前幾天文件給了明確的態(tài)度， 首次在政治局會(huì)議中指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，然后這幾天中介和我說(shuō)，談了幾套房子都沒(méi)談成，房主表示不太想賣，想要等等看。

對(duì)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，不同城市會(huì)有不同的特征，我在石家莊，結(jié)合石家莊聊一下，但是其他城市還是要具體問(wèn)題具體分析。

總體來(lái)說(shuō)，兩個(gè)影響因不能變，第一就是經(jīng)濟(jì)，第二就是供需。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的一個(gè)構(gòu)成部分，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，房地產(chǎn)會(huì)跟著向好，這是必然的。沒(méi)可能經(jīng)濟(jì)向好房地產(chǎn)獨(dú)自掉那是不會(huì)的。不管是房地產(chǎn)商因?yàn)榻?jīng)濟(jì)向好變得更有底氣不愿意降價(jià)，還是人民兜里有更多的錢，本質(zhì)上都是可以推高房?jī)r(jià)的。第二個(gè)因素，供需。不多說(shuō)了，大家都能懂，無(wú)非就是市場(chǎng)平衡的那點(diǎn)事。

一、經(jīng)濟(jì)

首先來(lái)分析第一個(gè)方面，就是經(jīng)濟(jì)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是否會(huì)上升，答案是肯定的，但是會(huì)飛升么，答案是不會(huì)。從目前的情況看，中國(guó)會(huì)堅(jiān)持制造業(yè)的發(fā)展路線，不會(huì)將經(jīng)濟(jì)的發(fā)展放在金融上面。這可以說(shuō)是和美國(guó)的本質(zhì)區(qū)別，說(shuō)的深一點(diǎn)，這是資本主義與其他社會(huì)形態(tài)的本質(zhì)區(qū)別。美國(guó)的發(fā)展就是瘋狂的，金融能夠比制造業(yè)更好的掙錢那就做金融，就好像他們覺(jué)得毒品能夠比農(nóng)業(yè)更好的掙錢他們就會(huì)去做毒品一樣。你得承認(rèn)資本并沒(méi)有什么道德底線。所以美國(guó)的發(fā)展就是很野蠻，但是也很短視。但是中國(guó)堅(jiān)持的是價(jià)值提供，我賣貨我提供服務(wù)我掙錢，天經(jīng)地義。當(dāng)然也不能說(shuō)資本的存咋不合理，有資本價(jià)值提供才能更快速的起步。所以我們?cè)?改革開(kāi)放初期就是瘋狂的吸引外資，制造業(yè)需要資本的進(jìn)入才能開(kāi)始生產(chǎn)和研發(fā)。但是現(xiàn)在，情況不一樣了。

現(xiàn)在的中國(guó)，不缺資本。如果大家都把壓在房地產(chǎn)領(lǐng)域的錢抽出來(lái)放在其他領(lǐng)域，可以說(shuō)足夠生產(chǎn)和研發(fā)不斷推進(jìn)。同樣都是資本，沒(méi)道理不用國(guó)內(nèi)的非要用國(guó)外的。

所以從這個(gè)角度，或者大家可以理解最近的兩個(gè)聲音，第一個(gè)，中國(guó)說(shuō)要警惕經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，第二個(gè) ，美國(guó)說(shuō)要2027年正式攻打中國(guó)。

兩個(gè)風(fēng)馬牛看著不太相關(guān)的事，說(shuō)的其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，就是雙方，都不希望資本涌入中國(guó)，更具體就是，不希望資本從美國(guó)涌入中國(guó)。

中國(guó)不想用外面的錢，因?yàn)椴环€(wěn)定的金融本身風(fēng)險(xiǎn)比較大。就好像股市那樣，起起落落。資本應(yīng)當(dāng)服務(wù)于價(jià)值的產(chǎn)生，而不是自顧自玩空頭。而且外面的那些熱錢，今天能來(lái)明天就能走，走的時(shí)候很有可能導(dǎo)致制造的中斷，沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)導(dǎo)致技術(shù)的流出。而作為美國(guó)而言，資本流出就是去了中國(guó)，去中國(guó)的一個(gè)很大理由是中國(guó)很安全，那么美國(guó)如果在未來(lái)攻打中國(guó)，中國(guó)就不安全了，那么資本是不是就應(yīng)該不去中國(guó)而選擇繼續(xù)待在美國(guó)了才對(duì)。

