文/樂居財經(jīng) 林振興

喜歡捆綁其他房企拿地的興創(chuàng)置地，現(xiàn)在開始單干了。

先是7月23日，興創(chuàng)置地以32.17億元獨自吞下大興新城核心區(qū)兩宗地塊。而后9月19日，它再下一城，以22.25億元拿下西紅門鎮(zhèn)6030和6029地塊。

西紅門鎮(zhèn)地塊南面，是御璟星城元啟，它背后浮現(xiàn)了興創(chuàng)置地子公司——興創(chuàng)房地產(chǎn)的身影。業(yè)內(nèi)人士開玩笑說，興創(chuàng)置地拿下6030地塊，是為了不讓外人來內(nèi)卷自己項目。

御璟星城在年中“火”了一把。6月16日，該項目地下室冒煙，數(shù)輛消防車到場處理，才將明火撲滅。

“火”起來的還有興創(chuàng)投資，作為大興地頭蛇，它背靠大興國資委，名下有三大地產(chǎn)旗艦——興創(chuàng)置地、興創(chuàng)房地產(chǎn)和興創(chuàng)中和，這些公司在土拍市場上風(fēng)光無兩。

這半個多月來，京城土拍風(fēng)云變幻，流拍、延期、終止大戲接連上演，興創(chuàng)卻依然頑強拍地，可謂真正的勇士。作為大興區(qū)本土的房企，土拍托底是它應(yīng)有的責(zé)任。哪怕今年上半年虧損5000多萬，興創(chuàng)也要帶頭拿地。

然而，這位地產(chǎn)托底者也有自己的“煩惱”。興創(chuàng)投資四年四換掌門人，這在國企乃至地產(chǎn)圈都不多見。眼下，新帥田永安能否打破董事長任職兩年魔咒？又是否能帶領(lǐng)興創(chuàng)投資扭虧為盈？

“走馬燈”式換人

短短四年時間，興創(chuàng)投資換了四任董事長。

2020年4月，興創(chuàng)投資董事長張濤離職，由支小飛接任。僅僅兩年后的2022年4月12日，興創(chuàng)投資免去支小飛公司董事長、法定代表人職務(wù)，宋強接任。

如同魔咒一樣，宋強在興創(chuàng)投資董事長位置上，也僅坐了兩年時間。2024年5月17日，因工作需要，宋強不再擔(dān)任興創(chuàng)投資董事長及法定代表人，接任者為現(xiàn)公司董事長田永安，任期至2027年5月。

田永安今年46歲，于2001年參加工作，曾先后在興創(chuàng)投資、興創(chuàng)東興投資、興福臨空產(chǎn)業(yè)、大興發(fā)展資本、新航城控股擔(dān)任職務(wù)。在興創(chuàng)投資，他曾是工程部職員，隨后一步步升至總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理，并最終成為興創(chuàng)投資董事長。

現(xiàn)如今，田永安跟黨委副書記、總經(jīng)理李宏宇，組成了興創(chuàng)投資的一二把手，掌舵著這家扎根大興的房企。李宏宇是在去年5月底，接替田永安成為興創(chuàng)投資總經(jīng)理的。

目前，興創(chuàng)投資面臨“董事缺位”的局面。據(jù)樂居財經(jīng)了解到，該公司董事會由5名董事組成，截至6月17日，發(fā)行人董事會共4名董事（田永安、李宏宇、袁曉東、王兵），尚缺1名董事待委派。

不僅高管大洗牌，興創(chuàng)投資的控股股東也發(fā)生了變動。6月11日，興創(chuàng)投資控股股東由北京興展投資控股有限公司變更為北京大興發(fā)展國有資本投資運營有限公司（簡稱“大興發(fā)展”），

大興發(fā)展是北京大興區(qū)的國有資產(chǎn)投融資運營平臺，其背后是大興國資委。截至2023年末，大興發(fā)展資產(chǎn)總計12,695,483.78萬元，負(fù)債合計8,021,047.06萬元，所有者權(quán)益合計4,674,436.73萬元；2023年度，大興發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入3,211,396.31萬元，實現(xiàn)凈利潤78,109.21萬元。

