開篇直接放猛料，接下來的幾個月，深圳樓市會史無前例更卷一些。

繼“安托山網紅盤”、“深圳灣王炸盤”后，當下樓市又迎來了一位重量級選手——鵬宸云筑，被稱之為“深圳樓市攪局者”、“2024年多卷之王”。

據悉項目預計11月底入市，首推368套建面約79-121㎡的2-4房，目前網上對于產品的討論其實不少，不過多是聚焦在“戶型使用率高”和“價格有優勢”兩個層面上。

那么，新規后戶型到底升級在哪了？項目開發商什么來頭？所在區域究竟有無價值？

接下來，壹地產將從多個層面來一次深度摸底，深度解析這位2024樓市攪局者！

▲鵬宸云筑過程效果圖

01.

產品——6大細節

看懂“2024年深圳樓市卷王”

今年2月，中建壹品+湖北文旅聯合體以51.79億拿下龍華A808-0025宗地，之后定名“鵬宸云筑”。

隨著“純新規首發項目”、“超100%使用率”消息的傳出，猶如一顆重磅炸彈砸向了市場。

但僅僅只是戶型還不夠，如果看完鵬宸云筑的6大細節，就會明白關注度為何會這么高了。

（1）細節一：超100%的使用率

先說最近市場討論最多的戶型使用率。

今年5月，深圳發布了新版的《建筑設計規則》，允許陽臺進深超過2.4米，并且凸窗進深從0.6m增加到0.8m。

而鵬宸云筑，正是首批落實該政策的樓盤，不僅公攤面積縮減，戶型使用率做到了更高。

值得一提的是，項目戶型帶有設備平臺，是絕大多數樓盤所不具備的，號稱深圳“三高”住宅——超高贈送率、超高得房率、超高舒適度。

初步測算了下贈送率和使用率，贈送面積20多㎡起步，最終使用率均超100%，據說能達到100-105%，可謂做到了同等面積多1房、同等房型多1衛。

具體來看，主要是通過陽臺面積和凸窗尺寸的加大，使得戶型使用率明顯提升。

比如約79㎡，做到了標準的3房2衛豎廳設計，實用性大大提高，三代同堂或者多孩家庭住起來也不會太局促。

要知道此前市面同面積戶型多是2房或3房1衛，鵬宸云筑則實現了同等面積多1房+多1衛，讓買小戶型的家庭也可以居住地更加從容與舒適。

以及約88㎡直接升級到了4房2衛，這在以前根本不敢想，能做4房的基本要100平起步了。

現在鵬宸云筑光飄窗就送了近12平，像主臥和一間次臥都是雙飄窗設計，無形之中又多了幾處可用面積。

而且如果不需要那么多房間，主臥和臨近的次臥，可以改造為主臥+衣帽間+梳妝臺+獨立衛浴，提升居住私密性和舒適度。

再看約100㎡戶型，是舒適度拉滿的4房2衛大橫廳設計，一眼望去是一整圈的贈送。

除了兩間臥室是雙飄窗設計，玄關、餐廳也都帶有飄窗，后期可以做成置物柜、餐邊柜，增加收納空間。

而且該戶型還帶有一個進深約1.65m、開間約5.7m的雙開間陽臺，使用面積有7平多，女主人的小花園、男主人的跑步機都能裝得下。

對尺度和舒適度有更高要求的，可以選擇約121㎡的4房2衛橫廳，實際使用率也是目前4個戶型里最高的。

入戶處就是一個3平多的獨立鞋帽間，往里走有10多個飄窗，且主臥帶有獨立衣帽間。

該戶型的另一大亮點，還在于有一個連通客廳和次臥、開間約6.3m的雙開間陽臺，且中間無承重墻，可以打通升級為一個面積30多平的超級客廳，進一步拓展公區空間提升居住的舒適度。