不得不說(shuō)美國(guó)人的思維方式有點(diǎn)……直接。

所以到現(xiàn)在為止，我們已經(jīng)看到了第一個(gè)方面，就是經(jīng)濟(jì)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)向好，但是不會(huì)過(guò)熱，會(huì)堅(jiān)持價(jià)值的創(chuàng)造而穩(wěn)定上升。

所以當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)如此，地產(chǎn)商可能會(huì)活過(guò)來(lái)，當(dāng)然如果活過(guò)來(lái)了那么后續(xù)的問(wèn)題要解決，爛尾樓以及物業(yè)等等，或許都會(huì)有所改善。

那么房?jī)r(jià)會(huì)上升么？不一定，但是在這之前，我們先來(lái)看供需。

二、供需

什么是需求，就是人口吧。如果一個(gè)地區(qū)，人口上升，那么需求就會(huì)上升，包括二手房和新房。比如通信設(shè)備生產(chǎn)廠，大量的人會(huì)過(guò)來(lái)務(wù)工，那么城市里買房需求就會(huì)增加，房?jī)r(jià)因此上升。很合理，很淺顯。那么像石家莊這樣的，那就不好說(shuō)了。石家莊的產(chǎn)業(yè)主要是藥品生產(chǎn)和鋼鐵，也不排除未來(lái)藥物的出口也會(huì)帶來(lái)生產(chǎn)的擴(kuò)張，不過(guò)鋼鐵因?yàn)榘岬娇h里了，所以……總體來(lái)說(shuō)就是未來(lái)大概率人口不會(huì)出現(xiàn)暴增了。所以沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的地方需求上不來(lái)，房?jī)r(jià)也上不來(lái)。簡(jiǎn)單吧。

所以兩個(gè)因素之下房?jī)r(jià)會(huì)如何呢？

如果一個(gè)地區(qū)，有產(chǎn)業(yè)，比如河南，富士康之前都要撤出了，但是最近據(jù)說(shuō)又開(kāi)始搬回來(lái)。那么毫無(wú)疑問(wèn)，房?jī)r(jià)絕對(duì)會(huì)止跌，會(huì)不會(huì)上升這個(gè)問(wèn)題我們等會(huì)兒再說(shuō)。但是如果一個(gè)地區(qū)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，比如石家莊，那情況就不太好。供過(guò)于求的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)上升還是下降，單純從經(jīng)濟(jì)和供需兩個(gè)角度看，并無(wú)法確定。

有些人可能會(huì)說(shuō)，就算是有富士康這樣的產(chǎn)業(yè)，那些來(lái)這里務(wù)工的人也很難形成對(duì)于房屋的購(gòu)買力，但是他們中的一部分會(huì)形成對(duì)于租房的需求。租房讓房屋重新具備了投資價(jià)值，也可以作為一個(gè)推進(jìn)需求上升的側(cè)面因素來(lái)對(duì)待。

三、投資觀

投資觀是一個(gè)很重要的因素，這一點(diǎn)在以前的其他文章里提到過(guò)。這是人們購(gòu)買房產(chǎn)的意愿表現(xiàn)。

其實(shí)城市里……也不是只有城市里吧，包括縣城也是一樣，現(xiàn)在房屋供過(guò)于求是很明顯的事情。任何一個(gè)城市，可以說(shuō)都有這個(gè)問(wèn)題，程度不同而已。之前之所以有人一直買，超出需求的買，是因?yàn)檫@些人想要投資，之所以投資的房產(chǎn)上，是因?yàn)樗麄儓?jiān)信房子會(huì)漲價(jià)，或者說(shuō)，起碼不會(huì)掉價(jià)。那么為什么人們會(huì)這么想呢，因?yàn)樵诖酥埃績(jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有下降過(guò)。

