9月24日，國務院新聞辦召開“金融支持實體經濟高質量發展”新聞發布會，央行行長潘功勝、金融監管總局局長李云澤、證監會主席吳清悉數出席。

最受人關注的是，潘功勝發布了支持房地產平穩健康發展的最新五項重磅政策。

1. 降低存量房貸利率，平均降幅在0.5個百分點左右。

2. 首付比例方面，在全國范圍內，首套和二套房一律調整至15%。

3. 延長金融支持房地產平穩發展16條政策（下稱“十六條”）和經營性物業貸款（下稱物業貸）政策有效期至2026年12月31日。

4. 優化央行支持地方政府通過國有企業收購存量住房再貸款政策，央行出資比例從原來的60%提高至100%。

5. 研究政策性銀行、商業銀行通過發放貸款，支持收購房地產企業存量土地的有關政策。

此外，還有其他幾項相關貨幣政策：

下調存款準備金率0.5個百分點；

7天逆回購利率下調20個基點，由1.7%降至1.5%；

引導政策利率繼續下行，預計中期借貸便利（MLF）將下調0.3個百分點，LPR和存款利率將下調0.2-0.25個百分點。

這些利率齊刷刷的下調，都將對房地產市場會產生重要影響。

此外，房地產融資協調機制“下的白名單”項目已超5700個，已審授信金額1.43萬億元。

這些項措施，招招都是真金白銀，發力點準確，力度也基本符合市場預期。517新政之后，脆弱的房地產市場再次迎來大力度政策支持。

我們認為，這五項措施，對房地產市場產生的影響將主要體現在以下幾個方面：

首先，存量房貸利率下調，將減輕房貸利息支出負擔，有利于活躍消費，支持住房改善、置換需求。粗略計算，按照存量房貸利率平均降低0.5個百分點的標準，每個存量房貸購房者100萬貸款30年每月月供減少大約280元左右，30年可以減少利息支出10萬元。這對于北京、上海、深圳等住房總價較高、貸款額度較高的城市，支出的降幅還是比較可觀的。

在這樣的情況下，提前還款的情況會減少，可支配的收入比例會有一定程度的增加，這既有利于消費，也有利于支持和保護改善型的置換購房需求。

其次，在首付比例上不再區分首套和二套住房，向市場傳遞了鼓勵購房、鼓勵改善居住條件的信號，明確了未來政策的基本方向。

過去十幾年中，二套及以上住房一直被視為非剛性居住需求，而被區別對待，加以約束甚至是遏制，二套房首付比例一直較高。此次調整后，在全國范圍內，二套房首付統一為15%，說明在政策基本方向上，對二套住房的約束和限制基本退場。

不過，潘功勝在解釋這一政策時留出了一個余地，即地方政府可以根據本地市場情況，在轄區內因城施策確定具體的首付比例。換句話說，首套二套一律15%首付是一個基本指導原則，地方政府可以靈活執行，但下調首付比例是主基調。

這就要看北京、上海等幾個大城市如何落實了。例如北京，517新政后，仍然執行的是與全面層面不同的政策，不僅首套住房首付比例高于中央政策，二套房也分五環內外，實施不同比例的首付政策。

此次中央再次調整后，北京等大城市會如何跟進？

我們判斷，北京、上海等完全執行首套二套首付統一為15%的可能性不大，仍然會根據城市區域有所區別。但會繼續降低住房按揭貸款的首付比例。

第三，房企化債、融資環境將會繼續改善，條件會更為友好。“十六條”和“物業貸”是當前房地產企業確保融資性現金流的關鍵性政策，這兩份文件當初都是作為臨時性政策出臺，都帶有有效期，按照原有規定，有效期到今年年底。

這一次，有效期延長了兩年。這對房企脫困、化債而言，都有十分直接的影響。“十六條”和“物業貸”政策中，有大量內容是針對商業銀行、金融機構在面對房地產企業債務到期之后展期、續貸，進一步融資，拓寬抵押物范圍，降低融資門檻的內容。銀行和金融機構目前都是低風險偏好，而且追責十分嚴格，有這兩份文件支持，房企在銀行貸款展期、續貸、新進融資方面，都會獲得更大的空間。

融資性現金流在市場銷售回款尚不足以徹底好轉之時，對于生存至關重要。

第四，央行保障性住房再貸款支持力度的加大，有利于收儲存量住房加大力度，進一步去庫存。作為517新政中一項重要內容，央行創設的再貸款工具拿出300億元額度，支持地方國企收購符合要求的開發商手中的存量住房用于住房保障。

在具體操作過程中，央行按照60%“配資”，即商業銀行出資100億，央行配套60億。此次完善政策后，央行把自己配資的比例提高到了100%，也就是說，商業銀行出資100億，央行就再“配資”100億，這樣就是200億元，杠桿率提升了，資金規模也變大了。當然，“配資”是一個形象的比喻而已。

這樣一來，收購存量住房的資金變得更多，就使得地方收購市場存量住房的空間變得更大。當下，市場最需要的是去庫存，如此力度的增大，對于去庫存當然是好消息。

第五，貸款支持市場化回購開發商手中的存量土地，也是幫助開發商充實現金流。在上一輪周期末尾，部分開發商高價搶地，當市場轉入下行周期后，房價一旦跌破地價，這些土地就顯得很尷尬，開建，明擺著賠本，不開建，土地又閑置在那里無法轉化為現金流。

出現這種情況，賣掉土地換回現金是最好的選擇，但是，周期之下無有完卵，開發商之間互相處置存量土地，可能性極低，誰的日子都不好過，怎么可能還有錢買別人的高價地呢？這時候，就需要地方政府出手相助。

但是，地方政府也有困難，市場化回購土地，需要較多資金支持，而當下地方財政都在過“緊日子”。如果沒有增量金融政策的支持，這種回購也很難實現。因此，此次研究中的支持性貸款政策十分重要，地方能夠獲得增量資金，回購房企存量土地，后者的現金流也能得以補充。

更關鍵的是，這是一項尚在研究中的政策，都采用了提前披露的方式，可見監管層對引導市場預期的訴求十分迫切。

第六，市場流動性會繼續充裕，而且存在進一步充裕的可能性。在五項房地產相關新支持措施以外，不要忽視存款準備金下調、政策利率降低等工具產生的影響。

按照監管層的測算，此次繼續降低存款準備金率之后，可以向市場注入約1萬億規模的增量資金。把這個政策和房地產相關的措施聯系起來看，尤其是全國范圍內一二套首付門檻統一降低之后，房地產市場理應迎來更多的增量資金進入，這對修復市場交易、穩定市場走勢，作用巨大。

這次發布會潘行長的發言很有意思，不止一次披露了正在研究和準備的措施和手段。除了上文中提到的“貸款支持市場化回購開發商手中的存量土地”政策外，存款準備金方面他也做了類似的表述，他的意思是：此次降準之后，根據今年最后三個月的情況，還有進一步優化政策的空間，如果需要，根據情況，還可以再降準0.25個百分點。

態度已經十分明確了。

從目前情況看，樓市金九成色已然不足，但以上重磅政策發布后，我們期待有一個金十出現。

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