（2）細節二：雙國企聯袂

至于開發商，鵬宸云筑是中建壹品聯合湖北文旅在深圳拿的第一宗宅地，深圳人或許對這兩家房企比較陌生。

但深究之后會發現，都是低調而有實力的選手。

首先中建壹品的母公司正是中建三局，全球最大投資建設集團中國建筑旗下排頭兵，打造過眾多知名的基建項目，像深圳的地王大廈、平安金融中心、春筍、會展中心等多個地標都由其承建，據統計在深承建工程總建面積逾3億m2，涵蓋2200多項深圳地標及民生工程，入深40余載與深圳共生長。

目前，中建壹品在北上廣深一線城市全面布局，這幾年拿地速度非常猛，拿地質量也很高，推出的多個產品均受到了購房者的追捧，具體可以看下表。

而且在今年1-8月全國房企銷售業績排行榜中，中建壹品已經沖進了前20強，實現了業績穩步增長，并成為了拿地一哥，可謂是沖出來的一匹“黑馬”。

再看湖北文旅，作為湖北巨頭國企，已經連續6年蟬聯全國旅游集團20強，擁有3000平方公里旅游資源，如神農架、恩施大峽谷等。

當前湖北文旅同樣加快了在一線城市拿地的速度，規模增長很快，像在北京、廣州等地均已有項目。

▲圖源湖北文旅官網

所以，雙國企聯袂，無論是開發實力還是責任擔當，都毋庸置疑。

加之又是在深圳的第一個高端商品房項目，必然是會拿出誠意，打造深圳人的高階住區。

（3）細節三：絕對純粹的圈層

其實僅從地塊的素質來看，鵬宸云筑的含金量就很高。

項目是深圳近10年最大的純居地塊，總建面約31萬平，無公租房、無保障房、無人才房，圈層純粹，這一點很難得。

要知道，這幾年深圳出讓宅地基本會要求建一定比例的保障性住房，從而導致了小區居住屬性的不純粹。

試想下，當五六折的安居房人才房出現后，無疑會對同小區商品房進行價格擠壓。

但鵬宸云筑從根本上杜絕了這點，這樣一來客群接近居住圈層更穩定，不用擔憂居住體驗、保值增值的影響。

▲鵬宸云筑過程效果圖

（4）細節四：戶戶朝南的設計

實際上這幾年中建壹品聯合湖北文旅打造過多個項目，會發現即便地塊本身素質已經過硬，但在后期產品的打造上也有著嚴苛的要求，包括這次在深圳的首個項目鵬宸云筑亦是如此。

先說個細節——朝向。

鵬宸云筑采用的是圍合式布局，且每棟視線錯開，照顧到了每戶的視野和日照。

重點還是清一色的朝南設計，是最受本土人士青睞的住宅朝向，因為在深圳南向住宅東暖夏涼，符合深圳人的居住習慣。

加上項目南側是民治水庫和銀湖山，因此實現了低區賞園景、中區賞湖景、高區賞山景，再一次提升了居住的舒適度。

▲鵬宸云筑南側民治水庫和銀湖山

（5）細節五：新嶺南風格的園林

拋開朝向，鵬宸云筑在景觀園林上同樣獨具一格。

整體以嶺南建筑美學理念，將繁華都市感與嶺南文化融合與煥新，打造一處具有嶺南文化特色的輕奢山水雅集居所。

走進這座嶺南園林，立體生活院落空間的呈現，嶺南特色元素的搭配，實現了一步一景。

值得一提的是，美感呈現的同時，項目也充分考慮到了居住者的現實需求。

例如大家在意的兒童活動區、老年康養花園等，同樣給配置齊全了，因此整個園林既有意韻，也夠實用。

▲園林局部效果圖

（6）細節六：極具競爭力的價格

或許很多人還不知道，鵬宸云筑雖是招拍掛項目，但并不限價，入市價格由開發商自行定價，會相對更加靈活。

那鵬宸云筑價格會在多少？

攤開地圖，項目東側一路之隔就是均價8.1萬的龍岸君粼，南側是7.5萬的天湖島，西側是多期入市的深國際項目（6.6-7.6萬），北側是7萬+的中海明德里和恒壹四季。

