降息！降準(zhǔn)！降首付！

9月24日上午，央行突發(fā)多個(gè)重磅利好——

據(jù)多家機(jī)構(gòu)的測算，此次下調(diào)預(yù)計(jì)惠及1.5億人口。如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計(jì)算，將存量房業(yè)主將每月節(jié)省利息支出300元左右，合計(jì)能省下超10萬元、一輛汽車的價(jià)格。

此次，央行降息降準(zhǔn)、美聯(lián)儲降息等多重利好堆積，對樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？當(dāng)前是否是適合的購房時(shí)機(jī)？政策已經(jīng)出盡了嗎？

針對市場關(guān)注的諸多問題，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)和風(fēng)財(cái)訊開展線上直播，邀約原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜，億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨等多位專家從不同領(lǐng)域開展了解讀。

政策什么時(shí)候落地？

金九銀十還有嗎？

孟曉蘇認(rèn)為，此次調(diào)整存量房貸利息，是住房抵押貸款的理性回歸，是對過去錯(cuò)誤政策的徹底糾正。測算下來，能夠?yàn)槔习傩諟p少1900億的年利息，讓老百姓松一口氣，用錢來消費(fèi)、旅游等，這也是惠民政策。所以為央行政策“叫好”！

但“金九銀十”并沒有那么樂觀，房地產(chǎn)不可能出了ICU就進(jìn)入KTV。

過往擠牙膏出政策、已出政策落實(shí)、地方“土政策”的阻礙、房價(jià)預(yù)期不穩(wěn)、一線城市未完全取消限購、保障房建設(shè)緩慢等問題仍然存在。所以，政策還沒到位，樓市恢復(fù)不要過于樂觀，樓市可能會持續(xù)低迷兩年或者更長時(shí)間，部分城市會出現(xiàn)房價(jià)的持續(xù)下跌。

不過，相信政策量的積累會造成質(zhì)的突破，積小成大。未來，存、貸款利率都有可能繼續(xù)下降，惠及老百姓的內(nèi)容會越來越多。

柏文喜則認(rèn)為，從市場感知來看，九金幾乎沒太多存在感。此時(shí)出臺政策有利于推動“金九銀十”的重現(xiàn)，對于樓市是非常迫切和需要的，同時(shí)對宏觀經(jīng)濟(jì)而言也將起到主推作用。估計(jì)在國慶節(jié)（10月1日）之前政策就會逐步落地，期待銀十的到來。

于小雨認(rèn)為，這次央行提到的降息可能是在LPR基礎(chǔ)上有一定的基點(diǎn)調(diào)整，這可能需要一個(gè)月左右的時(shí)間，主要是看各個(gè)城市、銀行的具體落實(shí)細(xì)則。

提前還貸、斷貸情況會緩解嗎？

目前市場上出現(xiàn)斷貸、法拍房增多等現(xiàn)象，究其根本是因?yàn)榈谝槐Ｕ戏咳笔?，逼著老百姓不得不進(jìn)入新房市場；第二是房地產(chǎn)市場調(diào)控影響到了市場低迷、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、甚至是居民收入。

“在這種情況下，老百姓斷貸并不是因?yàn)樗慌?，而是環(huán)境的不可抗力，這不是老百姓能夠解決的問題，而是大形勢造成的?！?/p>

對此，孟曉蘇提出了四個(gè)解決方案：貸款延期、停息兩年、收購法拍房、銀行的租賃公司介入。“房子是老百姓最后的底線，要用足中央出臺的各項(xiàng)政策，同時(shí)也呼吁新政策穩(wěn)定市場預(yù)期，不要把老百姓逼得太緊?！?/p>

于小雨認(rèn)為，提前還貸關(guān)鍵在于購房者的收入是否穩(wěn)定，能否覆蓋每月定額的房貸支出。如果可能覆蓋，那么在利率下行的情況下，適當(dāng)保留房貸，不提前還款。這部分資金可以用于尋找好的投資渠道。但如果收入預(yù)期非常不穩(wěn)定，且有閑錢建議還是提前還貸較好。