所以大家看到了，一切的一切都有一個(gè)重要的前提，就是房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有下降過(guò)。這有點(diǎn)像現(xiàn)在的美國(guó)，以前沒(méi)有人敢和美國(guó)大聲說(shuō)話，因?yàn)樗蚣軓膩?lái) 沒(méi)輸過(guò)，現(xiàn)在神出現(xiàn)血條了，所以才會(huì)有印度訛美國(guó)，伊拉克訛美國(guó)，當(dāng)然，不是所有人都在訛美國(guó)，比如胡賽，他們就是直接打。

房?jī)r(jià)也是這樣，以前一直都沒(méi)下降過(guò)，人們就會(huì)以為它永遠(yuǎn)不會(huì)下降，一直到有一天突然下降了。以前的一切假設(shè)的根基都崩潰了，所以隨后的一系列的情況也都有了解釋。這個(gè)過(guò)程是房產(chǎn)走下神壇的過(guò)程，既然房?jī)r(jià)也會(huì)下降，它就不適合作為一種資產(chǎn)存在了，他不能保值了，那就從不動(dòng)產(chǎn)變成了消費(fèi)品，雖然這個(gè)消費(fèi)的過(guò)程會(huì)延續(xù)幾十年，但是這個(gè)變化是不能否認(rèn)的。

當(dāng)房子和家里的洗衣機(jī)一樣成為一種消費(fèi)品，那就不值得投資了，沒(méi)有人會(huì)投資消費(fèi)品，因?yàn)橄M(fèi)品的價(jià)值會(huì)下降。

有人可能會(huì)覺(jué)得，不動(dòng)產(chǎn)到消費(fèi)品這個(gè)跨度也太大了，簡(jiǎn)直就是兩個(gè)極端，這就好像拿著黃金和洗衣機(jī)比一樣，天壤之別，但是實(shí)際上就是這種情況。人們投資一個(gè)東西 ，要的就是這個(gè)東西保值增值，比貨幣本身更加保值增值。貨幣本身是存在通脹的，存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，所以免不了會(huì)給人一種錢越來(lái)越不值錢的感覺(jué)。尤其是經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)候，這種情況就尤其突出，或者說(shuō) 在社會(huì)動(dòng)蕩的時(shí)候會(huì)突出。但是投資物不會(huì)。比如說(shuō)投資黃金，即便是從滿清政府過(guò)渡到新中國(guó)，黃金也永遠(yuǎn)是黃金，并不會(huì)出現(xiàn)太大的貶值。但是如果一張清朝的地契呢，到新中國(guó)大概率就作廢了。

我們投資黃金是求穩(wěn)定，其實(shí)東南亞很多小國(guó)也會(huì)把家里的錢換成人民幣求穩(wěn)定。因?yàn)橄鄬?duì)于人民幣來(lái)說(shuō)黃金更穩(wěn)定，相對(duì)于越南盾來(lái)說(shuō)人民幣更穩(wěn)定。但是如果有一天，我們?cè)诨鹦巧习l(fā)現(xiàn)了海量黃金，那么黃金 的價(jià)格也會(huì)下降，人們投資黃金的意愿也會(huì)降低。

房產(chǎn)也是，以前我們以為它很穩(wěn)定，忽然有一天發(fā)現(xiàn)這東西也不那么穩(wěn)定啊……那以后自然就是，對(duì)于買房這件事不熱情了。有錢不能存在房子上啊，還得 找其他的投資物。

這是作為一般人的，最樸素的投資觀念。

四、期望

現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)向大家證明了，它是可以下降的，所以不會(huì)有人再投資給房產(chǎn)了，再所以，買房的人只剩下了剛需，再再所以，很多城市剛需沒(méi)有那么多。

