出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

9月19日凌晨，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)宣布，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)為4.75%至5%，即降息50個(gè)基點(diǎn)，這是美聯(lián)儲(chǔ)自2020年3月以來(lái)首次降息。

美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響，能否促進(jìn)扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的地產(chǎn)形勢(shì)，房貸利率會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，國(guó)慶小長(zhǎng)假是否能迎來(lái)“樓市還魂周”？業(yè)內(nèi)多位專(zhuān)家進(jìn)行解讀。

LPR有望下調(diào)，最快發(fā)生于本周五

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，美聯(lián)儲(chǔ)此次降息，為我國(guó)后續(xù)貨幣政策調(diào)整釋放出了更大的空間，預(yù)計(jì)后續(xù)我國(guó)降準(zhǔn)、降息的調(diào)整或加快落地。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，5年期以上LPR有望進(jìn)一步下調(diào)，居民購(gòu)房的成本也將跟隨下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)房貸政策有積極影響，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度會(huì)增大。寬松貸款政策下，將進(jìn)一步降低短期和中長(zhǎng)期貸款成本。房貸成本據(jù)此也將進(jìn)一步下降，有助于降低購(gòu)房成本和提振購(gòu)房消費(fèi)；

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，國(guó)內(nèi)降息也是難免，很快會(huì)出現(xiàn)降準(zhǔn)降息，最快明天（9月20日）LPR就可能繼續(xù)降息。此外，美元開(kāi)啟降息周期后，中國(guó)未來(lái)幾年降息空間加大，低利率時(shí)代來(lái)臨，房貸利率跌入2區(qū)間。

“517新政”實(shí)施以來(lái)，新房首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月，全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體房貸8月平均利率在3.3%左右。

目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。一線城市5年期以上房貸利率最高的北京上海是3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

“短期看，房地產(chǎn)政策取向肯定會(huì)寬松，市場(chǎng)期待930出臺(tái)重磅政策。當(dāng)前市場(chǎng)期待的政策很多，從存量房貸利率調(diào)降，到一線城市不限購(gòu)，再到融資全面支持。”張大偉指出。

他認(rèn)為，全球大放水時(shí)代來(lái)了，2014年930全面放松，2016年930全面調(diào)控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調(diào)降存量房貸利率，放松認(rèn)房不認(rèn)貸”。每一次930都牽動(dòng)著地產(chǎn)人的心。

有助引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)，降低房企融資成本

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“美聯(lián)儲(chǔ)降息有利于提振人民幣升值，促進(jìn)中國(guó)央行降息降準(zhǔn)、下調(diào)存量房貸利率，加快國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的筑底。如果央行在9月份采取降準(zhǔn)降息、降低存量房貸利率等措施， ‘金九’樓市在后半段會(huì)出現(xiàn)一波成交小高潮。”

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，美聯(lián)儲(chǔ)降息有助于引導(dǎo)存量房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)。此前關(guān)于“存量房貸下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)”的討論較多。此次政策后，存量房貸利率下調(diào)的可能性增大。若確實(shí)下調(diào)，那么對(duì)于“100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息”的按揭貸款來(lái)說(shuō)，每個(gè)月約可減少500元月供支出。

“美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)存量美元債和新發(fā)行美元債等，也都會(huì)帶來(lái)積極影響。對(duì)于中國(guó)房企的美元債而言，后續(xù)債務(wù)化解的壓力會(huì)減少。同時(shí)對(duì)于新發(fā)行的美元債而言，其融資成本降低，也有助于中國(guó)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬融資渠道?！?嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)、首席研究員宋紅衛(wèi)也認(rèn)為：“對(duì)國(guó)內(nèi)房企的融資環(huán)境是利好，融資成本有望進(jìn)一步下降，但是更多還是集中在國(guó)央企這些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)?！?/p>

影響不大，難改地產(chǎn)當(dāng)下形勢(shì)

從整體來(lái)看，謝逸楓指出，“即使中國(guó)也跟進(jìn)降息，短期之內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢(shì)。目前，房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)非常微弱，缺乏上漲的動(dòng)力，首先是供求關(guān)系沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，庫(kù)存量高；其次，房企的債務(wù)壓力和保交樓目標(biāo)依舊很大；最后，居民的收入能力和購(gòu)房能力較低，缺乏加杠桿的能力?！?/p>

從9月前18天的成交表現(xiàn)來(lái)看，“金九”平淡開(kāi)局，中秋假期新房銷(xiāo)售繼續(xù)回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年中秋假期期間（9.15~9.17）25個(gè)代表城市新房日均銷(xiāo)售面積較2023年假期下降約29%。

“即將到來(lái)的國(guó)慶小長(zhǎng)假，是否能成為‘樓市還魂周’，還有待觀察，中國(guó)是否會(huì)跟進(jìn)降息，存量房貸是否下調(diào)等，均是關(guān)鍵性決定因素?！?/p>

宋紅衛(wèi)也持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)降息對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是利好，但是影響不會(huì)太大。資金外流的壓力有所降低，但扭轉(zhuǎn)不了這一趨勢(shì)，畢竟那么大的息差還在，不會(huì)大幅度資本回流。給國(guó)內(nèi)降息打開(kāi)了空間，降息及按揭貸款利率下調(diào)對(duì)行業(yè)是利好，但是前面證明降息不能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

“房?jī)r(jià)的走勢(shì)受多個(gè)方面因素的影響，降息只是其中一個(gè)影響因素，并且影響的程度不大，除非是國(guó)內(nèi)超大幅度的降息有可能加快房?jī)r(jià)的觸底調(diào)整。”

“預(yù)計(jì)今年的金九銀十成色不足，從五一的情況來(lái)看，五一長(zhǎng)假銷(xiāo)售情況不及去年同期，所以今年十一也不要報(bào)太大幻想?！?宋紅衛(wèi)說(shuō)道。