出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪 | 陳婷婷

關于房地產的討論，無論是在上漲周期，還是在下行周期，從未休止。

9月26日，中央政治局會議指示“要促進房地產市場止跌回穩”，進一步表明了當前穩定房地產對于穩定宏觀經濟的重要性。

房地產調控多年，為何仍沒有達到理想的效果？背后有哪些難以破解的謎題？此時提出“止跌回穩”，是否意味著樓市已經真正觸底？接下來，房地產業又如何為經濟平穩運行提供支撐？

帶著這些疑問，鳳凰網《問渠人物》對話朱寧，發出房地產下探終極之問：房價永遠上漲信仰已被打破，如何化解這場泡沫危機？

上海交通大學上海高級金融學院副院長、金融學教授朱寧，學術范圍橫貫中西，師從諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒教授。

2016年，朱寧教授寫的《剛性泡沫》一書，全面探討、分析了中國經濟面臨的問題和挑戰，以及應對之策，引起強烈反響。

2024年，《剛性泡沫》再次增訂出版，羅伯特·席勒在其推薦序中寫道：“書中記述了中國經濟的真實情況，考慮了所有容易為大眾所忽視的現實，尤其是它清晰地闡述了經濟中的錯誤承諾和錯誤評估，以及這些錯誤導致的長期后果。”

朱寧教授認為，本輪房地產調整可能還需要3～5年時間。縱觀過去二十年房地產發展歷程，政府的隱性擔保和剛性兌付，在這個過程中既功不可沒，也埋下了相當大的“隱患”。并指出，“打破剛性兌付才能預防和化解危機”。

以下是部分采訪實錄：

#01

「“房地產還要再調整3~5年”」

鳳凰網：從前幾年開始，每年都有一個“年度提問”，房地產到底了嗎，什么時候到底？您現在有答案嗎？

朱寧：從時間的角度，很多城市的房價是在2017年、2018年見頂，整個周期可能要10年左右。所以現在算還有3~5年時間；從價格調整的幅度，參照國際價格變化的趨勢，從房價見頂到見底，全國層面下跌40%左右，是比較普遍的情況。

當然要特別強調，房地產沒有統一的全國性市場，房地產永遠是區域性市場，不同城市和地區的趨勢是非常不同的，取決于當地的經濟情況，以及當地的人口變化趨勢。

3~5年是從全國范圍的角度而言，具體到城市，有些從2016年房價就已經開始下跌了，而有些比如上海是過去兩年才開始下跌，調整開始的時點不一樣，走出調整的時間也會不一樣。

#02

「“現房銷售，可能會給開發商更大的資金壓力”」

鳳凰網：中央提出“改革預售方式”，成為社會關注的熱點。如果都是現房銷售，是否提升購房者信心？

朱寧：這得從兩方面來看：

期房從付了定金到最后交付的時間拉得很長，會產生兩個直接的后果：一是帶來交付的不確定性；二是助推了開發商加杠桿、加快資金周轉的動機。

期房既給開發商提高了投資回報率，也導致房地產項目變成了金融屬性極強的產品，它有非常高的杠桿，一旦資金鏈斷裂，后果將是災難性的。而現房銷售可能會改善這種情況。

但從另一面來講，如果我們現在就改變房地產預售制，很有可能會雪上加霜。現在的房地產開發商可能已經沒有資金回籠能力，如果還要用自有的資金完全把項目建成，對他們來說幾乎是不可能完成的任務。

鳳凰網：但期房會不會加劇購房者的不安全感？

朱寧：對，這是矛盾的地方，只要存在期房就存在風險，那么只要存在風險，投資者出于風險規避，就不愿意去觸碰任何有風險的資產。

當然，有兩個變化正在發生：一是國有企業在逐漸接盤民營開發商的項目，通過國有企業自身資質和背后政府的擔保和兜底，向購房者輸出了政府提供的信用擔保。

第二是預售金管理制度，至少資金是穩定和安全的，最不濟購房者還能把本金或是首付金拿回來。

這兩個變化，讓預售制度不改變的前提下，也能給予交付。

鳳凰網：當下的困境該如何化解？

朱寧：當下我們想化解地產的困境，有兩個非常核心的問題：供給側和需求側。

從供給側來看，要保證一些高質量的開發商還能存活下來，當這個周期走完，我們還可能進行比較高質量的開發。但現在民營開發商已經基本躺平或是倒下了，他們是不是能夠撐過這個周期，還是一個很大的問題。

