文/樂居新媒體 魏薇

最近，“促進房地產市場止跌回穩”的表述首次被提出。保利發展率先打響“價格保衛戰”，旗下多個城市項目公布了“保價計劃”，西安保利、四川保利、濟南保利、成都保利、廣東保利的部分項目有了同步推進。

另一邊，“金九銀十”之際，保利在北京加大了營銷力度。9月23日-9月27日，京彩直播天團上線，保利北京7盤聯動。

國慶將至，保利在北京又亮出了“9張優惠底牌”，有大禮有好房有折扣，項目涉及保利天匯、和光煦境、星宸和煦、頤璟和煦、朝央和煦、璟山和煦、保利錦上、和悅春風、熙悅雲上。涵蓋了保利在北京的大多數項目。

距離2024年年底僅剩三個月時間，保利在北京開啟了一波沖刺。從拿地到規劃方案公示還不到2個月，保利發展在北京海淀落定了首座“天珺”項目——保利·建工·嘉華天珺。

項目預計將在12月開盤。趕在了2024年結束之前。

保利在北京是有壓力的。去年，作為全國銷冠的保利，在北京一度掉落銷售排行榜前十。

去年工作總結會上，主持工作的保利地產北京公司總經理劉喜濤曾表示：要拿出“第三次創業”的決心，完成2024年發展目標。

保利地產北京公司董事長張興輝立即補充道：我們不是一窮二白的創業。

曲線補倉

嘉華天珺將按照保利TOP級產品系“天字系”進行打造。“天字系”是保利發展高端產品系，也是保利“天悅人和”產品系的領銜之作。

雖說是保利的高端產品，但嘉華天珺的戶型卻以中小戶型為主。產品擬定為建筑面積約89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房 小高層組合。項目預計在10月中旬開放售樓處，12月份開盤。

嘉華天珺是保利聯合北京建工地產在7月25日摘得，總價89.01億元，銷售指導價9萬元/平方米，溢價率3.5%，成為海淀“新地王”。此塊地土地面積8.56萬㎡，規劃建筑面積16.29萬㎡，其中住宅面積為14.92萬㎡。

拿地后不久，保利（北京）房地產開發有限公司（簡稱“保利地產北京”）與北京建工地產共同出資成立了項目公司——北京建保豐筑置業有限公司，二者的持股比例分別為60%、40%。保利地產北京是保利發展的全資子公司，也是保利發展在北京開展房地產業務的主要平臺，法定代表人為劉喜濤。

2023年，保利發展登上全國地產銷售榜榜首寶座，實現簽約金額4222.37億元。截至2023年底，其總土地儲備為14679萬平方米，相比于期初減少了10.79%，就能級分布來看，三四線占比為44.6%、二線占比為43.3%，一線城市占比為11.6%。

2023年，保利發展在北京斥資102億拿地5宗，數量僅次于中海。到了年末，保利發展的年度銷售額再度擠進了北京前十，以118.02億元的權益銷售額位列第八位。

今年，保利發展在北京才拿了一個地塊，即上述嘉華天珺所在地塊。

從北京市場銷售金額來看，保利發展與位列第一的中海地產存在較大的差距。今年前8個月，保利發展在北京銷售額147億元，排名第4位，而中海地產、華潤置地、北京城建銷售額分別為308.7億元、164.5億元和152.7億元。

反映到業績數據上，保利發展北京今年上半年產生營業收入109.6億元，相比于2022年的44.18億元，翻了一倍還多。

據保利發展2024半年報，截至期末，其在全國范圍內共有642個項目，項目總計劃投資2.35萬億元，相比2023年末分別減少了超過100個項目、3392億元。其中，在北京有15個在建住宅/綜合項目，保利頤璟和煦、保利天匯這兩個項目為100%權益，其余大多以合作或小股形式參與。

實際上，保利在2024年多次參與北京熱門地塊拍賣，包括大瓦窯地塊、海淀翠湖地塊、順義區空港六期地塊等。

上半年，保利地產北京還借助北京建工地產曲線開發了一處項目。今年3月15日，北京建工地產摘得順義后沙峪空港六期SY00-2301-0001地塊，溢價率15%。

3月21日，北京建工地產成立“北京建保順筑置業有限公司”（簡稱“建保順筑”），注冊資本12億元。公司名稱中有個“保”字，這意味著，保利入局是早就定好的。4月12日，項目名稱公示：星宸和煦（備案名：悅煦雅苑），規劃建筑方案也隨之公布。

但保利地產北京并未立即取得建保順筑的股權。7月1日，建保順筑的注冊資本從12億元減少至6億元。直到8月，北京建工地產才將30000.0股權數額出質給保利地產北京。

7月4日，星宸和煦取得預售許可證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬m2，擬售均價5.85萬元-6.13萬元/m2。截至目前，星宸和煦已網簽54套，去化率20%，成交均價約5.67萬元/㎡。

