9月28日，在清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上，野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺發(fā)表了關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)、樓市、股市的觀點(diǎn)，見(jiàn)解獨(dú)到深刻。

陸挺是北大本碩，美國(guó)加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，曾在美國(guó)著名的金融機(jī)構(gòu)美林和雷曼都工作過(guò)，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也在2008年金融危機(jī)期間因虧損嚴(yán)重被收購(gòu)或宣布破產(chǎn)，他親身經(jīng)歷過(guò)美國(guó)的金融危機(jī)。

2015年陸挺加入華泰證券，擔(dān)任研究部和機(jī)構(gòu)銷售交易部主管、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家和董事總經(jīng)理。2018年加入野村證券，任中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

他曾在2010和2011年被彭博通訊社評(píng)為預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家。以下是他講話的重點(diǎn)內(nèi)容。

01 關(guān)于樓市

過(guò)去這兩三個(gè)月，回想起來(lái)，遇到有人問(wèn)我最有趣的一個(gè)問(wèn)題就是：我們中國(guó)的房地產(chǎn)（他認(rèn)為這幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)受這個(gè)方面影響最深，甚至股市也受這個(gè)影響）從2021年下行了那么多，萎縮了那么多，為什么沒(méi)有爆發(fā)金融危機(jī)？這是在我看來(lái)非常有含金量的問(wèn)題。

我的第一個(gè)回答就是，我們跟你們美國(guó)不一樣啊，我們中國(guó)的金融系統(tǒng)以國(guó)有為主，我們的金融系統(tǒng)能夠吸納相當(dāng)大的一個(gè)沖擊，而不像當(dāng)年美國(guó)的金融系統(tǒng)一樣，在面對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，出現(xiàn)極為糟糕的全球金融危機(jī)，后來(lái)也導(dǎo)致對(duì)他們的股市造成極其嚴(yán)重的打擊。但實(shí)際上呢，我們仔細(xì)想了想，還有一個(gè)原因。

我們仔細(xì)看看房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們欠錢(qián)最多的不是我們的金融系統(tǒng)，而是買(mǎi)房的人。我們中國(guó)有多少人因?yàn)楸＝环康膯?wèn)題，多少家庭個(gè)在這方面是受損的，實(shí)際上是承擔(dān)一定的成本的，其實(shí)我們很多地方政府也在承擔(dān)這方面的很多的成本。

我們?cè)陂_(kāi)發(fā)商和金融系統(tǒng)中間還有一道緩沖點(diǎn)，這就是我們中國(guó)偉大的購(gòu)房者們和居民，這就使得我們沒(méi)有爆發(fā)金融危機(jī)。

但是任何事情都是有成本的，我們沒(méi)有那種金融危機(jī)，沒(méi)有那種市場(chǎng)快速的出清，我們贏得了很多時(shí)間。但是我們換來(lái)了什么呢？換來(lái)的是跌了一年，跌了第二年，跌了第三年，很多人以為去年就止跌了，沒(méi)有。

很多人以為今年的房地產(chǎn)行業(yè)止跌了，還是沒(méi)有，我們換來(lái)的是它一年又一年這樣的一個(gè)萎縮，因?yàn)槲覀兊氖袌?chǎng)沒(méi)有出清，我們有大量的保交樓問(wèn)題。

我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欠了建筑企業(yè)、上下游很多（債務(wù)），導(dǎo)致第二波的這樣一個(gè)影響：地方政府又欠了很多各種各樣的上下游的資金。也就是說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，我們實(shí)際上有很多沒(méi)有清欠的歷史遺留的各種債務(wù)。這個(gè)就導(dǎo)致了我們?cè)谝咔橹?，中?guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有如期的像我們期望地那樣復(fù)蘇。

我們甚至出現(xiàn)了信貸需求萎縮，我們甚至出現(xiàn)了價(jià)格整體的全國(guó)性物價(jià)下行

02 關(guān)于股市

回過(guò)頭來(lái)再說(shuō)到另一類重要的資產(chǎn)價(jià)格，就是股市這塊。我認(rèn)為到后面股市真的要進(jìn)入一個(gè)慢牛，我們一定要下定這個(gè)決心，在出臺(tái)了初步的強(qiáng)有力的貨幣政策之后，其他的政策包括財(cái)政政策要跟上。

但是我認(rèn)為，這里面的規(guī)模是一回事情，我們有沒(méi)有這個(gè)決心把我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)中間這幾年所積累的需要清償?shù)挠绕涫欠康禺a(chǎn)這一塊需要出清的問(wèn)題，有沒(méi)有決心去解決，該破產(chǎn)的要破產(chǎn)，該還的要還，該蓋的房要蓋。這個(gè)事情解決了，在我看來(lái)，才能真正迎來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)復(fù)蘇，中國(guó)房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)，和中國(guó)股市的慢牛。

另一方面，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)行業(yè)的巨大變化，導(dǎo)致了我們整個(gè)中國(guó)財(cái)政體系實(shí)際上面臨很大的一個(gè)挑戰(zhàn)。

那么接下來(lái)這一兩年，我們?cè)谪?cái)政體系方面，能否順應(yīng)賣(mài)地收入急劇下降之后，而且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)不可能明顯上升的一個(gè)情況之下，重塑我們中國(guó)的財(cái)政體系，重新引回硬預(yù)算約束，改革我們轉(zhuǎn)移支付的制度，給地方政府更多的不相應(yīng)的在房地產(chǎn)收入那塊減少之后的自主權(quán)改革。

這一塊改革，在我看來(lái)，也是我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否真正企穩(wěn)，股市能否進(jìn)入一個(gè)真正慢牛的重要前提。

03 政策建議

陸挺認(rèn)為，"保交房"是解決問(wèn)題的核心，比"收儲(chǔ)"更為重要。

他說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的是預(yù)售制，實(shí)際上是一個(gè)期貨市場(chǎng)，而非現(xiàn)貨市場(chǎng)。很多政策建議總是誤認(rèn)為房地產(chǎn)問(wèn)題是蓋了太多房子沒(méi)有賣(mài)掉，但實(shí)際情況是賣(mài)了太多房子但還沒(méi)蓋完。

他指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)要解決的是預(yù)售制下的市場(chǎng)失靈和政府失靈問(wèn)題。陸挺認(rèn)為，要重建購(gòu)房者的信心，必須確保買(mǎi)房人能夠拿到房子。這是重建市場(chǎng)信心和秩序的最重要環(huán)節(jié)。

據(jù)他的估算，解決"保交房"問(wèn)題需要財(cái)政投入超過(guò)3萬(wàn)億元。

此外，陸挺強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)問(wèn)題中最重要的債務(wù)鏈條不是開(kāi)發(fā)商和銀行之間的債務(wù)，而是開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人之間的債務(wù)鏈條。

陸挺還提出了針對(duì)社保養(yǎng)老金的政策建議。

他指出，通過(guò)調(diào)減存量房貸利率和保交房可以幫助中產(chǎn)階層，而社保養(yǎng)老金方面也可以通過(guò)低成本的方式有效提高居民的收入預(yù)期和消費(fèi)能力。

他建議，對(duì)處于養(yǎng)老金底層的55%的人口，特別是每月只拿225塊錢(qián)的退休人員，提高他們的收入。這一政策不僅能在很大程度上緩解貧富差距，還能提高這部分人群的消費(fèi)能力，對(duì)他們背后的3億農(nóng)民工也有積極影響。

此外，陸挺還建議免除城鄉(xiāng)居民醫(yī)保中低收入人群的每年400塊錢(qián)的資金，以進(jìn)一步減輕他們的負(fù)擔(dān)。

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