大家好，我是蘇北哥！長假雖然過完了，但是長假效應(yīng)卻似乎還沒有結(jié)束，且耐人尋味~

往年長假后的工作日，大家都是無比懷念長假旅游、休息的美好，而今年則完全不同，假期里盼著假期結(jié)束，工作日開始之后，又在經(jīng)歷著史無前例的投資風(fēng)暴。

這兩天的抖音已經(jīng)被股票占據(jù)了，10個短視頻起碼有8個是在談股市，風(fēng)頭完全蓋過了樓市。從國慶前四天的股市暴力上漲，上證指數(shù)從2700漲到3300，全國普世歡騰的興奮勁頭，到10月8日9點30分3674點高開，俯沖至3400點左右，3億股民的嘩然；再到昨天幾大股指由紅轉(zhuǎn)綠，上證指數(shù)跌至昨天收盤時的3258點，幾天之間，股民的心情就像做了一回過山車，感受到從火焰到冰點的極致體驗。

01.

樓市比股市穩(wěn)？南京9月房價漲了！5號線神機營站內(nèi)景首次曝光，北段線路通車時間臨近！

其實不得不佩服老股民的心理素質(zhì)！面對昨天開始的A股行情急轉(zhuǎn)之下，90、00屆的新開戶股民剛?cè)胧芯蜏?zhǔn)確的描述了“哀莫大于心死”的心靈體驗，有的人直接emo了，沉默不語，不發(fā)一言；有的人在網(wǎng)上哭天搶地，仿佛天塌一般！

面對新股民如此急劇的情緒波動，老股民卻是另一番心境！“這才哪兒到哪兒啊，牛市起伏波動很正常，震蕩之后，后面一定還會漲起來！”

不得不說，經(jīng)歷了40年中國股市的老股民們，股市的漲跌已經(jīng)不能左右其投資意識，支撐他們前行的力量已經(jīng)升華成了一種信仰了！

套用一句近期北哥在網(wǎng)上看到的一句話：“還是關(guān)注樓市吧，至少比股市穩(wěn)得多”！

事實也的確如此，這次很多人堅信國慶后一定會出現(xiàn)大牛市，于是押車、押房、刷爆信用卡，順帶借遍親戚朋友的錢，千八百萬殺入股市，原本等著一朝翻身，徹底改變命運。誰知道3天不到，劇情翻轉(zhuǎn)。

想想這么多錢，要是投在樓市，不僅能擁有一棟實際的，可以居住的房子不說，而且房價下跌的速度遠(yuǎn)沒有股市那么快，就算樓市連續(xù)下行了三年，以南京房價走勢來看，從2021年三季度至今，也就跌了30-40%左右，三年前價值500萬的房子，至今怎么著還能值個300-350萬。所以說“樓市虧了3年的錢，股市3天就給你虧光”，如何選擇好像已經(jīng)不言自明了。

而且誰說房價會一直下跌，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，9月份南京二手房價的確出現(xiàn)了溫和上漲！昨天，南京9月份成交數(shù)據(jù)出爐，總共成交7303套，雖然成交量未見增長，但全市成交均價與掛牌均價均出現(xiàn)了上漲。

其中，南京二手房9月成交均價達到22865元/㎡，環(huán)比上漲3.3%，幅度可謂不小。

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

與此同時，9月南京主城個別板塊二手房成交均價漲幅甚至超過了全市平均水平。

鼓樓9月二手房成交均價達到34668元/㎡，環(huán)比漲幅達到4%，全市居首；環(huán)比也上漲4%；建鄴緊隨其后，成交均價32324元/㎡，漲幅相當(dāng)；秦淮、玄武排名三四位。

整體來看，各區(qū)房價因交易結(jié)構(gòu)影響，仍周期性波動，主場部分區(qū)域房價有回升的態(tài)勢，外圍板塊波動相對較小。

與此同時，9月南京二手房掛牌均價也上漲了，當(dāng)月全市掛牌均價達到28075元/㎡，環(huán)比上漲1.9%，當(dāng)月二手房新增掛牌量也上漲，達到6466套，環(huán)比增加16.2%。

怎么樣，看了這組數(shù)據(jù)，是不是感覺樓市比股市要溫柔多了？樓市不僅溫柔以待，而且目前還真的蘊藏著不少機會。

今明兩年，是南京在建地鐵通車的集中時間段！

滿打滿算，起碼有7條地鐵將在這一時間段內(nèi)通車，一大批在售樓盤未來將變地鐵盤，房價雖然不會像前幾年一樣“地鐵一通，價格暴漲”，但穩(wěn)步上升肯定是沒有問題的，目前市場正在底部，正是撿漏機會！