想要看人們對(duì)于房產(chǎn)有多大的購(gòu)買意愿，可以看一下法拍。我們放下法拍是否適合每個(gè)人參與這個(gè)問(wèn)題不管，單純看成交價(jià)格，本質(zhì)上就是人們購(gòu)買一個(gè)房子愿意付出的價(jià)格。前幾年的時(shí)候甚至有成交價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的情況，而現(xiàn)在……就在今天，中介曾經(jīng)介紹的一個(gè)高密度小區(qū)，120平的房子二拍起拍價(jià)格六千六，已經(jīng)過(guò)去了半天還沒(méi)有人報(bào)名。

雖然這個(gè)小區(qū)的正常價(jià)格在七千左右，但是透過(guò)法拍的這個(gè)結(jié)果，大概率，還要掉。

五、政策

政策在中國(guó)有一個(gè)特別重要的地位，但同時(shí)也是風(fēng)向標(biāo)。說(shuō)幾個(gè)最近的政策。

第一，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。這個(gè)政策和國(guó)慶節(jié)之前的股市，外加美國(guó)的一個(gè)消息一起出來(lái)。美國(guó)的那個(gè)消息是，2027年想要打阿瓷。其實(shí)這之前還有個(gè)消息，就是索羅斯帶了三百億美金過(guò)來(lái)想要撬動(dòng)中國(guó)的資本市場(chǎng)。我承認(rèn)美國(guó)人玩金融很遛，不過(guò)我們也不差。現(xiàn)在索羅斯住院了，可憐的老頭，九十多歲在中國(guó)虧了二百多億。雖然這不是他第一次在中國(guó)敗北，不過(guò)很有可能是最后一次。這一陣子美國(guó)走下神壇出現(xiàn)了血條，所以很多資本都覺(jué)得在美國(guó)不安穩(wěn)開(kāi)始想要進(jìn)入中國(guó)，所以離岸人民幣的價(jià)格飄高。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)資本足夠用，這已經(jīng)不是改革開(kāi)放初期那個(gè)需要國(guó)外資本進(jìn)入中國(guó)起步發(fā)展的階段了，而且中國(guó)一直以來(lái)都是腳踏實(shí)地的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不會(huì)走浮夸金融的路線，所以這個(gè)時(shí)候的政策說(shuō)避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，值得就是國(guó)外的熱錢進(jìn)入中國(guó)。但是對(duì)于美國(guó)來(lái)說(shuō)，資本想要出逃可不是好事情，美國(guó)做的就是金融的生意，資本如果都走了那還剩下什么，制造業(yè)本身就是個(gè)空殼子。所以美國(guó)就說(shuō)將來(lái)打算攻打阿瓷，說(shuō)白了就是傳遞出一個(gè)阿瓷也不安全的信息，讓資本不要急于出逃。

從這一點(diǎn)上看，中國(guó)和美國(guó)雙方的目的倒是一致，一個(gè)是不希望資本進(jìn)來(lái)，另一個(gè)是不希望資本出去。

股市稍微起來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)，其實(shí)和最近的國(guó)外資本流入有關(guān)系，但是你要說(shuō)這一點(diǎn)流入能打造多長(zhǎng)時(shí)間的牛市當(dāng)然也不可能，所以過(guò)了國(guó)慶就又恢復(fù)原樣了。如果有誰(shuí)指望股市上的那一點(diǎn)波動(dòng)，就覺(jué)得未來(lái)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，那就想的太樂(lè)觀了。進(jìn)一步，雖然之前每一次房?jī)r(jià)的飛升都伴隨著股市的上升，但是也并不能將二者綁定。更客觀的理解方法應(yīng)該是，每次經(jīng)濟(jì)的上升，都帶動(dòng)了房?jī)r(jià)和股市的上升，所以看起來(lái)就好像二者之間存在什么關(guān)聯(lián)一樣。

