現在唯二還能決定買房的，一個是有錢的，一個是沒房的。

的確是這樣，目前的市場環境無論從供給端還是需求端，都不斷釋放出寒意，這種寒意也讓“樓市觀望者”變得越來越多，他們開始抱團取暖。

雖然不斷有利好政策“添油加醋”，可樓市這把火還能“死灰復燃”嗎？

還真不好說。

但包哥發現一個現象，越是市場不好的時候，北京有些開發商開始擁有逆向思維了，就是把拿地到入市周期拉長，把土地規劃好，把產品設計好，把口碑打好。

這種逆向思維，也在促進北京新房市場的產品革新。

你會發現，北京這些新房項目，開始卷高得房率、高裝修標準、高產品設計這些“黃金時期”都不屑一顧的因素了，而對于那些還不主動求變，仍舊保持固有思維的項目，包哥也只能說一句：

活該你賣不動。

所以啊，包哥決定換種思路，我們不分析現在該不該買房，而是把一些產品做得非常好的還有做得非常差的項目，分享給你們，剩下的你們自己決定。

畢竟，誰也不能左右你的決定，因為你就是你自己。

從今天起，包哥看到一些實在是好的忍不住和你們分享，和一些實在是差的憋不住和你們吐槽的戶型，從今天開始↓↓↓

不忍了！

鐵子們，你們最近看了哪些項目的哪個戶型，有什么想分享的，加包哥微信，咱們一起討論。

這兩天，包哥看的項目有點跳脫，上到200多平的豪宅，下到70多平的剛需，雖然所面對的是不同的買房群體，但他們統一表現出來的態度是：

竭盡全力地討好。

有錢人又有錢的奢侈方式。

先看個210平的戶型。

這些有錢人裝*，基本上從還沒進家就開始了。這套210平的豪宅，因為一梯一戶的設計，所以門前接近8平方米的面積，變得完全“私有化”，也被設計成了外玄關。

這8平米的外玄關，包哥忘記拍照了，你看到的是效果圖，不過大差不差。

入戶大門典型的雙開門，它把密碼鎖和門牌號設計在了一起，放在大門的左側，好看。

還有一個細節，也是目前豪宅的標配，就是雙開大門是向外打開的，這就變相拓展了室內好多空間。

8平的外玄關與3平的內玄關聯合，從進門就能感受到空間的寬闊。

還有進門左手邊的步入式儲藏間，雖然只有2平，但搭配3.5米的層高，就是7立方米的空間，鞋柜、衣柜、儲物柜在家兩側洞洞板的設計，將這7立方米的空間利用的淋漓盡致。

那是剛一進家“7立方米的自由”。

說起層高，3.5米確實是一個絕對理想的高度，無論是通透性還是空間感，都舒服。

拿210平來說，3米的層高與3.5米的層高，要差出105立方米的空間，也就少享受105立方米的私家空間。

站在內玄關處看整套房子，首先就是那南北通透而且都還落地的大窗。

整個客餐廳的進深長度超過10米，南北都能向外延伸的“落地空間感”讓整個客餐區的空間感加倍。

客廳面寬達到6米8，餐廳面寬3米3,客廳有客廳的寬闊，餐廳有餐廳的風景。

說到客廳，這個210平也做到了用陽臺設計“偷面積”，但又沒完全偷。

它把4個臥室的陽臺和設備平臺，都用“黑科技”包在了室內，大大拓展了室內空間，但客廳的陽臺卻沒有包。

因為它整個社區的景觀做得足夠好，而客廳開敞陽臺的設計，給了有錢人一種另外的享受生活的方式。

就是，豪宅的奢侈，真不僅局限于室內。

站在內玄關處，除了環顧南北，還有一個視角，就是“一路向西”，直接望向主臥套間朝西的梳妝臺窗戶。

是的，就連主臥的梳妝臺都有窗戶。

是的，那是一種直線超過14米的通透縱深感。

既然直接看到了主臥的梳妝臺，那咱們就看看主 臥。

接近40平的主臥套間，誰看了誰不迷糊啊。

進門左右兩邊通頂的衣帽間，再往前走是那個帶窗的梳妝臺，左邊配270度落地窗的大床，右邊配270度落地窗的浴缸， 主臥有屬于自己的“南北通透”。

