大家好，我是蘇北哥！掐指一算，今天已經(jīng)是10月5日，還有兩天就上班，您的假期余額已經(jīng)不足。網(wǎng)上有個(gè)段子是這樣說(shuō)的：國(guó)慶長(zhǎng)假，“憨憨”才玩七天，聰明人都是“玩三休四”，或者“玩四休三”！這里的“休”不是真正的躺平休息，而是省下精神好好考慮和布局后續(xù)事宜，因?yàn)閷?duì)我們國(guó)人而言，國(guó)慶節(jié)后真的有幾項(xiàng)大事要辦！

這首當(dāng)其沖一件大事兒就是股市，節(jié)后首日小白要不要“無(wú)腦沖”？老股民要不要加倉(cāng)、重倉(cāng)？已經(jīng)成為很多人面臨的艱難抉擇！國(guó)慶節(jié)前A股留給所有人懸念實(shí)在太強(qiáng)大了！

01.

淺析A股節(jié)后會(huì)否繼續(xù)沖高上漲？國(guó)慶后樓市大概率起變化，房企端已有大筆外資注入！

相信這個(gè)國(guó)慶假期，沒(méi)有一個(gè)成年人的腦子是閑著的，無(wú)論你是在旅游的路上，還是在家中休息。面對(duì)10年未遇的“牛市大漲”行情，人人都想立刻沖進(jìn)股市分一杯羹，畢竟A股4天時(shí)間就從2700點(diǎn)漲到了3300點(diǎn)，這波史詩(shī)級(jí)行情更是被眾多股評(píng)人稱為21世紀(jì)后中國(guó)股市最高光的時(shí)刻。

國(guó)慶假期前最后一天國(guó)內(nèi)股市

但畢竟無(wú)腦沖只適合于“股市小白”，有一些投資經(jīng)驗(yàn)的老股民大多有“恐高癥”，正所謂漲得越高，恐懼感越強(qiáng)，特別是國(guó)慶前加倉(cāng)，重倉(cāng)，或者還沒(méi)來(lái)及套現(xiàn)的老股民，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴他們，A股“沖高極降”的案例并非只發(fā)生過(guò)一次。

這7天的國(guó)慶假期真實(shí)“難熬”！無(wú)論對(duì)于小白，還是老股民來(lái)說(shuō)。除了股市被按下了7天的暫停鍵，國(guó)際資本市場(chǎng)的一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，也讓所有人繃緊了神經(jīng)。

7天“A股放假”，讓投資者們將目光投向了港股，在他們眼中港股國(guó)慶間行情也成為衡量節(jié)后A股漲跌的衡量標(biāo)準(zhǔn)！10月3日港股忽然跳水，恒生科技指數(shù)盤(pán)中一度跌超7%至4793.69點(diǎn)，恒指跌超4%至21478點(diǎn)。券商和地產(chǎn)股紛紛跳水大跌。富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等多股開(kāi)盤(pán)漲超10%，隨后跳水跌超20%。綠地香港一度跌逾40%。這一波行情，一度讓很多股民投資熱情冷卻，節(jié)后A股還能入嗎？

然而，10月4日港股又迅速出現(xiàn)回漲，恒指報(bào)回漲2.82%，至22736.86；恒生科技指數(shù)回漲4.99%至5227.13。

10月4日港股指數(shù)

港股的迅速下跌和回升，讓國(guó)內(nèi)股民的心情也坐了一回“過(guò)山車”。而這一波行情也被媒體解讀為應(yīng)對(duì)國(guó)際資本流向的一次技術(shù)性回調(diào)。

然而就在這國(guó)慶的7天長(zhǎng)假里，國(guó)際資本的動(dòng)意可能確實(shí)發(fā)生了一些變化。根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道發(fā)布的消息，10月4日晚，美國(guó)公布了9月份非農(nóng)就業(yè)人數(shù)激增25.4萬(wàn)人，好于之前道瓊斯普遍預(yù)測(cè)的15萬(wàn)人，美國(guó)失業(yè)率降至4.1%，下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)一經(jīng)發(fā)布，美國(guó)三大股指、美元全線上漲。與此同時(shí)，根據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，交易員抹去了11月美聯(lián)儲(chǔ)降息50基點(diǎn)的押注，美國(guó)9月份就業(yè)增長(zhǎng)超過(guò)預(yù)期，失業(yè)率意外下降，工資增長(zhǎng)加速，降低了美聯(lián)儲(chǔ)11月再次大幅降息的可能性。

