑信息模型）協(xié)同、建材物資集采、供應(yīng)鏈金融等新型產(chǎn)業(yè)組織模式。

NO.3丨叁

結(jié)語

“好房子” 建設(shè)已成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。從全國房地產(chǎn)市場的走勢變化，到經(jīng)濟(jì)層面的政策調(diào)整與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，再到 “好房子” 的具體特征界定，我們清晰地看到了這一發(fā)展趨勢。在未來，我們期待看到更多符合綠色、低碳、智能、安全特征的 “好房子” 涌現(xiàn)，滿足人們對美好生活的向往。

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)順勢而為，以回歸居住本質(zhì)為導(dǎo)向，以居住者的生活方式、行為模式、心理感受、幸福體驗(yàn)等作為切入點(diǎn)，用心建設(shè)真正的“好房子”，在行業(yè)發(fā)展的新階段，提升企業(yè)的市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。