這些項目入市時間在18-23年之間，折后價格在6-7萬左右，但如果按照大多數項目實際使用率80%左右測算，相當于實際使用面積單價為8-9萬了。

而鵬宸云筑預計6萬左右，加上超100%的使用率，這樣一對比與周邊新房的價差有2-3萬的差距。

即便放到二手房上看，項目所在的梅林關片區可謂是龍華老錢聚集區，出了名的豪宅片區。

拿距離項目很近的龍岸花園和星河銀湖谷來講，掛牌價在7萬+、8萬+，星河銀湖谷7月剛成交的89平戶型也在去到了7.4萬。

如果再將半徑拉大一些，星河丹堤、圣莫麗斯、萊蒙水榭山、熙園山院價格就更高了。

▲截圖自貝殼找房

綜上，首先在品質上，不管是戶型的空間感、朝向的舒適度，或是景觀園林的設計，會發現鵬宸云筑在給買房人打造一個舒適的家。

其次在門檻上，有79平起步的剛需戶型，也有121平的改善戶型，無意給更多群體提供了一個買入核心區的機會。

02.

配套——4大必看項

看懂好房子是如何由內而外練成的

產品之外，外部配套的加持，同樣是衡量好產品的關鍵。

在鵬宸云筑，至少有四大必看項，也對應了自住客最關注的配套四件套：地鐵、商業、學校、公園。

（1）必看項一：家門口的兩所學校

按現有情況，項目周邊已有兩所優質學校——華南實驗學校、萬科雙語學校，均是九年制，一公立一私立。（學區劃分以教育局公布為準）

其中萬科雙語學校實行小班制教學，有中考和國際兩個升學選擇，能滿足不同家庭就學需要。

更加分的是，項目旁邊規劃有一所72班九年制學校+一所18班小學，一所就在家樓下，一所過條馬路就到，實現了目送式上下學，家長們不再焦慮。

▲底圖來自詳規“一張圖”

