2024年9月29日夜，堪稱最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的最大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這個(gè)無(wú)眠之夜，不僅央行、金融監(jiān)管總局等部門，宣布了存量房貸降息的細(xì)節(jié)、時(shí)間點(diǎn)、方式，還宣布“完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制”。

下面兩張圖，分別來(lái)自新華社和“21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道”，供大家參考。

根據(jù)各大行的公告，擬于2024年10月12日公布存量房貸利率降低的具體操作指引和細(xì)節(jié)，2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

以下我們重點(diǎn)來(lái)分析上海、廣州、深圳的樓市新政。

截止目前，廣州已經(jīng)全面取消了住房限購(gòu)，力度符合預(yù)期；深圳松綁力度略微低于市場(chǎng)預(yù)期，上海的松綁力度則明顯低于預(yù)期。至于北京，發(fā)稿時(shí)尚未出臺(tái)政策，但各種猜測(cè)已經(jīng)滿天飛，相信也會(huì)有新一輪政策。

我們先來(lái)看一下上海的“滬七條”

上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》：

一、調(diào)整住房限購(gòu)政策

（一）對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

（二）對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。

（三）在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購(gòu)房政策，對(duì)在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房，促進(jìn)職住平衡。

二、優(yōu)化住房信貸政策

（一）落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購(gòu)房人房貸利息支出。

（二）首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

三、調(diào)整住房稅收政策

（一）調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

（二）按照國(guó)家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

本通知自2024年10月1日起施行。

在來(lái)看一下深圳：下調(diào)住房首付比例

9月29日晚間，深圳市住建局和深、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知深建字〔2024〕284號(hào)》。

一、優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策

（一）本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）限購(gòu)2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異，下同）限購(gòu)1套住房。在執(zhí)行上述住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購(gòu)買1套住房。

（二）非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，無(wú)需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

有兩個(gè)及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭，在執(zhí)行上述住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可再購(gòu)買1套住房。

（三）深汕特別合作區(qū)按照其現(xiàn)行政策執(zhí)行。

二、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制

商品住房和商務(wù)公寓取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后，可上市交易。

三、優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程

商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主合理確定銷售價(jià)格，并報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門備案，抄報(bào)區(qū)級(jí)住房建設(shè)部門。通過(guò)招拍掛方式取得居住用地的商品住房項(xiàng)目另有約定的，按照原約定執(zhí)行。

四、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限

將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

五、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策

（一）首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。

（二）購(gòu)房居民家庭及成年單身人士名下已有住房無(wú)按揭抵押登記或只有一套按揭抵押登記（含抵押合同備案信息），新購(gòu)買的住房，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用第二套住房貸款政策。

（三）有兩個(gè)及以上未成年子女的居民家庭，購(gòu)買第二套住房的，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用首套住房貸款政策。

（四）深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限。

六、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，推動(dòng)建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。結(jié)合商品住宅去化周期、住宅用地存量情況，優(yōu)化調(diào)整住宅用地規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)。開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，逐步提高新供應(yīng)用地的現(xiàn)房銷售比例，有序推進(jìn)銷售制度改革。充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。

本通知自2024年10月1日起執(zhí)行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

最后我們來(lái)看一下廣州，全市放開(kāi)限購(gòu)

9月29日晚，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，明確為深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。

《通知》明確，此前《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(穗府辦函〔2023〕49號(hào))和《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（穗府辦函〔2024〕6號(hào)）規(guī)定，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)為住房限購(gòu)區(qū)域，非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購(gòu)房之日前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，享受戶籍居民購(gòu)房待遇，在限購(gòu)區(qū)域分別限購(gòu)2套和1套住房（120平方米及以下）。

本次限購(gòu)政策調(diào)整后，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制住房套數(shù)。

政策調(diào)整自2024年9月30日0：00起施行，原政策與《通知》不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

國(guó)有六大行齊宣布利率調(diào)整

9月29日，為積極響應(yīng)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制倡議，國(guó)有六大行宣布將調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則。

中國(guó)銀行公告稱，積極響應(yīng)自律機(jī)制倡議，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。該行將按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)制定實(shí)施細(xì)則，同時(shí)進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備，擬于2024年10月12日通過(guò)該行官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)、貸款經(jīng)辦行、95566等渠道發(fā)布具體實(shí)施細(xì)則，并于2024年10月31日前對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公告稱，將按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過(guò)多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開(kāi)展好利率調(diào)整工作，將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。后續(xù)在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、貸款經(jīng)辦行、95599等渠道公告相關(guān)信息。

中國(guó)建設(shè)銀行公告稱，該行正在抓緊制定批量調(diào)整存量房貸利率實(shí)施方案，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整。相關(guān)事宜將及時(shí)在建設(shè)銀行官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道發(fā)布。

中國(guó)工商銀行公告稱，積極響應(yīng)自律機(jī)制倡議，正在有序推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整工作。該行將按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開(kāi)展存量房貸利率調(diào)整工作，擬于2024年10月12日通過(guò)中國(guó)工商銀行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)、95588等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事宜，并于2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