背后金主

田永安肩上的擔(dān)子并不輕，他出任興創(chuàng)投資董事長的首份財報已出爐。

2021-2023年及2024上半年，興創(chuàng)投資的營業(yè)收入分別為39.61億元、20.85億元、38.38億元和12.07億元，凈利潤分別為1.01億元、1220.76萬元、1828.85萬元和-5145.61萬元。

值得注意的是，興創(chuàng)投資在一季度凈利潤還是415.26萬元，然而短短三個月時間過去就變虧損了。

興創(chuàng)投資主要業(yè)務(wù)收入來源為土地整理、商業(yè)地產(chǎn)和商品房銷售和保障性住房銷售四大業(yè)務(wù)板塊。

近三年及2024一季度，該公司商品房及商業(yè)地產(chǎn)銷售板塊收入分別為19.82億元、5.45億元、17.15億元和39.45萬元，占營業(yè)收入分別為50.04%、26.16%、44.68%和0.16%。也就是說，前三個月，興創(chuàng)投資賣房收入還不足40萬。

目前，興創(chuàng)投資面臨部分已完工房地產(chǎn)項目去化壓力較大的風(fēng)險。

截至2024年3月末，興創(chuàng)投資共有已完工房地產(chǎn)項目10個，其中大興區(qū)新城核心區(qū)I組團(tuán)0101-013地塊商業(yè)金融用地項目、興創(chuàng)榮墅05-1期住宅項目和興創(chuàng)榮墅09-1期住宅項目銷售進(jìn)度分別為25%、71%和79%，銷售進(jìn)度較慢。

2021-2023年末及2024年3月末，興創(chuàng)投資存貨分別為160.32億元、177.07億元、146.16億元和136.70億元，占流動資產(chǎn)比例分別為63.35%、74.91%、67.84%和75.84%。

占比較大的存貨影響了興創(chuàng)投資的資金周轉(zhuǎn)率，存在變現(xiàn)難的風(fēng)險。

近三年，興創(chuàng)投資的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.12、0.06和0.11，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平較低；同期，興創(chuàng)投資存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.16、0.10和0.19，存貨周轉(zhuǎn)率水平較低，這是由于該公司存貨主要系開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)周期較長。

這些年來，因多次聯(lián)合實力房企拿地，偏居一隅的興創(chuàng)投資出現(xiàn)在外界的視野。但接連的拿地動作，也開始在興創(chuàng)投資年報中的債務(wù)、現(xiàn)金數(shù)據(jù)上體現(xiàn)。

興創(chuàng)投資有息負(fù)債主要是為進(jìn)行項目建設(shè)籌集的資金，截至2021-2023年末，該公司有息負(fù)債余額分別為183.89億元、179.01億元、195.89億元。截至2024年3月末，興創(chuàng)投資有息負(fù)債余額184.12億元，占同期末總負(fù)債的比例為70.34%，占比較高。

其中，一年到期的非流動負(fù)債35.96億元，長期借款38.82億元，應(yīng)付債券50.50億元，長期應(yīng)付款中付息項6億元，其他應(yīng)付款中付息項39.5億元，其他非流動負(fù)債中付息項8.34億元。

從有息負(fù)債到期分布情況來看，未來三年，興創(chuàng)投資到期有息債務(wù)分別為81.45億元、30.40億元和70.47億元?？梢?，該房企面臨較大的集中償付壓力，且償還有息負(fù)債的壓力逐漸增大。

此外，近三年及2024年上半年，興創(chuàng)投資經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額波動較大，分別為-3.07億元、18.42億元、15.66億元和-3.69億元。

尤其是今年上半年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額較2023年同期14.44億元減少超18億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額從2023年上半年的28.07億元下降至2024上半年的17.75億元。

