這兩天重慶樓市最重磅的消息，便是禮嘉濱水商圈將要調規了，很多群都在議論。

我看了下調規的內容，原來規劃的約37萬方商業，其中20.96萬方改成了住宅，同時還要修建一個社區綜合服務中心和六班幼兒園。

地塊現狀圖

調規之后整體建設規模不變，同時還將剩余的約17萬方的商業體量。

在我印象中，這幾塊調規的土地，應該是龍湖在2012年以42億的總價打包拿下的，經過多年開發之后剩下的幾塊商業地，其開發進度一直都是備受關注。

這次調規是好事還是壞事呢，今天我們就來討論一下。

01.為何出現商業過剩

提升逼格增加收入

早些年，每個去過香港、紐約等一線城市的游客，都對那邊高大上的商務區和鱗次櫛比的寫字樓所迷倒，這也影響了很多城市的規劃理念：

想提升城市的逼格，就一定要修建大量的CBD和商業

跟賣土地修住宅這種一錘子買賣不同，寫字樓和商業運營起來后，可以給當地貢獻大量的就業和稅收，細水長流綿綿不絕。

既能提升城市形象、又能拉動經濟增長，何樂而不為？

因此我們可以看到，不管是北上廣深還是各個地方的二線城市，每個新區都修建了大量的商業，很多地方的城建水平已經不輸國外大城市。

不過俗話說得好，步子邁的太大了，容易扯到淡。

除了北上廣深等一線城市外，絕大部分城市其實并沒有那么多人口集聚力，也沒有那么多公司可以入駐，大量的商業樓宇要么陷入空置，要么改為公寓一賣了之。

比較典型的就是天津的濱海新區，一口氣規劃了于家堡金融區、響螺灣商務區、泰達MSD等多個商務區，其中僅于家堡金融區商辦規劃體量便達到950萬方，還號稱：

“全球最大規模的金融商務區”

不過整個天津的人口也才1300多萬，這么龐大的商業體量最終無法消化，貪大求洋的后果很快顯現。

潮水褪去之后，這個區域留下了大片的停工樓盤和閑置地塊、修好的商業樓宇也是空空蕩蕩，周邊居民沒得到任何好處，還遭成了大量的浪費。

02.重慶商業空置率

今年已超過20%

而咱們重慶的商業有沒有過剩呢，其實也不遑多讓。

近兩年，重慶因為建設國際消費中心城市，各種購物中心和商業街層出不窮，每個區域都塞滿了大大小小的商業，僅2023年便有約20個商業項目亮相。

據贏商網統計，僅2022年重慶存量商業便已達到1650萬㎡，僅次于上海的2666萬㎡，位列全國第二，加上2023年新開的100多萬方商業，整體商業存量已達到約1900萬方。

比如咱們重慶北區，就規劃了江北嘴CBD、觀音橋商圈、照母山光電園、禮嘉商圈、汽博-宜奧商圈、中央公園商圈、蔡家自貿中心等大大小小十來個商圈。

單單一個中央公園便規劃了360萬方的商業體量，熬了三年的公園天街、吾悅廣場、大悅城三家才剛剛緩過一口氣，馬上公園光環和魯能商業又要加入戰團……

根據第一太平戴維斯發布的報告顯示，2024年第一季度重慶零售市場整體空置率已上漲至20.1%，在全國處于高位。

折算下來，就是約400萬方的商業處于空置狀態，是不是有點頭皮發麻？

了解了當下重慶商業的基本情況后，我們再看看禮嘉。

03.禮嘉規劃商務區

人口密度是硬傷

從規劃上來講，禮嘉一開始的規劃格局是很高的：

首先，禮嘉商圈定位為國際商務旅游區、是未來重慶十大開發片區和五大新興商圈之一，是北部新區"二次創業"的重要載體。

在這塊小小的半島上，總共規劃了10平方公里的禮嘉智慧城、60萬方的濱水商圈、8萬方體育演藝中心、約1.5萬方音樂藝術中心……

總共規劃的商務商業體量為340萬方，相當于再造3個觀音橋商圈！

不過理想很豐滿，現實很骨感。

從地圖上我們可以看到，禮嘉半島幾乎是被各種各樣大大小小的商圈所包圍，各個方向都會面臨人口分流的問題，只有一個蔡家板塊或許還能虹吸一下。

不過在中央公園商圈崛起之后，這點有限的人流也被分流了大半，甚至流向更遠的照母山和汽博。

而在禮嘉天街附近，除了昱湖壹號、悠山郡、御景湖山等寥寥幾個樓盤之外，大量的土地還被規劃成了公園，以及眾多的產業園區。

這樣的規劃環境當然很好，但也跟其他板塊形成了割裂，更難聚攏人氣。

一個比較直觀的案例，就是禮嘉天街的地鐵出入通道。

禮嘉天街開業時，這個通道曾開了一些商鋪，但這幾年已經全部撤場了，主要原因就是來往禮嘉的人流量不夠，商家運營不下去。

既然虹吸不了多少外區人口，那僅僅依靠本區域人口，能否撐起一個300多萬方的商務商業體量呢？

小樹去拍了幾張禮嘉的航拍圖，從中可以看到整個禮嘉基本都以低密度住宅為主，能集聚人口的高層都沒得幾棟，哪來那么多消費人口？

深入這里的街道，你就會發現這邊的路面上行人寥寥，空間非常的開敞，其實這也是低密住宅區比較正常的現象。

但人口密度低了之后，自然也不利于這邊商業的人氣。

比如這邊交付已久的某知名大盤，僅有的幾個社區門面到現在都招不起商，哪來的底氣超越觀音橋？

如果在這個位置再修近40萬方的商業，整個禮嘉的商業體量將逼近60萬方，跟時代天街的體量都差不多了。

但是時代天街三公里半徑內常住人口是70萬，而禮嘉只有10來萬人，根本不可能支撐如果大的商業體量。

因此，合理修改區域土地規劃，取消部分不切實際的商業規劃，這才是禮嘉多次修改規劃的核心原因，也是一種尊重客觀現實的糾偏。

從網友們的評論來看，大家對此也是比較認可的。

最后，透過這份調規文件，我還看到了一個不一樣的彩蛋。

04.彩蛋

如前所述，本次調規之后仍將剩余約17萬方商業，它將作何用途呢？

據小樹多方打聽，這些商業地塊將與調規后的住宅同步建設，打造一條濱水低密度商業街，禮嘉濱水商圈終于要正式兌現了。

據相關人士透露，龍湖內部已經將禮嘉商業作為一號工程在推動，未來禮嘉的商業將會依托龍塘湖水系和智慧公園、打造一個與自然共生的低密商業，實現城園共融。

同時，連接照母山與禮嘉的星光大道北延伸段也將在九月底正式通車，從新牌坊到禮嘉最快只要10分便可抵達，禮嘉板塊的交通也進一步升級。

這個中秋節禮嘉天街人氣還是很不錯的，未來的禮嘉商圈仍然有驚喜。