其中9年制學校總建面約7萬平，將規劃2160個小學學位、1200個初中學位，目前方案及初步設計已經中標，下一步就等動工了。

值得關注的是，9年制學校的建筑標準中提到，要以廣東省一級學校為建設標準，秉承“一流校、示范校、實驗校”的辦學要求。

所以這所9年制學校也沒那么簡單，畢竟從定位和4.9億的投資額看，怎么都不像是一所普校。

▲圖源建研深圳

（2）必看項二：家門口的水庫公園

很多人或許沒注意到，鵬宸云筑屬于家門口自帶稀缺景觀資源，正南側便是民治水庫和銀湖山，高區是可以看景觀的。

不止是景觀的享受，民治水庫正在升級中，將來這里會有一個占地約37萬㎡的民悅公園。

按照規劃，民悅公園將環水庫建設人行步道、娛樂廣場、運動休閑設施、游樂設施等，今后業主可以將其當成生活的后花園，成為平日里休閑放松的好去處。

▲ 民悅公園規劃總平面圖，僅供參考

說實話，當下在核心區尋找資源型住房并不容易，尤其看湖望山的新盤更是少有。

每有這種資源型住房出現，總能成為市場追捧的對象，畢竟除了能帶來更加舒適的生活環境，同樣影響著房價。

從早先的羅湖銀湖板塊，到后來的福田香蜜湖、南山華僑城，無一不印證著這點，核心區+景觀面的房子，不僅享受著高品質的隱居生活，更是價值的龍頭。

就像目前香蜜湖、華僑城的資源型房源，價格去到了15萬+、20萬+，無論市場如何變動，價值始終堅挺。

而鵬宸云筑，家門口集齊了山水湖公園景觀，做到了夠稀缺，非常舒適宜居。

▲鵬宸云筑南側民治水庫和銀湖山

（3）必看項三：6條地鐵+1條大道

鵬宸云筑周邊有4、5、6、10、22、27號線6條地鐵環繞，其中4條已開通、2條正在建設中，地鐵通勤還是很便利的。

尤其是去福田中心、深圳北站很方便，從距離項目約600米的10號線南坑站出發，可以2站到福田、4站到深圳北、5站到崗廈北。

如果想前往留仙洞總部基地、寶中、前海，2站換乘5號線就能實現。

而且待22號線建成后，可以從橫嶺站搭乘地鐵，一線直達香蜜湖。

若是不坐地鐵，自駕出行也很便捷，開車去深圳北站十來分鐘。

且項目左側就是改造中的梅觀大道，今后開車去福田中心區也就十多分鐘。

或者轉南坪快速，半小時左右暢達南山、寶中。（以上為高德地圖測量，拋開高峰期）

值得一提的是，距離項目2-4個地鐵站便是深圳北站、五和交通樞紐兩大交通樞紐中心，乘坐高鐵出發去香港、廣州、佛山等地都很方便，開啟了粵港澳“1小時生活圈”。

（4）必看項四：福田+北站+紅山配套輻射

往小了說，家旁邊的學校、公園、地鐵集齊外，商業也沒落下。

鵬宸云筑往北，臨近8號倉奧特萊斯，往南又是星河COCO Park，都在步行可達的范圍內，可見自住客買房的“四件套”在家門口一次性給配齊了。

往大了看，區位上項目近福田、北站、紅山，意味著除了近處的配套外，可近距離享受到三大中心的配套。

算下來，直線距離約3km范圍內，享超50萬㎡繁華商業配套、北站/紅山城市級“五館一體”、兩大市級三甲醫院等，滿足日常生活所需。

如果稍微把范圍再擴大一些，還能前往福田中心解鎖更多。

話說回來，其實深圳買房人都是“貪心”的，對配套的要求，除了要“有”，還要“多”，更要“近”。

回過頭看鵬宸云筑，出門就有學校、公園、地鐵、商業，亦代表著繁華、效率、休閑就在步行可抵達的范圍內，是既住得舒服，又生活得方便。

03.

區域——兩個維度

看懂深圳這個超級總部基地

最后回歸到區域。

這幾年，中建壹品和湖北文旅聯合拿過不少宅地，會發現他們在地段選擇上有嚴格的標準，要有高度的安全性和確定性，成熟配套和產業支撐基本是標配。

像中建壹品在北京拿地的這幾年，基本鎖定在海淀和大興兩個區域，在上海的兩個項目也都選在了楊浦東外灘板塊，從不會盲選。

回過頭看鵬宸云筑所在的梅林關片區，近幾年入市項目少，大家對區域的感知度或許并不強烈。

但真正深究之后，會發現鵬宸云筑就處在深圳又一大超級總部基地里，不妨從兩個維度看其重要性。

（1）維度一：項目所在的華南物流園正在升級改造中，要打造深圳又一超級總部基地。

鵬宸云筑所在地塊，正是由華南物流園土地整備利益統籌項目的倉儲用地調整而來。

而占地約59.2萬平的華南物流園，將對標香蜜湖國際金融中心，打造為華南數字超級總部基，涵蓋人工智能、5G技術、工業互聯網、云計算、智能終端、新能源等，據悉將釋放91萬方產業空間。

▲華南數字超級總部基地效果圖，圖源CUBE立方設計

特別之處在于，華南物流園是深圳核心區稀缺百萬級凈地開發，目前除了香蜜湖新金融中心、深圳灣超總、企鵝島外，第四個就是這了，是深圳極具未來張力的四大“超級微城市”之一。