此外，興創(chuàng)投資存在受限資產(chǎn)較大的風(fēng)險，該公司的受限資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)和土地所有權(quán)，受限原因是長期借款的抵押擔(dān)保。截至2024年3月末，該公司受限資產(chǎn)賬面價值合計66.46億元，占同期末凈資產(chǎn)的比重為72.04%，其中貨幣資金、存貨和投資性房地產(chǎn)中受限資產(chǎn)分別為1.20億元、27.76億元和33.12億元。

為緩解資金壓力，興創(chuàng)置地多渠道融資。截至2024年3月末，興創(chuàng)置地主要銀行借款14.33億元，包括農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、上海銀行和九銀村鎮(zhèn)銀行，同時以抵押、質(zhì)押及信用借貸45億元；同期，興創(chuàng)房地產(chǎn)、興創(chuàng)中和主要銀行借款分別為8.61億元、17.14億元，包括北京銀行、工商銀行、中國銀行、杭州銀行和北京農(nóng)商行。

更重要的是，興創(chuàng)投資還有一位“好爸爸”。截至2023年末，大興發(fā)展向興創(chuàng)投資提供資金達(dá)43億元，利率在3.85%-4.30%之間。

員工討要傭金

興創(chuàng)投資房地產(chǎn)板塊的經(jīng)營主體為興創(chuàng)房地產(chǎn)、興創(chuàng)置地和興創(chuàng)中和。

當(dāng)中，興創(chuàng)置地（全稱“北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）是其主要的地產(chǎn)開發(fā)平臺，成立于2009年，一周前的注冊資本從34億元上升至54億元，法定代表人和經(jīng)理為王昆，操盤項目包括興創(chuàng)榮墅、興創(chuàng)屹墅、興創(chuàng)國際中心、興創(chuàng)總部公園、采育企業(yè)交流中心等住宅、商業(yè)項目，以及多個大興保障房項目。

2023年度，興創(chuàng)置地實現(xiàn)營業(yè)收入22.64億元，同比增加46.88%；凈利潤-1.76億元，同比減少了1.71億元，虧損原因為房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利潤下降。

目前，興創(chuàng)置地的對外投資企業(yè)有11家，其中有5家是合資成立，包括北京壹興置業(yè)有限公司（合作方中建三局）、北京諾德興創(chuàng)置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)）、北京興曄置業(yè)有限公司（合作方中鐵置業(yè)、華潤置地）、北京住興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作方北京住總）、北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（合作方中建三局、武漢聯(lián)投置業(yè)）。

此外，興創(chuàng)中和是興創(chuàng)榮墅的項目公司。截至2023年末，興創(chuàng)中和實現(xiàn)營業(yè)收入16.28億元，同比增長223.46%，主要原因包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)營業(yè)收入上升所致；凈利潤-2.51億元，虧損原因為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)成本增長幅度較大所致。

興創(chuàng)榮墅找來了自家的中介公司——北京興創(chuàng)嘉和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡稱“興創(chuàng)嘉和公司）幫忙賣房。該經(jīng)紀(jì)公司成立于2016年，注冊資本1000萬元，由興創(chuàng)置地全資持股。

截至2023年末，興創(chuàng)嘉和公司資產(chǎn)總額3943.30萬元，負(fù)債總額2891.53萬元，所有者權(quán)益1051.76萬元。2023年度，興創(chuàng)嘉和公司實現(xiàn)營業(yè)收入4440.88萬元，凈利潤16.19萬元。

有意思的是，內(nèi)部員工因為討要傭金，將興創(chuàng)嘉和公司告上了法庭。

趙女生于2018年4月25日入職興創(chuàng)嘉和公司，雙方簽訂勞動合同，職位是營銷經(jīng)理，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工時制，工資標(biāo)準(zhǔn)為底薪 傭金。

據(jù)趙女生描述，興創(chuàng)嘉和公司安排她每周工作7天，休息日僅可在周一至周五選一天，其他休息日、法定節(jié)假日（除春節(jié)假期外）均正常上班，工作三年期間趙女生從未休過年休假，興創(chuàng)嘉和公司也從未安排趙女生休過年休假，亦未按照規(guī)定支付過雙倍工資。