#03

「“管理預期，才能避免房價大起大落”」

鳳凰網：您認為市場對樓市、房價的預期已經穩了嗎？

朱寧：2015年、2016年提出房地產長效機制，我一直在呼吁，希望有效管理預期，讓大家相信房價真的不會暴漲，或者每年能漲個3%~5%就可以了。

如果當時管理這個預期，或許就可以避免這幾年的大漲大跌。比較理想的方式是在市場平穩的時候，循序漸進地推出房地產稅，并且在不同的城市和地區實施不同的稅率。

目前，全國層面對未來房價的預期仍然不是很穩定，普遍認為房價還會持續下跌。因此，必須出臺相應政策對這種擔憂進行有效的扭轉和穩定，否則預期可能進一步強化甚至引發惡性循環。

鳳凰網：您提到預期管理，也有人因為對房地產稅出臺的預期而擱置了自己的買房計劃。現在到了出臺房地產稅的時機了嗎？

朱寧：30年前在北大念書的時候，當時很多前輩講“好的時候不想改，壞的時候改不了。”

我們從95年96年就在探討和調研房地產稅制度，后來有試點，包括上海和重慶。但那不是真正意義上的試點。

現在推出房產稅又可能會成為壓塌房地產脊梁的最后一根稻草，所以也不是一個最好的時機。

任何一個重大改革的推出，都沒有完美的時機。我個人認為在07年08年進行房地產調控的時候，與其采用行政干預的限購限售的措施，不如通過價格手段，也就是房地產稅這個方式來調控。

第二個，大家還有一種“不撞南墻不死心”的僥幸心態，過去土地收入占據了超過50%的財政來源，賣地收入來得太快太容易，不愿意去未雨綢繆。這是一個會下金蛋的鵝，肯定不愿意把房地產給打下去。

從這一點來講，推出房地產稅，最核心的目標并不是為了打壓房價，而是為了平衡地方政府的財政收入和財政支出，平衡地方政府的財權和事權，保證地方政府能向社會提供公共品，包括醫療、教育、養老、公共交通等等。

鳳凰網：未來會不會推出？

朱寧：我個人認為會推出，而且一定會推出。

很多地方無論是通過平臺，還是直接發債，已經基本上把舉債進行到底了。地方財政需要開支，有一天肯定會征收。

一旦開始征收，肯定要因城施策、因地施策。每個地方基于你的經濟活動，財政壓力，基于整個稅基，可以設定不同的稅率。

在美國，其實各個州的稅率是不同的，各州甚至通過房地產稅的稅率來進行競爭，對人才、對投資、對企業來進行競爭。我認為這是一個逐漸可行的方式。

至于什么時候推，更大的因素不在于對房價的影響，更大的挑戰仍然是地方財政究竟緊到什么地步。

#04

「“化解泡沫需要保證優質房企能活下來”」

鳳凰網：是房地產拖累了中國經濟嗎？

朱寧：借用一句老話“成也蕭何敗也蕭何”，或換一句更通俗的話，“不能只見賊吃肉，不見賊挨打”。

任何一個經濟活動，任何一個政策決定都有它的兩面性。過去二十年我們享受了房地產發展的紅利，現在一定程度上也要為享受的紅利承擔代價。

只是把房地產拎出來，說房地產導致了中國經濟的下行，是不公平的。

過去20年，房地產在推動中國經濟發展上是功不可沒的。這點我也在《剛性泡沫》里面講到，政府提供的剛兌和兜底，無論對融資平臺還是信托行業也做出了巨大的貢獻。

鳳凰網：在您看來，買房還是剛需嗎？

朱寧：我覺得房地產從來都不是剛需。特別是在一線城市，每個人都想在北京上海有套房，每個人也都想開個法拉利或者保時捷，但并不意味著這是有效需求。市場環境發生了根本性改變，很多年輕人就覺得租房挺好。

房地產說到底有兩個核心：一個是區位，一個是人口。

低線級城市的房價可能再也回不到2017年、2018年的歷史高點，很簡單的原因就是國內2/3的城市人口都有持續凈流出的趨勢，這個趨勢會一直持續。最后可能有10~20個核心城區，吸收了全國2/3左右的人口，而其他很多城市，比如鶴崗，很少有人再會去那些城市工作和生活。

鳳凰網：您說房子不是剛需，可能很多人會跳出來反對，首先丈母娘就不會同意。

朱寧：這可能是一個中國文化，甚至是一個東亞文化，但是看韓國過去20年，日本過去30年，年輕人就是不買房。我經常開玩笑說，在一個房價下降的趨勢里，丈母娘肯定不會說哪個小伙子沒有房就別娶我們家閨女，丈母娘一定會說誰家有房子千萬別娶我們家閨女，嫁給你還不夠受罪的。