主臥進門是雙開門，浴室進門是雙開門，洗漱區還配有男女主人的雙臺盆。

好一個“好事成雙”啊。

再看看 廚房 ， U型 廚房搭配 270度轉角飄窗 ， 做飯 舒適度加倍 ，中西廚區分，西廚島臺和餐邊柜與餐桌形成一個整體，廚房轉進去的 家政間 大 且有窗。

那是一種充滿奢侈的合理性。

還有兩個細節。

關于落地窗，這個210平的戶型，做到了“應落盡落”。

關于270度轉角窗，這個210平的戶型，也做到了“應轉盡轉”，包哥認為轉的最好的，就是那個廚房的270度觀景窗。

這個210平的戶型，簡直就是包哥的夢中情房，無論從空間設計還是裝修風格上，都在我的審美點上。

要是非挑點毛病的話，就是這套房子設計了這么多窗，卻沒有一個留給南向老人的衛生間。

這個210平是哪個項目？你猜出來了嗎？加包哥微信，咱們再聊聊房子的位置、配套、價格等其他重要的點。

沒錢人有沒錢的省錢方法。

那么我們也回到最初的問題：300萬總價到底能買到什么樣的新房？

有個項目用建筑面積89平做出了3居、南北通透、全明格局、實際使用率超100%的房子。

得房率對于剛需來說，是買房的一個重要考慮因素，因為這意味著他們是否能夠用有限的預算買到實際使用面積更大的房子。

這個 89平的戶型，則使用 “黑科技 ”將 陽臺、設備平臺、挑空 這些 空間都包在室內，讓 這個89平戶型 實際使用 率達到100 % 。

也就是我們通常所說的“零公攤”。

是的，這個詞，在北京的新房項目中，也出現了。

因為100%的使用率，這個89平的戶型在空間的排布上更顯得游刃有余。

先說3個臥室 面積，主臥接近15平，南向次臥10.5平，北向書房也達到驚人的11.2平，每個臥室都很大。

要知道，這三個臥室的面積尺度是現在市面上110平戶型都無法全部做到的，但是它卻在一個89平的戶型中實現了。

還有就是客廳，在南向三面寬的基礎上，客廳面寬都達到了3.3米，是一個非常優秀的數字。

包哥大概粗算了一下，客廳部分的面積就超過13平，在一個89平的戶型中，絕對不算小。

這個89平戶型還在南北通透，南向三面寬的基礎上，保證了南北通透且餐廚客一體化。

餐廚客還幾乎同面寬，通透性直接拉滿。

廚房是U型的，冰箱給你嵌到廚房里了，不占廚房外的空間。

餐廳是配餐邊柜的，餐廳的空間甚至還可以配一個西廚島臺。

一個89平的戶型，可以設計島臺進去，還不顯得擁擠，寫到這兒，我都開始佩服它89這個數字了。

在保證客廳和臥室足夠大的基礎上，它的進門處設計了玄關柜，南向次臥門口設計了家政間，讓空間的儲物功能更加強大。

關于衛生間，這個89平的戶型設計了兩個，主臥擁有帶窗獨衛，而次衛則設計成為三段分離式。

講真，包哥認為，這個89平的戶型設計，確實做到了很多市面上110平都無法達到的水平。

我們從始至終驚喜的產品，并不是一個小面積戶型能做出多少個功能空間，而是它在滿足功能空間完備的基礎上，還能夠保證每個空間的尺度，讓你真正住進去的時候感覺到寬敞、明亮且舒服。

小面積也有大尊嚴。

這樣的產品，重點是單價3W+，距離地鐵站400米，40分鐘直達望京，總價只需要300萬。

包哥認為這個戶型，對于300萬總價預算的剛需來說，幾乎沒有毛病，直接沖。

你猜出這個項目是誰了嗎？

這兩天，包哥著實有點分裂，看完千萬+豪宅，再看小戶型剛需，雖然在空間和裝配上出現了巨大的落差。

但跟你們無關。

你們只需要關注你們想買的房子的那一部分就好了。

有想知道以上兩個項目的具體信息的鐵子們，直接加包哥微信，我把更詳細的分析給你。

還是那句話，買不買都是你自己決定的。

以上。

個人觀點 僅供參考