其中，開工建設(shè)已超過8年的5號線，是南京最受關(guān)注的一條地鐵線路，也是名副其實的“換乘王”，線路貫穿南京南北，線路全長37.4千米，南起吉印大道，北至方家營站，途經(jīng)江寧區(qū)、秦淮區(qū)和鼓樓區(qū)，穿越江寧東山副城、南部新城、夫子廟地區(qū)中心、五臺山體育中心、北京西路行政中心、山西路—湖南路商業(yè)街和濱江商務(wù)區(qū)。

并可以與1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1號線十條地鐵線路實現(xiàn)換乘。

其中5號線南段（江寧段）已經(jīng)于今年3月31日正式通車運營，而5號線北段也進入了通車倒計時。

國慶前，網(wǎng)上驚現(xiàn)一則5號線北段的建設(shè)進度圖，稱線路北段實際通車時間應(yīng)該在2025年的4月份。

5號線全線設(shè)30座地下車站，除卻線路南段已經(jīng)投入使用的10座地鐵站，北段的20座地鐵站幾乎都設(shè)置在南京主城區(qū)域，途徑繁華鬧市，對于城市交通通勤來說，意義非凡。

但是從南京樓市的角度出發(fā)來看，其中有一座地鐵站，意義尤為特殊，它就是神機營站。

為何這樣說呢？因為該站點是5號線連接南部新城與江寧、主城的重要節(jié)點，也是南部新城核心區(qū)域三座地鐵站之中，最重要的一座。

神機營站施工外景

毫不夸張的說，南部新城的神機營站，其重要性就好比新街口地鐵站之于新街口商圈；元通站之于河西金融中心，站點周邊匯聚的商業(yè)地標(biāo)、住宅項目以及公共配套資源是最多的。

目前已經(jīng)官宣2026年開業(yè)的南京首座華潤萬象城，距離5號線神機營站只550米左右。

南部新城華潤萬象城實景

南外高中本部，也在5號線神機營地鐵站步行距離之內(nèi)。

南外高中本部實景

確定落地南部新城的法國老佛爺百貨距離神機營地鐵站也在1公里范圍內(nèi)。

老佛爺百貨示意圖

最關(guān)鍵的是，神機營站是5號線北段20座地鐵站之中，站點周邊在售樓盤數(shù)量最多的一個，目前神機營站周邊在售+待售樓盤數(shù)量就多達10個，只要線路明年開通，這些樓盤立刻變身地鐵房。

神機營站周邊10家地鐵盤位置示意圖

就在5號線北線目前已經(jīng)完成冷熱滑實驗，即將于明年通車之際，神機營地鐵站內(nèi)景也首次曝光。

5號線神機營站內(nèi)部實景

02.

5號線神機營站地鐵盤房價上升潛力大？新房最高將沖破6萬/㎡，最低目前房價還在“3字頭”，撿漏正當(dāng)時

5號線神機營站內(nèi)部裝飾細(xì)節(jié)

從5號線神機營站首批曝光的站內(nèi)實景圖片來看，目前地鐵站內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施、內(nèi)部裝飾完成度已經(jīng)超過90%，細(xì)節(jié)部分處理完成之后，感覺隨時都可以啟用。

而且在上面一組圖片中，不難發(fā)現(xiàn)5號線神機營地鐵站的裝飾設(shè)計上充滿了“大校場特色”，朱紅色的廊柱，頂部的皇家裝飾花紋圖案，很有明代大校場的古韻。

而“神機營”這個站名，的確也是明永樂年間的一個機構(gòu)名稱，據(jù)說是永樂大帝朱棣專門設(shè)立的，專門用于制造“神槍火器”的部門。

南京城墻博物館神機營

除了有饒有興味的歷史故事，5號線神機營地鐵站周邊目前的在售新房價格也是整個南京樓市最復(fù)雜，層次最豐富的，從3字頭單價到6字頭單價均有。

• 先說6字頭單價項目

位于神機營地鐵站東北側(cè)700米左右，也就是祥天路與匯秀路交界處，保利博雅和著北側(cè)一街之隔，將打造大校場首個第四代住宅項目。

G77地塊

去年11月25日，南部新城G77地塊塊經(jīng)1輪競拍，最終被南部新城會展中心以19.8億拿下，底價成交，樓面地價為31600元/㎡。

目前項目已經(jīng)確定由奧體建設(shè)代銷代建及操盤，打造南部新城首個“第四代住宅”。按照地塊2.4的容積率，60米的建筑限高，未來物業(yè)類型應(yīng)該是以小高層+洋房為主。

