不出意料，9月底一線城市開啟了新一輪限購放松，樓市迎來大變天。

　　廣州直接宣布全市取消限購，深圳放開非核心區(qū)限購，上海松綁郊區(qū)限購，北京降低了買房社保門檻。

　　這一波政策，像一顆重磅炸彈，徹底引爆了市場，樓市也由此開啟了今年自517新政后的第二波行情。

　　各地成交量暴漲的新聞層出不窮，比如：

　　10月1日～7日，深圳全市新房認購銷售1841套，認購量同比增長664.14%；

　　國慶前7天，北京新房住宅成交超過1500套，預計7天累計成交有望接近2000套，是去年同期（600套左右）的3倍。

　　10月1日-6日，上海新房成交5.9萬平方米，相比去年同期增加約104%；

　　據不完全統(tǒng)計，10月1日-10月6日，廣州新房成交3235套，同比上漲74.9%；二手房成交2800套，同比增長47.4%。

　　有中介開始狂歡，有房東開始漲價，有人預測本年內房價就會止跌上漲，仿佛2016年的時刻將要重現(xiàn)。

　　那么問題來了，這一輪新政，究竟會帶動全國房價迎來新一輪大漲嗎？

　　我認為不會。

　　首先，9月底這波實質落地的政策是遠沒有5月17日那次力度大的，517的時候可是全國層面降了首付，央行推出了3000億再貸款支持收房去庫存，北上廣深放松了一波限購，成都、杭州等熱點二線城市也在期間取消了限購。

　　而反觀9月底，僅僅是廣州取消限購，北上深放松限購，全國層面二手房首付比例降了一些。

　　517那波大招后，也是市場有了一些熱度，但僅僅維持了1個月左右，就消散了，這次力度不如517，結果自然也是差不多，帶來一段時間熱度，然后恢復原狀。

　　這次唯一和之前不同的兩點，一是高層會議首次提出了要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，二是股市這次被刺激了，大漲了幾天。

　　這兩點導致很多人情緒高漲，信心爆棚。

　　問題是，止跌回穩(wěn)不代表上漲，而且如果市場會這么聽話，早在3年前，房價就不會跌了。

　　股市大漲，也不代表基本面好轉，畢竟股市并非經濟的晴雨表。

　　短期的情緒并不能掩蓋長期的傷痛，有了病得吃藥才能好，而非一時的打雞血。

　　其次，房價最近幾個月一直都是下跌狀態(tài)，和房價走勢強相關的指標M1也破天荒連續(xù)5個月負增長，這樣的冰封狀態(tài)，幾乎所有的二三四線城市取消限購，官方下場收房，都沒能撼動，現(xiàn)在僅憑廣州取消限購，北上深放松限購就扭轉局面，是幾乎不可能的。

　　據中指研究院數(shù)據，2024年9月，百城二手住宅平均價格為14447元/平方米，環(huán)比下跌0.70%，已連跌29個月；同比下跌7.13%。

　　北京二手房房價環(huán)比下跌0.93%，深圳環(huán)比下跌0.84%，上海環(huán)比下跌0.8%，廣州環(huán)比下跌0.54%。

　　房價如果大漲，首先是銷量大漲，其次是房價跌幅收窄，M1數(shù)據改善，然后房價止跌，橫盤一段時間，才有可能上漲，這個時間至少要3~6個月。

　　對比下美國次貸危機，2006年四季度開始，美國房價開始下跌，跌至2009年觸底，歷時3年，跌幅近30%。

　　隨后，房價并沒有立即反彈，而是震蕩橫盤了3年時間。之后房價開始反彈，經歷了6年時間到2018年，美國房價才恢復至危機前水平。

　　美國是在市場出清，監(jiān)管機構大規(guī)模刺激以后，樓市才止跌，而且止跌后橫盤了3年，才上漲的。

　　這還是在力度遠超我們的刺激政策出臺的情況下。

　　2008年12月，美聯(lián)儲直接宣布將利率降至0%至0.25%的超低水平，同時開啟量化寬松政策，從2008年開始到2014年共6年時間，總共購買資產約3.9萬億美元。

　　同時，樓市止跌還有一個重要前提，就是市場一定已經是快速出清的狀態(tài)，遺留問題被解決。

　　美國2008年次貸危機，出問題的是次級貸款，相關的大金融機構雷曼兄弟申請破產保護，貝爾斯登、美林證券則被并購，房地美和房利美因巨額虧損被美國政府接管。

　　上述相關問題解決后，加上強刺激政策，樓市才開始止跌。

　　而我們還有很多存量的房子沒有交付，太多房子還沒蓋完，需要巨量的資金去填補之前暴雷房企的窟窿，這才是問題的核心。

　　這個問題不徹底解決，樓市很難會迎來反彈。