房地產救市已經打響“全面戰爭”，近期，國家各部委密集發聲，增量宏觀政策備受矚目。

24日，降低存量房貸利率、下調二套首付比例等；

25日，A股暴漲，房地產板塊掀漲停潮；

26日，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩；

27日，央行降準0.5%，可釋放1萬億元長期資金。

29日，央行重磅發布存量房貸的最新政策。

30日，35分鐘A股成交額突破1萬億，刷新歷史最快破萬記錄......

節前政策禮包的密集投放，極大地提振了市場信心。這場適時的“甘霖”將為接下來的“銀十”市場帶來何種影響？我們靜待分曉！

01

商品房簽約情況

根據青島銳理數據統計，2024年1-9月青島商品房市場累計簽約金額約1256億元，同比大幅下滑23%；簽約面積約906.47萬㎡，同比下滑20.0%；累計簽約套數72493套，同比下滑26.5%。從價格來看，1-9月青島市新建商品房的網簽均價為13858元/㎡，同比下滑3.7%。

盡管今年以來多項利好政策相繼出臺，但由于居民觀望情緒較為濃厚，加之市場下行壓力影響，開發商在推盤方面表現得并不積極，不管新增還是簽約表現均不及去年同期，市場容量萎縮明顯。根據青島銳理數據統計，9月青島商品房簽約8358套、約101.87萬㎡、153.5億元，簽約均價15069元/㎡，簽約均價環比上漲14.9%，簽約套數、面積、金額環比大幅上漲41.7%、33.5%和53.4%。較去年同期相比套數下滑51.3%、面積下滑40.5%、簽約金額下滑33.1%、簽約均價上漲12.5%。其中商品住宅簽約5677套、72.79萬㎡和119億元。

（2024年9月商品房供銷價數據為9.1-9.29）

02

區域成交情況

（2024年9月全年各區市商品住宅成交情況）

從商品住宅各區域成交情況來看，2024年9月青島新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城陽、李滄和膠州。數據顯示，西海岸新區簽約946套、約12.74萬㎡，占全市簽約總量的17.5%；城陽簽約772套、約10.13萬㎡，占全市簽約總面積的13.9%；隨其后的是李滄和膠州，分別簽約745套、約9.27萬㎡和798套、約9.25萬㎡，占比均為12.7%。

板塊方面，東李世博園與張村河兩大區域因地處優勢位置且土地供應充足，吸引了眾多開發商入駐，已轉變為競爭激烈的市場熱點。尤其是張村河片區，作為嶗山區向北發展的關鍵區域，市場定位趨向高端，但因多個新樓盤的集中扎堆，且目標客戶群體存在較大程度的重疊，這直接引發了該區域的價格競爭。目前板塊內在建項目包括海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、以及盛世悅府（原名為靜山悅園）等。而海信臻悅和北岸大宇地塊尚未啟動。

眾多樓盤的集中上市，加劇了東李世博園板塊市場競爭的激烈程度，其中森林公園、青山湖岸、招商璀璨公園、昆侖天麓灣、融海啟城、上流和苑、青鐵芳華地等項目紛紛卷入了價格競爭的漩渦，目前板塊內房價已下探至1.6萬/㎡起。

從商品住宅面積區間來看，9月份110-144平面積段為供銷主力，110-130平面積段產品存量最大，其次是90-110㎡。

03

土地方面

今年青島在供地模式上展現了更大的靈活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次數的限制。銳理君分析認為，目前實行的“土地出讓清單制+少量多次”模式，使得企業能夠提前對土地進行評估和研究，鎖定目標地塊。此外，多次的土地供應也為企業提供了根據自身資金狀況靈活選擇拿地時機的可能，從而有效提升了土地的成交率。

三批次地塊中，湘潭路地塊計劃于10月10日拍賣，起拍樓面地價7500元/㎡，起拍總價2.3億元。

9月9日，青島市轄區第四批次住宅用地擬出讓清單發布。此次共計劃出讓4宗，其中包括嶗山張村河南018地塊、市北華陽路以南地塊、城陽前桃林以及膠南靈海路北地塊，占地共計9.46萬㎡，建面約18萬㎡。擬出讓時間段為9月9日-12月9日。

其中位于西海岸隱珠板塊的靈海路北迷你地塊已率先發布出讓公告，起拍樓面地價3047元/㎡，起拍總價3792萬，競買保證金3792萬元。從地塊位置來看，該地塊緊鄰城望云起項目，為該項目的后續開發用地。

04

政策方面

9月24日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會聯合推出國慶“政策禮包”，其內容之豐富，堪稱“厚禮”。綜合分析，本次政策主要體現在以下三個方向：一是寬松貨幣政策，二是托樓市，三是穩定股市。目標很明確，就是增加市場流動性。

具體措施包括全面實施降準、降息，推動存量房貸利率下調；二套房首付比例下調；加大對房地產銷售、物業管理、倉儲、土地等領域的信貸支持力度；推動金融機構的中長期資金進入市場，激發產業資本活力，并創新貨幣政策工具，為A股市場注入增量資金。這些政策的綜合作用將有利于改善金融環境，支持實體經濟高質量發展，并為資本市場的穩定與繁榮打下堅實基礎。

