文/樂居財經 李奕和

三年多以前，一個位于北京房山的售樓部現場，突然走進來一群執法人員。

帶隊走在前面的，是當時的房山區副區長。

起因也不復雜，這個項目將北側本該是室外設備平臺的空間包裹進了室內，以達到“偷面積”的目的，并對外高調宣傳高得房率。

項目很快成為了當地的銷冠。

副區長的到來，給了它當頭一棒。

執法人員走后，項目收到了一張整改通知書，隨后，項目用醒目提示線標識贈送面積的樣板間，就被迅速拆除了。

三年多來，地產行業已然發生了巨大的變化。持續走低的市場、供需關系的變化，讓行業瘋狂內卷了起來。

降價，提升產品力，更智能、綠色的空間，更高的贈送面積（也稱開發商“偷面積”），成為房企試圖在低迷市場打動購房者的利器。

同時，隨著“第四代住宅”打造的興起，政策層面，各地也在紛紛出臺建筑新規，放寬了陽臺、飄窗、空中綠化等空間面積的限制。

這使得地產開發商在打造產品時，有了更大的操作空間。一時間，“零公攤”甚至“負公攤”的房企營銷字眼，出現在各網絡平臺，十分搶眼。

“零公攤”浪潮已然來臨。對于適用新規的新房銷售，這無疑是一記利好。

特別在如今低迷的地產行情，開發商可以借此打造自身產品的競爭力，快速去庫存。購房者則能夠以更低的價格買到更高使用率的房子。

只不過，對于各地新規之前的產品以及二手房市場，則又陷入了另一場更為持久的去庫存之路。

偷面積：從陽臺、飄窗，到設備平臺和防火挑檐

為了在低迷的市場獲客、去庫存，房企在卷產品的路上卷出了新高度。以“卷王”北京順義區為例，該區域的房企“偷面積”的手段層出不窮。北京地頭蛇住總集團更成了帶頭大哥。

今年8月，住總集團相繼公布了芳華里、青年ONE的戶型圖，兩個項目都在順義區，相距不足四公里。

芳華里項目地塊為住總集團在今年2月拿下的北京市順義區順義新城第1街區01-03-21 地塊，總價12.6億元，銷售指導價4.6萬元/平。產品為89平3居2衛、99平3居2衛、132平4居2衛。

青年ONE項目地塊則是住總集團在今年3月15日拿的順義第31街區SY00-3101-0808、SY00-3101-0809地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，總價6.2億元，住宅銷售指導價4.5萬元/平。項目產品包括72平3居1衛、89平3居2衛、105平3居2衛。

在以往，開發商偷陽臺面積，半贈送，是較為常規的操作。而這兩個項目都有明顯的一個特點，把設備平臺和挑空空間“偷了出來”，使戶型得房率大大提高。

如，青年ONE項目的72平戶型產品，做到了三室兩廳一衛。據了解，其南面客廳的陽臺算一半面積，南向臥室與北面次臥有設備平臺和挑空，全贈送。這使該戶型的實際得房面積達到了83.4平米。

芳華里項目同樣在陽臺、設備平臺、挑空空間大做文章，讓其部分戶型的贈送率最高達到了19.58%。通過直接把設備平臺和結構梁挑空變成室內空間，兩個項目的大部分戶型得房率超過90%，最高甚至突破100%。

在寸土寸金的北京，除了設備平臺，許多樓盤也通過將防火挑檐變為陽臺的方式，贈送面積，從而提高得房率。如建發觀云、璟上蘭園、璞瑅潤府、保利星宸和煦、保利頤璟和煦等。

典型的如保利星宸和煦，這是保利與北京建工地產合作開發的項目，位于順義區空港六期用地，于今年7月份首期開盤，戶型涵蓋110-126-143平。項目通過2個設備平臺、1個防火挑檐包裹進室內偷面積。

據了解，項目的名義得房率在85%左右，而如果把贈送的防火挑檐面積計算進去，則達到100%得房率。

不僅是順義區，位于大興區的京璽則通過設置奇偶層，偷防火挑檐偷的面積。這是中鐵置業、興創置地在去年12月，以19億元拿下的大興黃村板塊6021地塊。戶型包括79-89-99-111-120平米五種。

據網上釋放的信息，京璽是目前大興首家擁有南北雙陽臺的項目，得房率高達95%的社區。

建筑新規之下，“零公攤”浪潮來襲

房企使出渾身解數偷面積，一方面是因為需要在低迷的市場提高產品的競爭力，加快庫存去化；另一個更重要的原因，則是監管審批層面的放寬。

特別是，隨著地產去庫存以及“第四代住宅”潮流的興起，“零公攤”開始在各大城市流行。

這里的“零公攤”并非說在政策層面取消公攤面積，而是房企通過空間建筑的設計、贈送面積等方式，沖抵購房者的公攤面積，以達到“零公攤”甚至“負公攤”的效果。

2016年3月，清華大學設計研究院提出第四代建筑的概念。2019年起，國家住房和城鄉建設部對第四代住宅的建設予以了充分認可。2021年，中國工程建設標準化協會發布《城市森林花園住宅設計標準》，第四代住宅正式由概念轉變為有標準規范可依的現實。