她還陳述，2021年10月，興創(chuàng)嘉和公司無正當(dāng)理由拒絕向她提供必要勞動條件，并于2021年11月3日，單方解除雙方之間的勞動關(guān)系，為維護(hù)自身的合法權(quán)益，趙女士特訴至法院。

興創(chuàng)嘉和公司則辯稱，2020年9月10日，雙方簽訂第二份固定期限勞動合同，雙方在勞動合同中約定合同期限至興創(chuàng)榮墅項目銷售工作結(jié)束終止。

最終法院判決，興創(chuàng)嘉和公司支付趙女士生提成傭金85734.60元；支付休息日加班工資34766.34元；支付法定節(jié)假日加班工資9223.72元；支付未休帶薪年休假工資50773.87元；并為趙女士出具離職證明。

特價房風(fēng)波

興創(chuàng)投資的地產(chǎn)“三劍客”中，唯有興創(chuàng)房地產(chǎn)在去年實現(xiàn)凈利潤為正。

2023年度，興創(chuàng)房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入2.55億元，同比減少68.99%；凈利潤9632.56萬元，同比增長49.21%，主要原因包括房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入下降、但毛利潤率上升所致。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，興創(chuàng)房地產(chǎn)名下僅有一家存續(xù)子公司——北京壹品興創(chuàng)置業(yè)有限公司，該公司由中建壹品和興創(chuàng)房地產(chǎn)分別持股60%和40%，負(fù)責(zé)開發(fā)御璟星城（備案名：品創(chuàng)璟苑）項目。

2022年2月，興創(chuàng)置地聯(lián)合中建三局35.7億元拿下御璟星城。2023年度，壹品興創(chuàng)未實現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤-2965.56萬元，虧損是銷售費用增長所致。

御璟星城在年中“火”了一把。6月16日中午12點，御璟星城地下室冒煙，區(qū)消防支隊出動數(shù)輛消防車到場處理，一小時后明火被撲滅。

但有業(yè)主認(rèn)為，“開發(fā)商的聲明并不及時。一開始遮遮掩掩，各銷售說法不一，導(dǎo)致業(yè)主不滿，最后才出了這份聲明。并要求公開火災(zāi)涉及的場地照片。讓大家看到火災(zāi)后的場地情況?！?/strong>

緊接著7月，御璟星城購房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱在五一期間在西紅門東御璟星城新建商品房項目認(rèn)購一套特價商品房，并交了10萬定金，開發(fā)商要求5月15日前交齊首付。隨后他于5月14日交齊首付款(轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶)，次日完成草簽。

截止7月10日仍未完成正式網(wǎng)簽，期間該購房者多次向開發(fā)商銷售咨詢，回應(yīng)內(nèi)容均為等通知，近期開發(fā)商反饋他認(rèn)購的特價未通過總部審批，無法網(wǎng)簽，需要退房或按正常價格網(wǎng)簽。

故該購房者投訴開發(fā)商出爾反爾，客戶已經(jīng)交錢并完成草簽，開發(fā)商拒絕履行合約，并將北京住建委網(wǎng)站樓盤信息表他所認(rèn)購的房屋狀態(tài)置為可售狀態(tài)（此前為已預(yù)定狀態(tài)）。

大興區(qū)住建委回復(fù)，“經(jīng)住建委核實，2024年5月份開發(fā)企業(yè)推出一些特價房，已和您簽署草簽合同，近期企業(yè)告知您因房屋價格未通過集團(tuán)審批，故無法網(wǎng)簽，需要辦理退房退款或者加價購買，該問題屬于買賣雙方民事糾紛，區(qū)住建委無強制要求開發(fā)企業(yè)的職權(quán)，已要求開發(fā)企業(yè)制定解決方案，積極與您協(xié)商處理，如協(xié)商不成可以通過司法途徑解決?！?/p>

相關(guān)公司：興創(chuàng)投資