此外，9月26日，中央政治局會議再次傳遞出明確的政策寬松信號。會議首次明確提出“促進房地產市場止跌回穩”的目標，這是中央政治局首次對房地產市場明確提出“止跌回穩”的要求，彰顯了國家穩定房地產市場的堅定決心。

9月30日晚央行更是重磅發布存量房貸的最新政策，重點如下：

①10月31日之前普調存量房貸利率一次，將LPR加點幅度高于-30BP的存量房貸（包括首套、二套及以上），調整幅度是lpr-30bp（北上深二套不同）。以目前LPR3.85%來看，普調水平為LPR-30bp=3.55%；而下個月LPR繼續降，那存量房貸就會在下個月LPR基礎上低于3.55%。

②在批量調整批次中，首套、二套及以上存量房貸都可調整，去年調整過的存量房貸這次也可以調整！

③統一調整后，允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度！11月1號之后可以自主跟銀行再協商調整加點，且可以協商重新定價日。

并且政策指出，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低于15%！

當晚，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行等多家銀行官宣將調整存量個人住房貸款利率，并表示10月12日將發布具體操作細則，購房者可密切關注。

不得不說，央媽的愛還是非常厚重的，其對市場的呵護力度可見一斑。

2024年1-9月

開發商銷售金額排行榜TOP20

2024年1-9月領跑新建商品房銷售金額排行榜的前20名開發商，共同實現了約555.34億元的銷售額，這一數字占據了青島市整個商品房市場的44.2%份額。特別值得關注的是，在這份銷售榜單的頂端，即前十名開發商中，本地房地產企業表現搶眼，成功占據了半壁江山，展現了其在市場競爭中的強勁實力和日益增長的影響力。

海信地產在青島房地產市場的份額持續攀升，自年初以來，旗下海信璟悅、海信海德山莊、海信君璽、海信城等樓盤紛紛實現簽約，推動海信地產在銷售簽約量上榮登冠軍寶座，累計簽約金額達到86.76億元，簽約面積達42.44萬㎡。海信地產的此項業績充分體現了其在產品研發、市場定位以及營銷策略方面的精準把握。依托品牌影響力和高品質的住宅產品，海信地產有效滿足了市場對于高品質住宅的需求，尤其在改善型住宅市場的表現尤為突出。

中國金茂以簽約46.33億元位居第二位，金茂中歐國際城、大云谷金茂府、西海岸創新科技城簽約活躍。

天一仁和以簽約36億元緊隨其后，其中天一仁和吾疆大批房源集中網簽。

在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國際簽約活躍的帶動下，瑞源集團簽約量猛增，排名躍至第四位，共計網簽30.39億。

保利發展以簽約29.99億元躋身房企榜單前五位。

2024年1-9月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

在2024年的前九個月，海信地產在新建商品房開發商權益銷售榜單中位列第一，實現了86.23億元的權益銷售額。海信地產在青島市內多個關鍵區域如張村河、閆家山、黃島中心城區、金沙灘等地進行了新項目的戰略布局。值得注意的是，這些新項目基本由海信地產獨立開發，這一事實充分彰顯了公司在項目開發和市場競爭力方面的顯著實力。

中國金茂權益銷售金額41.2億元，排名第二位。

天一仁和和北岸置業以權益銷售金額34.44和33.48億元，位列四、五位。

2024年1-9月

新建商品房開發商銷售面積TOP20

2024年1-9月新建商品房開發商銷售面積TOP20累計銷售面積351.71萬㎡，占全市簽約總面積的38.8%。

海信地產1-9月共計簽約商品房42.44萬㎡，穩居TOP1。

中國金茂以簽約34.99萬㎡位居第二位， 金茂中歐國際城、大云谷金茂府為簽約主力。

上合控股在熙元府、少海府邸等項目集中網簽的帶動下，簽約面積排在第三位，24.2萬㎡。

2024年1-9月

商品住宅銷售總金額TOP10

當前房地產市場的分化現象愈發顯著，部分熱門區域的樓盤呈現出強者愈強的態勢，而其他區域則持續低迷。榜單數據亦顯示，尋求改善居住條件的購房者不僅重視地段和配套設施，隨著經濟能力的提升，他們更加注重產品的低密度、園林景觀、戶型設計等特性。高品質的改善型住宅在市場上占據了領先地位。同時，豪宅市場的活躍度體現了消費者對高品質生活的不懈追求，以及對稀缺資源的強烈向往。

嶗山前海一線豪宅天一仁和吾疆大批房源集中網簽，簽約金額位居第一位，14.91億元。

興華珠玉府網簽12.52億，排在第二位。

世園金茂府以簽約11.97億元緊隨其后。

海信璟悅和少海府邸分別以網簽11.91億元和11.62億元躋身前五位。

2024年1-9月

商品住宅銷售總面積TOP10

2024年1-9月商品住宅銷售總面積TOP10中，少海府邸集中網簽13.69萬㎡住宅，遙遙領先。

西海岸創新科技城和融創維多利亞灣以簽約8.23萬㎡和8.07㎡位居第二、三位。

1、統計時間為：2024年1月1日至2024年9月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2024年，青島該不該買房？