根據(jù)摩根大通的預(yù)測(cè)，下調(diào)美聯(lián)儲(chǔ)11月降息幅度的預(yù)期至25基點(diǎn)。也就是說(shuō)美國(guó)正在減小降息幅度，迅速壘筑資金出逃美國(guó)的防火墻。

中國(guó)資產(chǎn)與美股大盤(pán)，雙方齊漲行情展開(kāi)了拉鋸戰(zhàn)。10月4日，美國(guó)三大指數(shù)集體收漲，截止收盤(pán)，道瓊斯指數(shù)漲0.81%；標(biāo)普500指數(shù)漲0.90%；納斯達(dá)克綜合指數(shù)漲1.22%，然而美股中概股表現(xiàn)亮眼，納斯達(dá)克中國(guó)龍指數(shù)收盤(pán)漲3%，“中國(guó)龍”ETF盤(pán)初一度漲3%，均跑贏美國(guó)大盤(pán)。

而眾所周知，這一波國(guó)內(nèi)股市大漲的背后邏輯就是美國(guó)9月18日降息，以及未來(lái)兩年的降息預(yù)期，國(guó)資資本的出逃美國(guó)，進(jìn)入國(guó)內(nèi)抄底，也成為后期國(guó)內(nèi)樓市回彈起飛的根本邏輯，如今雖然雙方再次展開(kāi)博弈，但是根據(jù)國(guó)內(nèi)媒體分析，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)已經(jīng)吸引了大批國(guó)際資本注入。中國(guó)證券報(bào)消息，分析人士稱，目前中國(guó)資產(chǎn)吸引力仍在持續(xù)增長(zhǎng)，美國(guó)銀行引述EPFR GLOBAL的數(shù)據(jù)稱，截止10月3日當(dāng)周，中國(guó)股市當(dāng)周有139億美元資金流入，創(chuàng)歷史新高，而今年以來(lái)，流入中國(guó)股市的資金量達(dá)到1140億美元。等于說(shuō)一周的吸金量相當(dāng)于前面37周的12.1%。中國(guó)資產(chǎn)正在瘋狂吸引國(guó)際資本，從這個(gè)角度而言，似乎節(jié)后A股大漲仍是大概率事件。

在港股、A股全線飄紅的行情下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股也是賺的盆滿缽滿。國(guó)慶期間，據(jù)說(shuō)港股地產(chǎn)股，直接單日暴漲397%，一天翻了4倍。融信、中糧、雅居樂(lè)、世茂等耳熟能詳?shù)姆科蠊善保瑔稳諠q幅均超過(guò)100%。

股市暴漲的背后，是國(guó)際資本重新看好國(guó)內(nèi)房企，困擾房企的債務(wù)危機(jī)會(huì)不會(huì)就此過(guò)去呢？可能性還是非常大的。

9月18日美聯(lián)儲(chǔ)降息后，北哥就曾發(fā)布過(guò)一篇文章，談此事件對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的影響，（美聯(lián)儲(chǔ)降息后，房?jī)r(jià)真的會(huì)暴漲嗎？一文看懂）其中提到的最重要的一點(diǎn)就是，國(guó)際資本會(huì)進(jìn)入房企融資端，讓暴雷民企實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇，這樣一來(lái)“民企復(fù)活了”，手里有錢(qián)了，拿地、建房、開(kāi)發(fā)、銷售……國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就能重新繁榮起來(lái)。

沒(méi)想到北哥的文章還沒(méi)有發(fā)布幾天，國(guó)際資本已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，全國(guó)之前的暴雷房企，紛紛已經(jīng)快完成了債務(wù)重組。

國(guó)慶節(jié)前，旭輝集團(tuán)傳出內(nèi)幕消息，宣布境外重組獲得重大進(jìn)展，與債券持有人小組正式簽訂重組支持協(xié)議。

旭輝境外重組涉及10筆高級(jí)債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模達(dá)68.58億美元（約481億人民幣）。