公積金利率會同步下降嗎？

孟曉蘇、于小雨等均認(rèn)為，公積金利率也應(yīng)該下調(diào)。

此前公積金和商貸利差較大，具有明顯的優(yōu)勢。但隨著商貸利率下調(diào)，利差正在縮小。未來，公積金調(diào)整頻次或速度上可能不如商貸，但按照目前的環(huán)境，商貸的調(diào)整也會倒逼公積金調(diào)整。

現(xiàn)在是合適的購房時(shí)機(jī)嗎？

買商品房還是等保障房？

買房的決定因素主要看三個(gè)預(yù)期：房價(jià)、收入和交房，利率只是對其影響較小的一個(gè)點(diǎn)。而現(xiàn)在通過政府監(jiān)管，交付風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)減弱；房價(jià)在經(jīng)歷了三年調(diào)整期后呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，但政策不斷出臺利好，房價(jià)往下走的空間實(shí)際上是在變窄。

于小雨認(rèn)為，現(xiàn)在可以去市場看一看，只有多看房子才知道自己喜歡哪種類型。當(dāng)然，看房的這個(gè)過程不著急，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)不想過去變天快?！皬木幼◇w驗(yàn)上來講，更建議大家選擇商品房?，F(xiàn)在房企越來越聚焦產(chǎn)品服務(wù)，商品房在綠化、配套、戶型設(shè)計(jì)、智能化等方面比保障房要好。而且現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)調(diào)整到相對較低的位置，如果有購房實(shí)力的話，商品房比保障房的優(yōu)勢更大。”

如何選擇房產(chǎn)呢？于小雨給出了一個(gè)更為實(shí)際的思路，選擇核心城市、核心區(qū)，同時(shí)考慮房屋的租金回報(bào)率，用數(shù)據(jù)去做決策。

柏文喜認(rèn)為，如果剛需或者改善型等非投資性的購房者，現(xiàn)在是一個(gè)比較好的購房時(shí)機(jī)。因?yàn)榻?jīng)過這兩年的調(diào)整，房價(jià)相對來講已經(jīng)下跌了不少，而且行業(yè)競爭激烈、管理越來越規(guī)范、交房的風(fēng)險(xiǎn)也比較小、房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等也都有所改善。但是對于投資性需求來講，建議還是要等到市場處于復(fù)蘇點(diǎn)上，而從目前的情況來看，房地產(chǎn)市場還沒有觸底，未來走向具有較大不確定性，可以持幣觀望。

孟曉蘇則持有不同的看法，收入不高的新市民新家庭，其實(shí)不用急著買商品房，而是應(yīng)該呼吁加大保障房建設(shè)和供給，如此工薪家庭有可能享受到保障房。

從賣方角度來看，孟曉蘇同樣認(rèn)為現(xiàn)在不是賣房的好時(shí)機(jī)?！霸跇鞘邢禄臅r(shí)候，賣房的羊群效應(yīng)會造成樓市恐慌，加重樓市壓力，房價(jià)也就越難穩(wěn)住。所以，如果不是急于出手套現(xiàn)的話，那不建議此時(shí)賣房?！?/p>

未來多套房在利率上會和首套房拉平嗎？

柏文喜認(rèn)為，現(xiàn)在從各地政策取向上，樓市交易寡淡的情況下，多套房和首套房在首付比例、利率等不同的條款紛紛在取消中，而且現(xiàn)在國家整體基調(diào)是鼓勵改善性住房需求。所以，從邏輯上來講，首套房和二套房除了首付比例調(diào)成一致外，大概率的話，貸款利率也會越來越一致。不再區(qū)分首套房還是二套房。

出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊 作者 | 陳文莉 編輯 | 王婷婷