所謂的丈母娘效應，其實不只是丈母娘效應，是丈母娘效應疊加了房價上漲的強烈預期的效果。

鳳凰網：那是不是可以說在新的周期里，房地產已經沒有投資屬性了？

朱寧：這么說可能不太完整或者科學，房地產作為大類資產類別，永遠都有它的投資屬性。

它的投資屬性是什么？按照席勒教授及我本人的一些研究，無論是參照荷蘭過去300多年，還是美國過去150年的歷史，房地產都是一個非常好的對抗通貨膨脹的資產類別。過去10年房價漲這么多，其實很可能不是房價漲多了，而是我們通貨膨脹被低估了。

對任何有抗通脹需求的投資者來講，房地產仍然是一個不錯的資產配置。

鳳凰網：在房價高點買入的購房者，現在虧了不少錢。除了市場波動之外，您認為購房者本人有沒有責任？

朱寧：2018年，金融監管行業推出了監管改革，也就是資管新規。

我也參與了整個政策的制定，我特別贊賞這個說法，叫做“買者自負，賣者有責”。

無論是在投資里賺錢還是虧錢，我們必須得知道自己是自己財富的第一責任人，沒有人拿槍逼著你去買這個房，去買那個股，所有的決策都是基于自己的認知所作出的決策。

我們講金融是一門學科，是一門學問，金融有它自己的內在規律。很多的投資者在對于金融、資產配置沒有任何了解的情況下，掏空了自己的錢包，借了雙方老人的錢包，現在可能面臨極大的困境，不但不是正資產，可能是負資產，還可能面臨還不上貸款的壓力。

希望大家能夠借這個機會更好地了解金融，了解投資，今后做出更好更有收益的投資決策。

#05

「“喝40塊錢咖啡挺奢侈的，刺激消費不如切切實實給老百姓發錢”」

鳳凰網：美聯儲降息，對中國經濟尤其是對中國的房地產，會帶來哪些影響？

朱寧：美聯儲降息無論是對美國經濟，還是全球各國的經濟都會是一個利好。

第一，降低了融資成本，至少打開央行進一步降息的空間。

第二，隨著流動性的寬松，各個部門也會協調出更多流動性的支持，有助于緩解房地產壓力，緩解房價下行的速度。

鳳凰網：有專家說40塊錢的咖啡也不敢喝了，那么現在需不需要也來一次非常大的刺激性政策，來拉動需求，刺激消費？

朱寧：開個玩笑，我覺得40塊錢的咖啡挺奢侈的。

現在能夠拉動經濟穩定、拉動房地產、促進消費的辦法，我認為唯一的手段，是再通過一次流動性的刺激。流動性可能不是通過建高鐵，建“鐵公雞”，而是兩個方面：一個是切切實實給老百姓發錢，第二就是夯實我們的社會安全墊，我們的醫療養老和教育體系等，讓大家有錢敢花，有錢能花。

隨著疫情結束，我們出現了超額儲蓄，可能是出于三個原因：第一，大家有這種恐慌性的儲蓄；第二是不買房，不買理財產品了，把錢存在銀行賬戶上；第三是做預防性的儲蓄，怕今后再來一次疫情，生了病小孩要上學，自己要養老。

我們首先要保證社會安全體系，讓大家沒有顧慮，肯把錢拿出來消費。從需求端，還是要穩定購房者對于房價今后走勢的預期，并借此釋放購房者真實的住房需求，而不是投資或者投機的需求。就像1929年至1933年大蕭條之后，凱恩斯講的，沒有消費怎么辦？沒有需求怎么辦？哪怕政府雇人在地上挖個坑，再雇人把這個坑填上，都能夠創造出消費和需求。

任何一次大蕭條，任何一次經濟危機，最核心的根源在于總需求不足。

當下之急，就是創造機會。只有創造了機會，有了需求，廠商才會愿意生產，有了生產才會創造就業，有了就業才有更多收入，才會產生需求，進入一個良性循環。

#06

「“人生最大的風險其實在于不冒風險”」

鳳凰網：就業也是當前無法回避的一個問題。您給剛畢業的年輕人或需要轉換賽道的中年人有哪些建議？

朱寧：2013年席勒教授獲得諾獎之后，我曾問他中國經濟最大的風險是什么？他說中國經濟最大的風險就是沒有什么人經歷過衰退，經歷過蕭條，經歷過危機。

這是我們第一次經歷經濟下行和資產價格下行，在這個痛苦的調整階段，有幾點可以分享：

第一是，具備足夠的韌性和靈活性。人生唯一不變的就是變化本身，面對個人的職業，或是整個大的宏觀環境，要能接受現實。

第二，提升自己的人力資本。在任何時代都有創業的機會，無論是鍛煉身體、讀書，學習一些專業技能，在不能夠做更多事情的時候，提升自己。

第三，人生最大的風險其實在于不冒風險。在一個時代的調整過程中，盡可能豐富自己，去體驗和體悟，去擁有一個更加完滿的人生。

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