出品 | 鳳凰網問渠人物

采訪 | 周翔宇

9月10日，史上超強臺風“摩羯”已逐漸遠離香港，天空開始放晴。在香港屯門凱和山，路勁集團主席單偉彪時隔一年再一次接受鳳凰網專訪。

對話自然從這一年的市場變化展開，單偉彪直言不諱，“你應該不會從我這里聽到很樂觀的話。”

“有人說悲觀者正確，但樂觀者前行。您選擇做哪一類人？”我問道。

“既不悲觀，也不盲目樂觀，做個達觀的人吧！”單偉彪用了八個字來形容自己所推崇的心態：“物來順應，既過不戀?！?/strong>

這八個字出自19世紀曾國藩名言：“物來順應，未來不迎，當時不雜，既過不戀?！?/p>

大意是，未來之事，無需擔憂；過去之事，絕不留戀。

山谷回音，繞梁不絕。做人做事不患得患失，自古以來中國人的處事智慧，亦深刻烙印在單偉彪身上。

以下是部分采訪實錄：

#01

「今年“小陽春”非常短，樓盤降價虧本賣」

鳳凰網：從2月末香港樓市“撤辣”到現在，市場發生了什么變化？

單偉彪：3月有個“小陽春”，可惜時間非常短。那段時間有幾個樓盤賣得特別快，過了那一陣就一直下跌，量價齊跌。

鳳凰網：就單個項目來說，會不會虧本？

單偉彪：可以這樣說，前幾年買的地，現在大部分都虧本。凱和山也不例外。我們的目標是以貼近市價盡快把單位賣出，這樣至少能省下些利息。

鳳凰網：雖然價格下降，但品質還是很不錯，據香港媒體報道凱和山驗樓獲97分，作為同區域高品質樓盤，價格下調，是不是很多人還是愿意來買？

單偉彪：人們當然還是喜歡品質高的，買家可以看到現樓，凱和山會所也即將開放，這些都有助提高購買意愿。

#02

「美聯儲降息，預計明年年底才會對市場產生影響」

鳳凰網：今年內地也出了很多對房地產恢復有利的政策，不過效果目前似乎還不明顯。

單偉彪：這次調整時間比較長，現在還不知道它什么時候回暖，我估計跟整個世界經濟情況一樣。

最近都在關注美聯儲降息，降息的影響短期內還體現不出來，可能要到明年年底，降的足夠多了，才會有真正的影響。所以即使它降息，也要一年之后才會看到效果，不會立竿見影。

鳳凰網：可以大膽預測明年市場會觸底反彈嗎？

單偉彪：沒有人能打保票，但至少客觀條件會好一點。

鳳凰網：現在內地有很多人呼吁現房銷售，大家都安心了，房子不會交付不了，不會爛尾。

但也有反對聲音說，如果立刻執行現房銷售，開發商壓力很大，會導致更嚴重的問題，您怎么看？

單偉彪：我認為期房銷售不會很快退出歷史舞臺，但目前的預售制度還有比較大的改進空間。

目前內地期房預售，收的房款是100%。我覺得應該有彈性，應該讓買家自己來決定。比如香港，期房只需要預付很低比例的房款，一般10%，當然也允許你付100%，只要你愿意，價格會有優惠。

#03

「要靠自己的資本積累，企業才能慢慢長大」

鳳凰網：經歷過這一波行業調整之后，企業的經營邏輯和思維會發生大的轉變嗎？

單偉彪：經歷過這一波調整，房地產的發展模式會發生一個根本的改變。

以前粗放型的發展不會有了，一定要靠自己的資本積累，企業才能慢慢長大。

香港就是這樣，一些大開發商在上世紀70年代已經開始做地產，累積了五十多年才到今天的規模。內地房地產發展最多二十幾年，以后可能大家會選擇細水長流的路。

鳳凰網：所以暴利的時代一去不復返了。

單偉彪：任何行業都是這樣，利潤一高肯定有競爭者進來，你就憑自己本事賺那一部分錢，賺取認知范圍內的錢。

認知范圍之外你可能會賺到一次，不會賺第二次、第三次，即使僥幸賺到也不是你的。

#04

「“先把債務問題解決了，才能再出發”」

鳳凰網：去年采訪時，我們有一個“三年之約”，您當時判斷再過兩三年的苦日子，現在是不是還這樣判斷？

單偉彪：我去年說兩三年，可能今年又要重復說還有兩三年，這是比較遺憾的。

鳳凰網：但慶幸的是，路勁境外美元債成功展期三年半，能夠以時間換空間。

單偉彪：展期是暫時性的，只是把還債時間延后了，但是債務還在，這幾年還有利息要還，壓力還存在。

我們要做的就是把手上的土地換成產品，把錢收回來減債。

可能會采取一些降價的方法，甚至是低于成本價的方式。降價降到什么程度才能快速走量也不一定，每個地方的情況不一樣，有的地方降10%、20%就能放量，有的降了20%還是一樣，每個項目要分別討論才行。

