在西安“南重北輕”的城市商業格局中，城南商業藍圖的規劃一直充滿驚喜和憧憬。

特別是近年來待形成的以萬象城為核心的電視塔商圈、以西安薈聚為核心的西部大道商圈等等，被賦予了極高的期待。只是，未觀察到商業項目開業后的運營狀態，無法斷定核心項目對商圈的帶動實力。

而隨著今年4月西安薈聚的正式開業，首日超23萬客流刷新西安商業記錄和薈聚全球記錄。據近期雁塔區投資推介會上透露信息，西安薈聚百日突破10億銷售額【4月18日-8月31日（136天）銷售額12.16億元】，訪客突破千萬人次，足以見得核心商業的硬實力。

而以西安薈聚為核心的新商圈，定位與功能愈加清晰，西安三環外首個超級商圈亦正在加速成型。

XI'AN

雁南國際商圈雛形初現

對于這一新商圈的定義，雁塔區給出了打造“雁南國際商圈”的概念，并且隨著片區內多個商業綜合體的投用，新商圈規模、范圍實現了擴容。

據了解，雁南國際商圈位于南三環以南，西部大道以北(部分以南)，西灃路以東，長安南路以西的范圍內，四至范圍內覆蓋了約8.5平方公里的區域范圍。同時，又以三個核心節點細分為西灃路組團、西部大道組團、南三環組團等主題明確、差異化定位的三個組團，各組團內分別有特色商業項目為支撐。

西灃路組團：以“家居+酒店+辦公”為主，主要有紅星美凱龍至尊Mall、雁南智匯中心、海亮新英里、泛想車城改造等項目。

西部大道組團：以“零售+餐飲+文化”為主，主要有西安薈聚、雁南國際薈（山姆會員店）、兩館一中心、雁塔區科創中心、杜城城市更新商業項目等。

南三環組團：以“零售+住宿+流量商業”為主，主要有南飛鴻·樂薈中心、匯城國際、城際廣場、三森家居改造等商業項目。

從區位來看，雁南國際商圈占據著足夠的地理位置優勢，在城市產業和人口向三環外發展和疏導的過程中，南三環外快速聚集起了龐大的社區，周邊人口基礎成熟，同時，這里亦可承接西側高新區CBD商務核心區、北側三環內電子城片區，南側長安大學城片區的商務、消費等客流資源，相關數據顯示，雁南商圈5公里范圍內常住人口超108萬人。隨著東側曲江CCBD片區逐漸建設崛起，還可激發更大的潛能。

實際上，如今雁南國際商圈并非首次提出，在雁塔區“十四五”規劃綱要中就已點明。在此之前，雁塔區對于西灃路片區定位為雁南區域的消費中心。

如今的變化，是立足片區自身的資源稟賦和商貿產業基礎上，實現片區定位和概念的升級，以及功能的豐富，以更高的起點統籌謀劃片區進行招商引資。

可以明顯的看到，當下雁塔區對于雁南國際商圈的項目儲備與布局中，除商業消費外，搭建了包括商務辦公、酒店、科創產業、文化演藝產業等更多元化的生態商業中心框架。

同時，依托雁南公園這一城市級生態公園資源，為片區賦予了以“公園+”形成與其他商圈差異化運營的模式。

榮耀西安網拍攝于2024.03

XI'

AN

項目頻頻簽約落地

商圈總商業體量或達442萬平方米

眾所周知，在西安薈聚的建設歷程中，經歷過較為漫長的3年考古期。有人認為這是“丟失的三年”，令薈聚錯失了3年時間；有人認為這是“蟄伏的三年”，片區積攢了更成熟的人氣，薈聚商業自身也調整了適應業態更新的趨勢，更讓區域聚集了更多商業項目，形成商圈快速崛起的合力。

近年來，商圈內南飛鴻·樂薈中心、西安薈聚投入運營，山姆會員店簽約，打響了商圈知名度和影響力。

相關數據顯示，商圈內已建成商業面積192萬平方米，在建面積55萬平方米，籌建面積195萬平方米，預計商圈總商業體量達442萬平方米。

這其中，泉州商會經濟總部項目去年11月已簽約，華山論劍總部基地項目近日在雁塔區投資推介會商簽約。

8月份時，我們關注到雁塔區在瑞典與英格卡購物中心就推進宜家薈聚購物中心二期項目投資建設相關事宜達成一致，簽訂了《西安宜家薈聚二期項目投資戰略合作備忘錄》。

而大眾關注且期待已久的山姆會員店，將作為雁南國際薈項目中的一部分，并且即將開工建設。

公開信息顯示，雁南國際薈項目由西安市雁塔區未來置業有限公司投資建設，項目擬建于子午大道以西，書香路以東，悅美國際以北，西部大道南側，占地約94畝。

項目總建筑面積約41.6萬㎡，共11棟樓，擬規劃建設星級酒店、商務辦公樓、小微企業辦公、大型商超、配套商業等?？偼顿Y379856萬元，計劃開工時間為2024年10月。