而且，旭輝集團(tuán)已經(jīng)與境外債務(wù)占比接近1/3的債券持有人，簽訂了正式重組支持協(xié)議。

美聯(lián)儲(chǔ)降息后，同樣曝出好消息還有中國(guó)奧園，據(jù)稱奧園目前已經(jīng)迎來(lái)了新的國(guó)際資本大鱷，他們來(lái)自于中東。能夠引入新股東，對(duì)于奧園擺脫債務(wù)困境，當(dāng)然是大大有益的！

還有合景泰富，近期幾個(gè)豪宅項(xiàng)目都在陸續(xù)交付；近期一系列原先暴雷房企的異動(dòng)，都在揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好跡象，未來(lái)市場(chǎng)活力回歸，甚至重新繁榮并非沒(méi)有可能。

除了前述房企，大發(fā)地產(chǎn)于近期公布境外債務(wù)重組方案；遠(yuǎn)洋國(guó)際就債務(wù)重組計(jì)劃展開(kāi)聆訊、禹洲地產(chǎn)的境外債務(wù)重組方案獲多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人通過(guò)、佳兆業(yè)境外債務(wù)重組支持協(xié)議也獲得7成債權(quán)人加入等。

一大批曾經(jīng)暴雷房企獲得了重新生機(jī)，對(duì)于節(jié)后乃至未來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑是重大利好，眼下是否必要重新買(mǎi)入樓市，值得每一位購(gòu)房人審時(shí)度勢(shì)，最初判斷。

02.

相比河西、江核，這個(gè)板塊未來(lái)四代宅價(jià)格可能更高，房?jī)r(jià)更具成長(zhǎng)性！

說(shuō)完了股市和房企復(fù)蘇行情之后，我們?cè)賮?lái)聚焦南京樓市。節(jié)前文章，北哥對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間，南京新房?jī)r(jià)格天花板問(wèn)題，提出了個(gè)人的觀點(diǎn)。

首先認(rèn)為大河西未來(lái)的第四代住宅的單價(jià)不會(huì)超過(guò)6萬(wàn)/㎡，原因在于節(jié)前首開(kāi)的河西南中海江南玖序為全市四代宅價(jià)格定出了全新的標(biāo)準(zhǔn)。

9月26日，作為全市首家首開(kāi)的第四代住宅，中海江南玖序給出了驚喜價(jià)。

在極為突出的產(chǎn)品特色之上，中海江南玖序，首開(kāi)價(jià)格還打了88折，銷許單價(jià)區(qū)間為70942-81777元/㎡，200㎡普通大平層戶型折后均價(jià)約62000元/㎡，比銷許價(jià)格下限低了近8000元/㎡；270㎡普通大平層戶型折后均價(jià)約64500元/㎡，比銷許價(jià)格下限低了近5500元/㎡。

中海江南玖序?qū)嵕?/p>

可能是為了制造首開(kāi)熱銷效應(yīng)，南京有媒體爆出，中海江南玖序在9月26日的首開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)又額外給出了“當(dāng)天簽約還可以額外獲得1%的總價(jià)折扣”，總體算下來(lái)等于打了87折。

有購(gòu)房人計(jì)算了一下，中海江南玖序首開(kāi)的1號(hào)樓部分低樓層房源，折后總價(jià)僅在1163-1201萬(wàn)之間，折算下來(lái)，每平方單價(jià)也僅5.8萬(wàn)/㎡左右，盡管后來(lái)房企GW做出了澄清，稱首開(kāi)打折一事是謠傳，但是基本可以確定，中海江南玖序首開(kāi)的底部?jī)r(jià)格差不就在5.8-6萬(wàn)/㎡之間。

依此判斷，未來(lái)南京后續(xù)第四宅住宅項(xiàng)目均價(jià)都不會(huì)超過(guò)這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橹泻＝暇列虻漠a(chǎn)品已經(jīng)屬于頂配，戶戶18-30㎡的面積，275、305㎡兩款6.6米級(jí)墅廳的全新亮相，以及約3000㎡的藝術(shù)會(huì)所，每一處項(xiàng)目細(xì)節(jié)都達(dá)到了一定高度。

江南玖序墅廳實(shí)景

江南玖序項(xiàng)目效果圖

中海江南玖序首開(kāi)，封頂南京四代宅、新豪宅的價(jià)格上限，這種說(shuō)法，似乎邏輯上讓人感到十分可信。

同樣情況發(fā)生在江核，揚(yáng)子保利江韻瑧悅作為江核的首個(gè)四代宅項(xiàng)目，其未來(lái)首開(kāi)價(jià)格也將決定板塊的新房?jī)r(jià)格天花板。