中國(guó)交通銀行公告稱，將提供高效便捷的多渠道服務(wù)，依法合規(guī)組織實(shí)施，擬于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。后續(xù)交行將在交通銀行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)等渠道公告，敬請(qǐng)留意。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)布公告稱，積極響應(yīng)自律機(jī)制倡議，按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法有序推進(jìn)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行表示，該行正在抓緊制定存量房貸利率調(diào)整實(shí)施方案，擬于10月12日發(fā)布操作細(xì)則公告，并于10月31日前完成存量房貸利率批量調(diào)整工作。

一線城市購(gòu)房政策仍有放寬空間

近兩個(gè)月，成都、杭州、長(zhǎng)沙、西安、蘇州等省會(huì)城市或準(zhǔn)一線城市全面取消限購(gòu)，每當(dāng)有大城市為政策“解綁”，購(gòu)房者和從業(yè)人員就越發(fā)關(guān)注北上廣深的動(dòng)向。

進(jìn)入5月，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，北上廣深相繼出臺(tái)政策，或?yàn)樵鹊南拶?gòu)政策“松綁”，或調(diào)整優(yōu)化信貸政策，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，對(duì)五環(huán)外增加1套購(gòu)房指標(biāo)（即，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個(gè)稅的非京籍居民家庭或單身人士，可在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房）。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京新建商品房住宅庫(kù)存超過(guò)8成在五環(huán)外，且多為改善型樓盤，二手房約70%房源也在五環(huán)外。

近半年來(lái)，北京在出臺(tái)樓市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根據(jù)市場(chǎng)需求和樓盤熱度，已進(jìn)行多輪調(diào)整優(yōu)化，先后發(fā)布“執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”“首套房首付30%”“公積金貸款額度上浮”“取消離異家庭購(gòu)房限制”等政策，有針對(duì)性地釋放市場(chǎng)需求、緩解購(gòu)房壓力。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布以來(lái)，北京二手房成交量有明顯企穩(wěn)跡象。部分專家表示，由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，政策調(diào)整節(jié)奏不會(huì)過(guò)快，不少購(gòu)房者仍在觀望下一階段北京是否會(huì)“松綁”限購(gòu)限貸相關(guān)政策。但截至目前，原有的限購(gòu)條件仍未改變，對(duì)于本市戶籍、五年社保等要求未有變動(dòng)。

事實(shí)上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松綁”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”“下調(diào)首付比例和房貸LPR加點(diǎn)”等重點(diǎn)政策，但部分政策力度偏小，被認(rèn)為是“擠牙膏”，對(duì)市場(chǎng)帶動(dòng)作用不明顯。而此次新政發(fā)布一方面延續(xù)了政策調(diào)整整體寬松趨勢(shì)，同時(shí)也加大了力度、擴(kuò)大了范圍。

深圳的做法是“因區(qū)域?qū)嵅摺保岢鲇袃蓚€(gè)及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在以上7區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，社保、個(gè)稅繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。

不難發(fā)現(xiàn)，三城均以定向疏解的方式，引導(dǎo)購(gòu)房者向新房、二手房存量較大的區(qū)域拓展，這些區(qū)域外來(lái)人口集中、高端人才聚集，定向“松綁”既可幫助外來(lái)人口安居樂(lè)業(yè)，也可緩解存量區(qū)域“庫(kù)存去化”壓力。但大部分業(yè)內(nèi)人士表示，政策解綁或?qū)㈦A段性推高成交量，但并不會(huì)致使樓盤漲價(jià)，而成交量的增長(zhǎng)也將呈現(xiàn)穩(wěn)步回暖態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)突然“過(guò)熱”的情況較難出現(xiàn)。

緊跟上海之后有所動(dòng)作的廣州，在新政中明確，居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)無(wú)住房且符合購(gòu)房條件的，新購(gòu)住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購(gòu)住房申請(qǐng)住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定；在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日起前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，享受戶籍居民家庭購(gòu)房待遇。此外，首套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。而該政策力度顯然較上述三城又邁進(jìn)了一步。據(jù)悉，新政策落地前，廣州已有不少樓盤開(kāi)始宣傳“首付15%起”。

截至目前，北上廣深在樓市政策調(diào)整優(yōu)化上都表現(xiàn)出了極大的誠(chéng)意，盡管尚未全面放開(kāi)限購(gòu)政策，與其他非一線城市仍存在較大差異，但這也為后續(xù)政策進(jìn)一步放開(kāi)留下余地。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)對(duì)比當(dāng)前各地樓市政策來(lái)看，上海本次新政的松綁力度及涉及寬度均上升到了新高度。此外，不排除這似乎向市場(chǎng)傳遞了一定的信號(hào)，即接下來(lái)各地房地產(chǎn)政策的松綁或有強(qiáng)化趨勢(shì)。億翰智庫(kù)同樣認(rèn)為，此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展蓄力，發(fā)揮城市優(yōu)勢(shì)搶“人口”，提振整個(gè)城市的活力，激發(fā)城市發(fā)展動(dòng)能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來(lái)不排除政策進(jìn)一步放松的可能。

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