當(dāng)然未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還會(huì)發(fā)展，等到戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，等到世界和平，等到各方面的需求都開(kāi)始繁榮，必然迎來(lái)經(jīng)濟(jì)的上升。這種上升也必然還會(huì)帶來(lái)股市的上升，但是并不一定能帶動(dòng)房?jī)r(jià)了。前面分析過(guò)，供大于求太多了，再好的經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有足夠的人購(gòu)買，也難以托起房?jī)r(jià)。

第二，就是九月底的時(shí)候有個(gè)文件明確提出了要維持穩(wěn)定阻止下跌。這是我國(guó)第一次在一個(gè)文件里明確提出阻止下跌這個(gè)思想，以前一直都是維持穩(wěn)定。政策從來(lái)都是很有指向性的，但是并不代表能做到指哪兒打哪兒。以前某平臺(tái)上有個(gè)人說(shuō)，出政策是因?yàn)椴怀霾恍辛恕１热缫苊饨?jīng)濟(jì)過(guò)熱，就是在拒絕來(lái)源于國(guó)外的熱錢，不出這個(gè)精神不行，就怕有人給國(guó)外熱錢開(kāi)口子。那么阻止房?jī)r(jià)下跌呢，那大概率就是不出這個(gè)政策不行。實(shí)際上也是如此，進(jìn)入到2024年，房?jī)r(jià)的下行速度比去年更加顯著。今天看到石家莊二環(huán)內(nèi)法拍房六千六沒(méi)人競(jìng)拍的時(shí)候……不得不說(shuō)現(xiàn)在的人們購(gòu)買房產(chǎn)的意愿是真的低。所以這樣的環(huán)境之下，如果不出點(diǎn)政策，那房?jī)r(jià)沒(méi)準(zhǔn)真敢一落千丈。

大家也別覺(jué)得經(jīng)濟(jì)起來(lái)了股市起來(lái)了房?jī)r(jià)就能起來(lái)。股市如果起來(lái)了那就意味著有更多值得投資的地方，錢有更多的選擇。而房子作為一個(gè)走下神壇的投資物，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，和那些不斷興起的產(chǎn)業(yè)相比，在投資人的眼中，誰(shuí)更值得投資還真沒(méi)準(zhǔn)。一個(gè)弄不好，人們更加爭(zhēng)相賣掉房子投資其他領(lǐng)域，也是有可能的。

其實(shí)房屋作為一個(gè)商品，在社會(huì)環(huán)境中有固定的價(jià)值，以前用政策把價(jià)格推上去，讓它遠(yuǎn)離價(jià)值，現(xiàn)在到了回歸的時(shí)候。之前有人問(wèn)，為什么不干脆放開(kāi)，讓房?jī)r(jià)掉，一步到位多好。但是那樣的話，就有很多人一虧到底了。緩慢平穩(wěn)的變化，其實(shí)是給每一個(gè)人機(jī)會(huì)，尤其是讓那些錯(cuò)買了房子的人有機(jī)會(huì)解綁逃離。

所以未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)如何呢，當(dāng)然是繼續(xù)掉，不過(guò)有政策加持，估計(jì)不會(huì)這么快。總體來(lái)說(shuō)，從石家莊看，從2019年開(kāi)始到2023年，每年掉一千多，23年掉的略多，但是到2024年，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)掉了有三千了，現(xiàn)在距離年底還有三個(gè)月。

六、補(bǔ)充的地方政策

其實(shí)也不算地方政策，就是很多城市都在規(guī)劃政府回收老舊房屋作為公租房使用。不得不說(shuō)是個(gè)好辦法，那些想要住公租房的基本都是剛進(jìn)入社會(huì)的，或者都是底層人，這些人你讓他買車都不太現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在石家莊的公租房都在郊區(qū)，或者說(shuō)郊區(qū)居多，他們大部分都是賣勞動(dòng)力，下班以后還要通勤個(gè)把小時(shí)回家，實(shí)在不容易。市里的老破小，條件好一點(diǎn)的人都不想住，政府回收了作為公租確實(shí)合理。

但是注意這里，如果房?jī)r(jià)上升了，政府還會(huì)做這種規(guī)劃么，所以必然是大家都明白，未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)上升了。