近日西安市自然資源和規劃局雁塔分局發布了《雁塔區雁南國際薈車馬坑及墓葬遺址搬遷保護項目招標公告》，意味著該片土地考古的基本完成，在文物搬遷完成，土地回填后，即可具備開工條件。

同時，6萬平米雁塔區“兩館一中心”將在今年內投入使用，包括文化館、圖書館、市民活動中心，投用后雁塔區將利用“兩館一中心”和雁南公園發展“賽事+演藝+展覽”運營模式。

從核心商業開業，到山姆會員店這一重磅項目即將開工，再到周邊公共配套日漸成熟，雁南國際商圈，顯然已經走在成為超級商圈的路上。

XI'

AN

商業新趨勢下

雁南國際商圈準備好了嗎？

當商業藍圖已然繪制，而龐大的商業體量無疑需要足夠的消費力支撐，放眼當下的消費習慣與趨勢，將雁南國際商圈置身商業大環境中，是否具備著足夠的競爭力與明朗未來？

近年來，商業市場在波瀾起伏中向前。

僅僅在西安范圍內，我們既見證了不少傳統商業綜合體的關閉與蕭條，例如立豐城、方圓薈長安廣場的冷清；又見證了新開商業的人潮擁擠，例如西安薈聚的開業；也見證了部分商業在“商改辦”中重新激活，例如城內解放路商圈悅薈廣場、民生百貨的“重生”；以及諸多新項目的招商落地，例如在建的萬象城、小雁塔太古里……

全國視角下，上演著類似的情境，商業消費整體式微背景下，又存在著“新生”的希望。

聚集在存量購物中心空置率這一關鍵指標，據贏商網數據顯示，2024上半年，全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率為8.50%。

去除期內新增的三城數據，全國重點24城購物中心平均空置率同比下降率從17.01%減少至8.78%，有所回暖。約3成商場空置率超過10%，但相比2023年同期回暖明顯。

各城市中，佛山、昆明空置率高企，在27城中出租率最低，而西安、東莞、青島、北京購物中心空置率低于5%，出租率領跑。一眾城市中，西安購物中心租賃需求表現得相對活躍。

而在商業巨浪中，不少品牌商業亦在面臨著運營壓力。

例如打造高端商業代表的太古地產，最新公布的第二季度營運數據顯示，除了上海前灘太古里銷售額增長0.2%外，內地幾大零售物業項目銷售額均出現不同程度下滑。其中，廣州太古匯下滑9.4%，北京三里屯太古里、北京頤堤港分別下滑3.5%、3.8%，成都太古里、上海興業太古匯銷售額跌幅更分別達到17.2%、19.6%。

不容樂觀的業績面前，各城市的購物中心均在改變與調整中尋找著“如何更好發展”的正確答案，而購物中心差異化定位，成為尋找改變的新契機。

例如位于小寨商圈的銀泰，今年重倉潮流文化定位二次元賽道，引進不少潮玩手辦、“三坑”服飾等二次元西北首店，實現“翻紅”，客流量得到可觀的改善；位于上海南京路的第一百貨大樓內部，開設音樂劇、脫口秀、劇本殺、“二次元集散地”等專門板塊，尤其受年輕人歡迎，讓這個88歲的百貨大樓變得年輕。

商業市場上的種種變化說明，定位、業態對一座購物中心尤為重要，商業主體的操盤水平，更是起著關鍵性作用。

回歸到雁南國際商圈，從商業特色來看，西安薈聚的巨大體量和品牌效應為商圈奠定了基礎，未來西北首家山姆會員店的開業，又將帶來更加新鮮的消費體驗，商圈優勢頗為明顯。

但同時要注意，商圈內并不發達的公共交通，將會是制約客流的顯著短板，薈聚二期、山姆會員店的建設，意味著未來這里將涌入更大的客流，如何解決交通問題，亦考驗著區域的服務水平，下個地鐵建設周期7號線的規劃或將帶來一些改變。

未來的雁南國際商圈，還會上演什么樣的商業驚喜，我們尤為期待。

編輯：Lyna

審核：解革

監制：號稱嬉皮

部分素材來源于網絡