一直以來(lái)?yè)P(yáng)子保利江韻臻悅的開(kāi)盤(pán)價(jià)格備受關(guān)注，趕在節(jié)前9月30日，以及國(guó)慶節(jié)當(dāng)天（10月1日），該項(xiàng)目接連領(lǐng)取了首開(kāi)和二推房源銷許，其中首開(kāi)2號(hào)樓143㎡洋房戶型，銷許單價(jià)為41499元/㎡；二推高層3、6號(hào)樓105、115、117㎡戶型銷許單價(jià)區(qū)間僅為37800-38699元/㎡。

目前揚(yáng)子保利江韻瑧悅首開(kāi)、二推的3棟樓尚未正式開(kāi)盤(pán)，據(jù)說(shuō)因?yàn)樽摺暗蛢r(jià)格、高性價(jià)比”推盤(pán)路線，該項(xiàng)目贏得了空前的認(rèn)籌量，國(guó)慶這幾天單日認(rèn)籌超過(guò)50組，基本上達(dá)到4人搶1房。

也許，河西南、江核兩大板塊未來(lái)的四代宅的房?jī)r(jià)天花板被封頂在6萬(wàn)/㎡和4.15萬(wàn)/㎡，但這并不代表全市的四代宅未來(lái)房?jī)r(jià)都會(huì)低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線。目前就有一個(gè)主城板塊未來(lái)四代宅價(jià)格大概率就會(huì)突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

這是哪個(gè)板塊呢？就是秦淮大校場(chǎng)！為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)樵摪鍓K全新豪宅項(xiàng)目中信泰富九廬，國(guó)慶前夕領(lǐng)取了首開(kāi)10號(hào)樓64套房源銷許，這件事成為大校場(chǎng)未來(lái)新房?jī)r(jià)格將趕超河西南的主要判斷依據(jù)。

中信泰富九廬首開(kāi)樓棟示意

中信泰富九廬的首開(kāi)房源均價(jià)目前是52625元/㎡，這代表了大校場(chǎng)今年新房的全新價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

中信泰富九廬實(shí)景

這不僅是大校場(chǎng)新房的全新價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，也代表著大校場(chǎng)目前最先進(jìn)的豪宅生產(chǎn)力，承襲自中信泰富上海豪宅的九廬系產(chǎn)品，南京的中信泰富九廬也是將大校場(chǎng)創(chuàng)新街區(qū)3萬(wàn)㎡“標(biāo)準(zhǔn)規(guī)制地塊”開(kāi)發(fā)到了極致。

規(guī)劃建設(shè)6棟小高層+4棟洋房的標(biāo)準(zhǔn)“6+4”模型之上，中信泰富九廬的社區(qū)景觀中軸長(zhǎng)達(dá)160米。在這160米的景觀軸上，設(shè)置12個(gè)主題空間，10000㎡立體景觀，雙下沉式庭院，4000㎡的會(huì)所空間。

其中5、6、8、9、10號(hào)5棟樓底部都設(shè)有架空層泛會(huì)所，且分為兒童游樂(lè)、茶藝、引水入園等多種不同主題。

項(xiàng)目2000㎡的地下會(huì)所，目前是除秦淮金茂府以外，南部新城樓盤(pán)之中規(guī)模最大的會(huì)所。且“動(dòng)、靜”雙分區(qū)設(shè)計(jì)，動(dòng)線上實(shí)現(xiàn)完美閉環(huán)，這在南部新城樓盤(pán)之中還是頭次出現(xiàn)。

中信泰富九廬會(huì)所實(shí)景

會(huì)所動(dòng)區(qū)包含雪茄吧、棋牌室、茶道室、私宴廳等功能空間；會(huì)所靜區(qū)包含“景觀會(huì)客廳”、兒童樂(lè)園、藝術(shù)長(zhǎng)廊、瑜伽室、健身房、恒溫泳池等空間。

社區(qū)景觀還設(shè)計(jì)了高差6米的瀑布，震撼視覺(jué)也是獨(dú)一份的。就在10月2日，中信泰富九廬公開(kāi)了125、150㎡兩款首開(kāi)戶型實(shí)體樣板間，據(jù)說(shuō)當(dāng)天就吸引了上千組購(gòu)房人涌入售樓處。

125㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型，三開(kāi)間朝南，南向餐客廳面寬達(dá)到罕見(jiàn)的6.25米。

125㎡樣板間實(shí)景

150㎡的4房2廳2衛(wèi)戶型，采用四開(kāi)間朝南設(shè)計(jì)，南向餐客廳面積能達(dá)到45.43㎡，開(kāi)間達(dá)到5.5米

搭配的陽(yáng)臺(tái)全景落地平推窗，讓景觀視野和采光效果更好

中信泰富九廬樣板間采用溫和色調(diào)，除了南部新城首家使用陽(yáng)臺(tái)風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)和全屋軟水項(xiàng)目，樣板間的裝標(biāo)也是別具一格：廚房廚電采用意大利斯麥格；主臥采用德國(guó)當(dāng)代、勞芬衛(wèi)浴；全屋窗體采用德國(guó)旭格系統(tǒng)窗。

除了所謂品質(zhì)，中信泰富九廬還是一個(gè)“不掉價(jià)”的樓盤(pán)。8月底北哥前往項(xiàng)目實(shí)探時(shí)就得知，首開(kāi)小高層單價(jià)會(huì)在5.2-5.3萬(wàn)/㎡，如今銷許領(lǐng)到，與之前放風(fēng)價(jià)幾乎相等；而中信泰富九廬的洋房首開(kāi)價(jià)格放風(fēng)是5.8-5.9萬(wàn)/㎡，未來(lái)推出大概率也不會(huì)“掉價(jià)”。

中信泰富九廬的流線型+3000K色溫外立面

然而就算中信泰富九廬再高端，該項(xiàng)目畢竟還是“三代宅”，在8月底中信泰富九廬公開(kāi)時(shí)，大家都把其當(dāng)做大校場(chǎng)新房?jī)r(jià)格的天花板項(xiàng)目，原因是當(dāng)時(shí)的大校場(chǎng)沒(méi)有第四代住宅。

如今，情況發(fā)生了改變！大校場(chǎng)的首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目橫空出世！該項(xiàng)目就是大校場(chǎng)G77。

其實(shí)大校場(chǎng)G77與中信泰富九廬所在的大校場(chǎng)G41，屬于同根同源。兩幅地塊全部是由南部新城會(huì)展中心拿地，只不過(guò)大校場(chǎng)G41由中信泰富待建，而大校場(chǎng)G77將由奧體建設(shè)待建開(kāi)發(fā)

大校場(chǎng)G77地塊位于祥天路與匯秀路交界處，項(xiàng)目南側(cè)就是在售的保利博雅和著與華潤(rùn)潤(rùn)鴻府，南外高中本部也與G77一街之隔。G77用地總面積約2.61公頃，容積率2.4，建筑限高60米。

去年11月25日，南部新城G77地塊塊經(jīng)1輪競(jìng)拍，最終被南部新城會(huì)展中心以19.8億拿下，底價(jià)成交，樓面地價(jià)為31600元/㎡。目前G77由南部新城會(huì)展中心與東南集團(tuán)各占50%股份，目前項(xiàng)目已經(jīng)確定由奧體建設(shè)代銷代建及操盤(pán)，打造南部新城首個(gè)“第四代住宅”。

根據(jù)此前強(qiáng)排效果圖，G77地塊內(nèi)可建高度60米的高層住宅及35米多層住宅，預(yù)計(jì)洋房+小高層產(chǎn)品為主。

然而按照產(chǎn)品檔次和房?jī)r(jià)梯度，作為大校場(chǎng)第三代住宅極致產(chǎn)品的中信泰富九廬洋房單價(jià)已經(jīng)達(dá)到5.8-5.9萬(wàn)/㎡；作為大校場(chǎng)首個(gè)第四代住宅的G77，未來(lái)首開(kāi)價(jià)格大概率要超過(guò)6萬(wàn)/㎡，洋房產(chǎn)品甚至可能達(dá)到6.5萬(wàn)/㎡，這樣算起來(lái)，未來(lái)大校場(chǎng)的新房?jī)r(jià)格天花板可能比河西南更高！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果各位粉絲對(duì)以上觀點(diǎn)感興趣，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買(mǎi)入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。