從概念上，“第四代住房”，又稱庭院房、城市森林花園住宅、立體生態住宅，是指將綠化景觀引入戶內，增加鄰里共享空間的新型住宅，實現“層層有共享綠化陽臺”或“戶戶有戶屬空中花園”。

其區別于前三代的單位分配房、引入物業的社區房和配套設施更完善的電梯房，雖然在早些年已經被提出，但由于地產市場處于高速發展、供不應求，并沒有興盛。直到隨著2021年下半年以來地產步入下行周期，供需關系扭轉，第四代住宅開始獲得廣泛關注。

目前看，不少城市根據第四代住宅的要求，紛紛出臺了建筑新規。一線城市中，去年11月，廣州發布《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，放寬了半開敞空間的“不計容”比例，具體為，將陽臺半計容面積占比從“不超過15%”擴大到20%，飄窗尺寸擴大到0.8米。

此外，深圳也在前段時間更新了《深圳市建筑設計規則》，具體減少了計入公攤的面積、對陽臺及飄窗的建筑設計進行尺寸上的調整。

據媒體不完全統計，今年以來，包括深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等在內的多個城市，均出臺了建筑規劃新規。通過減少公攤面積、放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，鼓勵開發商打造“第四代住宅”。

這些建筑新規的出臺，給了地產開發商極大的操作空間，新打造項目的得房率持續提高，“零公攤”、“負公攤”成為可能。

以廣州為例，自去年戶型規范調整后，今年廣州新房使用率100%也已成為“標配”。據了解，廣州最近入市的新盤，如中建海絲城、未來方洲、天河麓譽府、保利雅珺等項目，戶型使用率都超過了100%。

放寬陽臺、綠化等開放空間限制之外，甚至，部分城市開始鼓勵按套內面積計價。

2023年7月，合肥就提出，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。今年5月，肇慶明確從5月1日起商品房實行按套內面積計價宣傳銷售，且新小區在規劃條件中配備的公共配套設施可不計入容積率。而剛過去的9月初，湖南湘潭也發布新政，允許房地產開發商按住房套內面積進行銷售宣傳。

隨著房地產進入新的市場周期，未來，真正意義上的“零公攤”或許就在不遠的將來。

浪潮之下的另一面

剛過去的中期業績會，萬科郁亮表示，當下新房產品力、服務力比之前有了非常大的提升，如今行業的產品迭代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。

一方面，開發商卷產品，消費者可以以更實惠的價格買到更好、空間更大的房子；另一方面，房企也在對產品力的持續打造中，加快庫存去化，贏得口碑和市場，甚至推動房地產行業向高質量發展。這似乎是一個多贏的局面。

從目前來看，多個城市已經推出新規試點地塊。8月28日，廣州掛牌天河南方面粉廠地塊，按照出讓規劃，項目半開敞空間的“半計容”比例可由原本的15%提高至20%，同時允許其陽臺面積擴大至30%、按一半水平投影面積計算容積率建筑面積。

除四個一線城市以外的其他城市，則更早已經開始“第四代住宅”的實踐探索。早在2017年，全國首個第四代住宅“七一城市森林花園”在成都亮相。去年6月以來，陜西西安、浙江溫州、河南信陽、福建龍巖、江西九江等地紛紛推出首個“第四代住宅”。

今年7月，浙江湖州德清出讓了首宗“第四代住宅”用地，地塊明確被打造為“第四代住宅”，其中1號地塊可建設總計1.38萬平方米的空中庭院，該部分不計入容積率。

從實現的效果看，這些新產品以其較高的性價比以及更優的品質，無疑收獲了較高的市場反響。

相關數據顯示，2024年上半年，國貿地產的第四代住宅在福州獲得了半年度銷售面積和金額雙冠軍。而去年年底，龍湖在重慶推出首個第四代住宅產品，贈送45平方米的空中庭院，該項目首開80天售罄，打破了近兩年重慶豪宅市場金額、單價、去化率等多項紀錄。

2023年，被稱為是重慶“第四代住宅”的爆發元年。隨著“第四代住宅”支持政策的出臺，市場也迅速響應，國瑞麓林府、龍湖云河頌、觀宸千重錦等“第四代住宅項目”如雨后春筍般出現。

而據相關機構數據，今年以來重慶典型新開盤項目，第四代住宅去化明顯好于非第四代住宅，機構監測范圍的典型第四代住宅項目平均去化率89%，而非第四代住宅項目平均去化率僅17%左右。

長遠來看，“第四代住宅”以及適應新規打造的新產品無疑將是房地產市場的主流。然而，這也衍生出另一個較為現實的問題，以往沒有按新規打造的產品，則面臨更嚴峻的去庫存問題。這對那些去年以前在售新房以及二手房，無疑是較大的打擊。

近兩三年來，隨著地產市場持續走低，新房去庫存已成為全社會關注的焦點。政策層面也持續出臺政策刺激新房去化，甚至政府也開始下場收購存量房用作保障性住宅。

此前相關機構統計，截至2023年底，全國百城新建商品住宅庫存總量為5.05億平方米。而據統計局數據，截至2024年8月末，我國商品住宅廣義庫存面積19.2億平，去化周期為28個月。