以價換量

今年春節過后，保利在北京朝陽來了個“三盤聯動”，東壩的保利天匯、十八里店的朝央和煦、王四營的保利錦上二期三大項目覆蓋了從剛需到改善的主要群體。

造勢有了效果。上半年北京十大熱盤中，保利天匯和朝央和煦兩大項目上半年合計成交近600套住宅，朝央和煦近東南四環，保利天匯則在東北五環外，成交均價都在7.8萬-8萬的區間，合計貢獻了超50億元的銷售額。

保利發展在第二季度調整了銷售策略，加大推貨力度。以價換量，不可避免地會侵蝕利潤。2024年上半年，保利發展的銷售毛利率首次跌破20%，降至16.02%。主要原因是，其第二季度的銷售毛利率低至14.57%，從而拉低了上半年的整體毛利率。

就北京地區而言，保利發展同樣存在著去化壓力，項目之間的去化也存在著較大差異。

去化較高的項目屬朝央和煦（備案名：朝煦雅苑），該項目于2024年1月13日取證，共推出394套房源，目前簽約316套，去化率80.2%，已簽約面積44321.75平方米，網簽均價77834.14元/平方米，基本接近擬售價格。

保利錦上二期（備案名：煦景雅苑）2022年6月15日取得預售證，開盤均價71999元/平方米，可售套數944套，目前網簽716套，去化率75.8%，網簽均價69140.45元/平方米。

有的項目取證近半年時間，去化剛過10%。

頤璟和煦（備案名：璟昫雅苑）于今年4月15取證，共578套房源，目前簽約64套，去化率11.07%。網簽均價36045.77元/平方米，而擬售價格均在40000元/平方米以上。

2023年9月27日取證的璟山和煦（備案名：璟山雅苑）項目，共推出798戶，目前網簽290套，去化率36.3%。已簽約面積28431.96平方米，網簽均價59451.4元/平方米，與公布的均價62000元/平方米相比，相當于九五折左右。

和悅春風（備案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次預售證，部分續銷房源已經轉入現房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網簽數據僅為3套。

信托入局

今年上半年，保利發展實現營業收入1392.49億元，同比增長1.7%；凈利潤106.98億元，同比下降29%；歸母凈利潤74.2億元，同比下降39.29%。經營活動現金流凈額-171億元，較去年同期下降243億元。期內，保利籌資活動產生的現金凈額159.8億，填補經營活動現金流的缺口。

盈利下滑的保利，也面臨著資金壓力。

負債方面，2024年上半年，保利發展累計凈增有息負債193億元。截至報告期末，有息負債總額高達3735億元。

半年報發布的同時，保利發展發布了募資公告。公告顯示，保利發展擬發行可轉債募資總額不超過95億元，用于北京、上海、佛山、大連等城市的15個房地產項目的開發建設及補充流動資金。

5月，保利發展轉讓了北京利通房地產100%股權及相關債權，底價25億元。

去年9月，保利發展與中信信托在北京簽署了戰略合作協議。今年，保利發展將中信信托帶進了項目。

保利天匯項目地塊，一開始實際由保利聯合合作方拿下。

2023年6月，保利 京投聯合體以57.2億元摘得朝陽區東壩的2宗住宅用地。其中CY00-1102街區1102-B006地塊成交金額33.2億元，CY00-1102街區1102-C012地塊成交金額24億元。2個地塊溢價率分別為5.4%、7.14%。

拿地后不久，京投發展就宣布退出了地塊合作。

今年6月，或為了緩解開發壓力，保利發展宣布為項目地塊尋找合作方。項目的開發主體北京朝新和筑置業有限公司（簡稱“北京朝新和筑”）擬征集投資方，增資持股比例14%。

7月25日，北京朝新和筑的新增投資方確定為是中信信托，投資金額84000萬元，持股比例14%。

在朝央和煦項目上，保利同樣拉來了中信信托作為投資方入股。

2023年9月，上海成通京置業搖中北京朝陽十八里店地塊，成交總價28.75億元，成交樓面價約5.19萬/㎡，溢價率15%。地塊當時共吸引34家房企參與競拍，包括中海、保利等。

沒能搖中地塊的保利，隨后在去年11月選擇與上海成通京置業合作，進而獲得項目的操盤權。

今年1月31日，朝央和煦實施主體“北京朝實和煦置業有限公司”（簡稱“北京朝實和煦”）股權信息出現變更，中信信托作為新進入股東方，持股11%。

原股東中，上海成通京置業持股繼續下降至7.5%，保利（北京）房地產開發有限公司持股則進一步升至81.5%。

成通京置業由海南泓彥企業管理咨詢有限公司和南方首度置業（北京）有限公司分別持股66%和34%，前者的大股東為廣州康堃置業投資有限公司，實際控制人指向一位自然人：馮舒微。

相關公司：保利北京