鑒于大校場最新三代宅中信泰富九廬國慶首開價格已經(jīng)達到5.2萬/㎡，10月加推洋房售價應(yīng)該會達到5.8-5.9萬/㎡，依次判斷板塊首家四代宅項目G77未來單價將突破6萬/㎡

• 5字頭單價項目，神機營站周邊目前有兩個

第一：秦淮金茂府！該項目9月底加推了B地塊最后一棟高層B5號樓，目前秦淮金茂府主力在售的有三棟樓，分別為B3、B4、B5，可售戶型面積段有兩種，第一：143㎡4房；第二：240㎡4房

目前秦淮金茂府的銷許價格是5.8萬/㎡左右，實際售價在低區(qū)樓層5.3萬/㎡左右；中間樓層5.47萬/㎡。

第二：中信泰富九廬！該項目10月國慶期間首開10號樓，64套房源售罄之后，即將于本月中旬加推6號樓17F小高層，與7號樓7F洋房。

6、7號樓位置

其中6號樓小高層戶型為125、150㎡；7號樓洋房戶型為200、230㎡4房大平層，此前放風(fēng)洋房首開單價將達到5.8-5.9萬/㎡

• 實際售價4萬-4.9萬/㎡的項目，目前大概有4個
  

保利博雅和著，9月中旬推出了小區(qū)最后一棟小高層9號樓，目前該項目10棟住宅樓，9棟均已推出。

目前項目銷許均價為 55533元/㎡，實際售價來看113㎡三房，總價510萬左右可以上車，折合單價在4.51萬/㎡；130㎡三房總價550-570萬，折合實際單價4.23-4.38萬/㎡左右。

金基新睿樾府，9月30日領(lǐng)取了項目A8棟小高層，80套房源銷許。目前該項目主力在售8、10、13號三棟樓，主力在售戶型為121、166、171㎡三款產(chǎn)品，銷許均價為 53898元/㎡。

目前實際售價為121㎡三房570萬總價起步；166㎡四房750萬起步，折后實際單價在4.5-4.7萬/㎡之間。

偉星譽璟府目前僅剩2號樓196㎡大戶型在售，銷許均價為55178元/㎡，實際196㎡戶型上車總價900萬，折后單價4.59萬/㎡

華潤金陵中心，目前是5號線神機營地鐵站旁，4萬+/㎡單價的在售樓盤里價格最低的，銷許價格4.6-4.7萬/㎡

項目目前在售3棟高層22F以上房源，其中106㎡戶型實際總價430萬起，折后單價僅4.05萬/㎡。

• 實際售價“3字頭”的項目，有兩個

講到大校場單價3字頭的樓盤，最早還要追溯到今年3月降價潮時的尾盤保利琥珀云臺和四葉草云錦四季，如今這兩盤均已收官，可3字頭單價樓盤又重現(xiàn)大校場，是買房人撿漏的好機會。

第一，華潤潤鴻府

可能很多人表示驚訝，華潤潤鴻府不是早已收官了嗎？上半年媒體報道項目的售樓處已經(jīng)拆除，已經(jīng)進入項目交付前的最后建設(shè)階段。

然而根據(jù)北哥得到的消息，華潤潤鴻府的確還有零星幾套的超低價房源在售，位于項目5、6號樓內(nèi)。

其中6號樓2F、12F、14F、16F、18F均有房源在售，5號樓主要是頂層18F有房源在售，戶型面積138㎡，總價僅550萬起，折后單價僅為3.98萬/㎡。

第二：保利招商文璟和頌，目前處于尾盤收官狀態(tài)，難怪該項目一直處在全市樓盤業(yè)績榜首，原來是薄利多銷！剩余房源130㎡三房500萬起，折后單價僅為3.84萬/㎡

北哥分析5號線神機營站旁“地鐵盤”，單價差距較大，從3字頭到6字頭均有，未來隨著四代宅G77項目推出，以及明年4月5號線北段正式開通，這里的房價應(yīng)該還有上升空間。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。