鳳凰網：我們注意到很多房企的戰略正在調整，一是關注的角度從區域轉到項目層級，二是時間維度過去講3-5年規劃，而現在是按月調整。

單偉彪：對。未來就會下沉到項目，路勁也會針對每個項目執行自己的方案，這是一定的。

我們現在也不敢說長期規劃，現在是一個生存的問題。起碼要把債務問題解決了，再看市場有沒有回暖，才能再出發。

鳳凰網：在公司內部也要“把寒氣傳下去”。

單偉彪：我得解釋給同事們聽，如實告知公司的情況。我們不藏著、不掖著。

你越不知道的，越害怕，而知道了就算是最差的結果，心里也有個底。

鳳凰網：相當坦誠了。

#05

「“在行業發展最快的時候沒有去沖規模，但是絕對沒有后悔過”」

鳳凰網：在行業發展最快的時候，沒有去沖規模，有后悔過嗎？

單偉彪：絕對沒有后悔過。

香港企業比較保守，我認為每年增長20%-25%已經非常厲害。行業激進的時候都在說公司每年增長50%、60%、100%，是吧？但是要逼著你用杠桿架住。所以沒什么可后悔的。

鳳凰網：您一直親自撰寫董事會主席報告，令人欽佩。我看到這幾年報告都有提到“審慎”，過去的“審慎”和現在的“審慎”有什么不一樣？

單偉彪：過去發揮空間相對較大，現在我們先要“活下去”。

去年我們把國內的4條高速公路賣了，因為要還債。現在還有印尼4條公路在運營，增長非常好。我們希望能把握這個機會。

在國內，現在是先把我們的物業做好，也做一些商業、養老服務，趁這個機會把這些做好。

我們有幾個商業已經開始賺錢了，當然還得與時并進，因為商業變得很快。而物業服務方面，最關鍵是要把滿意度做好。

鳳凰網：您對做得好的標準是什么？

單偉彪：第一個很簡單的指標，每年一次的第三方調研，在這個城市排第幾，我們全部項目都在做。

第二看收費率，收費率90%多肯定是好的，服務不好人家不交費了。還有就是能不能漲價，做得很好才允許漲價是吧？

#06

「“就算風浪起也不會沉船，做到這一點就行了”」

鳳凰網：跟您聊天，我感覺您是一個比較樂觀的人。

單偉彪：我希望做一個達觀的人，盡量保持平常心。

行業有起伏，也是很正常的。就算有風浪起，你也不會沉船，做到這一點就行了。不用想一定要賺多少錢。

鳳凰網：這種心態在您的系列短視頻《彪哥與勁寶》中也時有體現。說到《彪哥與勁寶》，企業家個人IP與卡通IP聯名的形式，地產行業只此一家。做這件事的初衷是什么？

單偉彪：對我而言，親身參與品牌IP的打造，是一個新的嘗試。我希望《彪哥與勁寶》能夠成為人們心目中的伙伴。

鳳凰網：所以《彪哥與勁寶》收獲了很多年輕的觀眾朋友。您對年輕人有什么建議？

單偉彪：年輕人第一是要找一份工作，找有興趣的工作，自己沒有興趣，是做不長的，人生會很痛苦。

第二，不要去想太多的結果，盡量做好自己，你把一些事情做好了，自己有個滿足感。不需要跟別人比，要跟自己比，今天比昨天好，明天比今天好，就是進步了。

（后記）正如單偉彪所說，自己既不做悲觀者，也不能盲目樂觀，而是選擇一種達觀之道。這種理念，既從他的處事方式中流露出來，更內化于企業經營之道，使路勁這艘船在風浪中篤定向前。

對公司經營，他說，會堅定選擇走細水長流的路。

對公司員工，他說，會如實告知家底，“你越不知道的，越害怕，而知道了就算是最差的結果，心里也有個底。”

對外部環境，他判斷，美聯儲降息，預計明年年底才會對市場產生影響。

對行業預期，他認為，還要過兩三年的苦日子，路勁先要“活下去”。

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