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作者 | 王澤紅

最新房貸利率，按兵不動(dòng)。

9月20日，新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR均未調(diào)整，1年期LPR仍為3.35%，5年期以上LPR仍為3.85%。

前一日，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)降息，聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)區(qū)間下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，被視為降息通道開啟。國(guó)內(nèi)多位專業(yè)人士認(rèn)為，這一動(dòng)作利好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)后續(xù)我國(guó)降準(zhǔn)、降息的調(diào)整或加快落地。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)房貸政策有積極影響，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度會(huì)增大，有助于引導(dǎo)存量房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)，甚至有人認(rèn)為最快9月20日LPR就可能繼續(xù)降息。

但這一預(yù)測(cè)落空，9月20日LPR報(bào)價(jià)維持不變。LPR年內(nèi)是否還有下調(diào)空間，進(jìn)一步降低存量房貸利率的可能性有多大，多位業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行分析。

LPR下調(diào)，或在四季度體現(xiàn)

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“盡管9月LPR報(bào)價(jià)未變，但考慮到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行面臨的挑戰(zhàn)，以及中美利差倒掛幅度的收窄，四季度央行降息的可能性較大。”

此外，降低存量房貸利率將大大減輕居民負(fù)擔(dān)，提振市場(chǎng)信心，且涉及38萬(wàn)億房貸。預(yù)計(jì)本輪下調(diào)存量房貸利率幅度為60-80bp，每年為借款人減少利息支出約2280億元-3040億元。

“綜合來(lái)看，盡管目前LPR報(bào)價(jià)維持不變，但未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及物價(jià)走勢(shì)，央行有可能在四季度再度下調(diào)主要政策利率，屆時(shí)可能會(huì)引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)，從而對(duì)存量房貸利率產(chǎn)生影響。因此，存量房貸利率下調(diào)的可能性仍然存在。” 柏文喜指出。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，LPR當(dāng)前不調(diào)整，不意味著后續(xù)沒有調(diào)整的空間。從目前各商業(yè)零售價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格等角度看，都需要更為寬松的貨幣金融政策做支撐，所以LPR下調(diào)是時(shí)間的問題，或在四季度有所體現(xiàn)。”

“從降低購(gòu)房貸款利率和降低存量房貸利率的角度看，后續(xù)下調(diào)的空間依然是存在的，也有助于進(jìn)一步降低房貸方面的成本。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

但也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，存量房貸利率短期內(nèi)下調(diào)的概率很小。

降低存量房貸利率，短期內(nèi)可能性小

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“美聯(lián)儲(chǔ)降息，預(yù)示著后續(xù)降準(zhǔn)降息的通道會(huì)更加寬敞一點(diǎn)，比如按揭利率進(jìn)一步調(diào)控的空間更大。但是，我國(guó)是否馬上就降息，存在制約。”

銀行存貸款環(huán)境發(fā)生重大變化，資金來(lái)源端成本變高。今年以來(lái)，隨著存款利率下降和對(duì)存款“手工補(bǔ)息”的控制，存款搬家到銀行理財(cái)市場(chǎng)。今年上半年，銀行理財(cái)規(guī)模超越29萬(wàn)億元，逼近歷史高點(diǎn)。根據(jù)中信證券估計(jì)，在國(guó)有銀行的帶動(dòng)下，2024年下半年理財(cái)規(guī)模有望重新站上31萬(wàn)億元的歷史高位。

截至8月底，我國(guó)10年期、30年期國(guó)債利率分別降至2.1%和2.3%，未來(lái)還將會(huì)繼續(xù)下降，這也導(dǎo)致銀行凈息差繼續(xù)在警戒線下方走低。今年二季度，銀行業(yè)凈息差為1.54%，連續(xù)六個(gè)季度低于1.8%的警戒線。

在李宇嘉看來(lái)，去年9月份超過22萬(wàn)億元存量房貸（占比65%）完成利率下調(diào)，平均降幅達(dá)73個(gè)基點(diǎn)，短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)的可能性較小。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)、首席研究員宋紅衛(wèi)告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“降低存量房貸利率是一個(gè)零和博弈，短期來(lái)看，利好廣大的購(gòu)房者，是以犧牲銀行短期利益為代價(jià)；但對(duì)銀行是利空，目前銀行的凈息差已跌至1.54%左右，達(dá)到一個(gè)歷史低點(diǎn)，明顯低于銀行合理盈利空間的1.8%門檻，銀行端對(duì)降低存量房貸利率有抗性。”

今年二季度末，銀行的個(gè)人按揭貸款余額為37.79萬(wàn)億元，比最高值的2022年三季度的38.9萬(wàn)億元，下降了1.1萬(wàn)億元，并且這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù)。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁出去，通過降低存款利率，拉大當(dāng)前的存貸利率差，這樣才有可能加快降低存量房貸利率的節(jié)奏。”

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，降低存量房貸利率從實(shí)際觀察來(lái)看，對(duì)于提振住房需求效果不明顯。此外，房貸是20年至30年的長(zhǎng)周期，如果未來(lái)進(jìn)入升息通道，商業(yè)銀行能給這些存量房貸業(yè)主加息嗎？“所以，銀行的積極性不高，調(diào)整存量房貸利率的可能性不大。”

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為，即使市場(chǎng)上呼聲再高，存量房貸利率下調(diào)，在今年年內(nèi)可能性大不，最主要的原因就是銀行的利差難以彌補(bǔ)。

“如果這個(gè)利差有辦法彌補(bǔ)，下調(diào)進(jìn)程可能會(huì)加快，例如降低存款利率，但這又會(huì)導(dǎo)致銀行攬儲(chǔ)困難，存錢的人會(huì)減少。”他指出。

存量房貸業(yè)主如何“自降”

如果存量房貸利率短期內(nèi)沒有下調(diào)，存量房貸業(yè)主如何“自降”？謝逸楓認(rèn)為可以通過三種方式來(lái)調(diào)整：

一是采取轉(zhuǎn)按揭方式，即將房子“賣”給自己人，然后重新找銀行按揭；

二是進(jìn)行 “商轉(zhuǎn)公”，即商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金住房貸款；

三是存量按揭客戶與銀行重新協(xié)商房貸利率。

當(dāng)前，全國(guó)五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于6月新發(fā)放房貸平均利率3.45%。目前，開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市已超30個(gè)，包括深圳、蘇州、福州、廈門、臺(tái)州、許昌等城市。

“第三種方式很難實(shí)現(xiàn)，一般銀行不會(huì)重新商定利率，除非有特殊情況。” 謝逸楓強(qiáng)調(diào)道。

宋紅衛(wèi)則指出：“轉(zhuǎn)按揭現(xiàn)在尚未放開，如果放開會(huì)造成銀行間的惡行競(jìng)爭(zhēng)，如果限定在同個(gè)銀行內(nèi)，存在一定的可行性。”

“如果不能轉(zhuǎn)按揭，可以通過經(jīng)營(yíng)貸置換，或者用‘名義過戶’的方式，即通過虛假過戶，進(jìn)行名義上的過戶，比如父子之間進(jìn)行一場(chǎng)虛假交易，用新的貸款置換原來(lái)的貸款，從而降低房貸利率。”

目前來(lái)看，新房首套、二套房貸利率分別為2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房貸利率分別為3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。新房與存量的首套房貸利率差為0.90%-1.3%，二套為1.9%-2.67%。