換言之，華南物流園沒有城中村，相當于空地開發，升級兌現速度也會更快。

根據規劃，接下來華南物流園整體將分東、中、西三個片區進行打造：

其中東片區，打造高端生態住區，配套品質教育、高端商業、生態公園等。

西片區，則布局數字經濟總部基地、智能研發中心、技術創新中心等，據說世界500強企業海克斯康已確定進駐。

東西兩大片區，又會通過中片區的山水連廊有機串聯，形成超級產城綜合體，打造獨具特色的數字經濟超級總部基地。

▲圖源華南數字谷

因為是空地開發，華南物流園土地整備進度條刷新很快。

例如用時不到一年就完成了從立項到首批用地的招拍掛，今年年初又公示了東片區69萬平的更新方向，上個月9年制學校也完成了招標。

與此同時，作為先導區——華南數字谷，也就是華南物流中心的二期，在去年底已率先投入運營，并吸引了約35家優質企業進駐，涵蓋了上市公司、國企央企等，園區數字經濟產業聚集度達95%，驅動板塊加速蛻變。

▲鵬宸云筑項目現狀

按照這個進度，試想下等到鵬宸云筑2026-2027年交付時，或許片區的建設已基本兌現。

不僅學校、商業、綠芯公園、酒店就在家門口，片區產業也進行了全新升級，和頭部企業做鄰居。

（2）維度二：華南物流園又處在深圳第二條深南大道——梅觀創新走廊上。

實際在龍華的“一圈一區三廊”發展格局中，梅觀創新走廊是其關鍵一廊，而華南物流園剛好處在這條走廊的關鍵節點上，價值更上一個臺階。

因為從走向上看，長約20公里梅觀創新走廊，由南向北依次串聯梅林關片區、華南物流園、華為、富士康、觀瀾高新園等重要空間節點，媲美硅谷101高速。

視野再放大，向南還連接著香蜜湖新金融中心、河套深港合作區，向北又連接著東莞松山湖。

▲圖源龍華區重點區域中心

也可以把其看成是深圳的第二條深南大道，據說梅觀大道沿線是龍華百強企業最為集中的區域，且龍華超一半國高企業都位于該沿線上。

像華為、邁瑞、富士康、海克斯康、美團等都龍頭企業，就是分布在走廊的兩側。

某種程度上而言，梅觀創新走廊相當于是深圳的產業中軸，也是未來灣區中部產業中軸。

▲圖源龍華區重點區域中心

除了梅觀創新走廊外，華南物流園旁邊還有星河WORLD產業區，中國TOP1的369米等高雙子塔就在這，目前園區超1800家企業進駐，不乏世界500強、上市企業，成為深圳中軸上的產業地標園區。

可見鵬宸云筑所處的版塊，是地理中軸，也是城市價值高地所在，對買方人而言是具有保障的兜底。

▲星河WORLD雙子塔效果圖

其實在龍華有一個有意思的現象，大家印象里會覺得北站和紅山才是龍華的豪宅聚集區。

實則不是，龍華最貴的項目不在北站也不在紅山，反而是在梅林關。

比如有圣莫麗斯、萊蒙水榭山、熙園山院、星河丹堤等，可以說龍華的大戶型以及別墅區幾乎都在梅林關板塊，聚集了眾多的高凈值人群，圈層方面非常純粹。

之所以會這樣，其實在于上文講到的幾大核心要素：

梅林關板塊有著豐富的生態資源，有湖、有公園，有著最適合居住的環境。

梅林關也是龍華進入福田的首站，有物理距離的優勢。

梅林關在商業、地鐵、教育這三個方面也沒有短板。

這樣的梅林關是真正的鬧中取靜，出則繁華、入則寧靜，這也是為什么很多龍華老錢會對這里情有獨鐘的原因了。

如今，隨著華南數字超級總部基地的出現，疊加旁邊已兌現的星河雙子塔等，規劃升級、產業升級，世界500強企業、上市公司、國高企業的進駐又將帶來一批高知人群。

可以想象今后這里居住的基本都是高知高薪人群，形成一個專屬的高階圈層。

而鵬宸云筑，集結了產品、配套、區位三大優勢，看得到的產品力、眼前成熟的生活、板塊持續的升級，值得長期看好。

鵬宸云筑·嶺南美學館

即將盛大啟幕

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