李靜最近打算出售一套江景大平層，已有意向買家在談價(jià)。

最近她刷到某公號(hào)說(shuō)重慶樓市明顯回暖，她怕房子賣在黎明前夕。

暖不暖看數(shù)據(jù)

重慶樓市真的回暖了嗎？

我們用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

重慶二手房成交量對(duì)比

2024年

套數(shù)

2023年

套數(shù)

1月

8206

1月

7293

2月

5087

2月

3月

3月

9734

4月

9585

4月

8617

5月

5月

9115

6月

6月

7469

7月

7月

7105

8月

8624

8月

9678

總計(jì)

總計(jì)

淺“暖”了一下

今年5月-7月，成交量本該明顯下滑，卻逆勢(shì)上揚(yáng)。

原因有兩個(gè)：5月國(guó)家救市政策疊加重慶6月多個(gè)大中介降中介費(fèi)。

淡季，二手房成交量漲了。

從這個(gè)角度看，確實(shí)暖了，但這個(gè)暖是假象。

因?yàn)椴还苁菍?duì)比去年同期還是今年5月，房?jī)r(jià)都在持續(xù)下行。

二手房帶看量從5月開(kāi)始持續(xù)減少。

成交量的維持，靠的是政策短暫刺激。

藥效一過(guò)現(xiàn)原形，多空情緒還是沒(méi)有徹底翻轉(zhuǎn)。

暖了？卵了！

8月，二手房成交量開(kāi)始下滑。

9月，全國(guó)樓市頹勢(shì)已比較明顯。

重慶二手房本來(lái)持續(xù)收窄的跌幅也擴(kuò)大了：

7月與8月的二手房成交價(jià)月環(huán)比跌幅收到0.7%和0.8%，9月前半月反彈到1%。

很顯然，金九銀十欠奉。

現(xiàn)在樓市急需新一輪救市政策續(xù)命。

新問(wèn)題來(lái)了：賣不賣？

據(jù)說(shuō)新一輪降低存量房貸政策已經(jīng)確定要來(lái)了。

既然如此，房子賣還是不賣？

屆時(shí)利率降了，月供壓力會(huì)變小，要不要繼續(xù)扛？

本來(lái)房子也是虧了幾十萬(wàn)在賣，要不是怕房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，很多人并不想賣房。

短期主義與長(zhǎng)期主義

坊間傳聞存量房貸要降80個(gè)bp，就算屬實(shí)，這畢 竟也只是短期利率表現(xiàn)。

蔚藍(lán)認(rèn)為，決策賣房，應(yīng)該看長(zhǎng)遠(yuǎn)。

央行已經(jīng)說(shuō)清楚了，評(píng)估房子價(jià)值，靠租售比。

重視租售比

央行在《2024年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出：

租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量，利率水平趨于下行，房租折現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響越來(lái)越大。

長(zhǎng)期看租金有望穩(wěn)步上漲，租賃住房總收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

蔚藍(lán)在2021年的文章中，也曾提醒過(guò)，投資房產(chǎn)要開(kāi)始重視租金：

央行報(bào)告摘錄的最后一句話，需要反復(fù)閱讀并理解深意。

這意味著，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束了，未來(lái)會(huì)不斷降息且長(zhǎng)期維持低利率。

低利率時(shí)代下，錢不好賺，各類投資收益率會(huì)明顯下滑，3%的租售比會(huì)變得可觀。

租售比參考值：3%

未來(lái)，存款利率將會(huì)低入塵埃，接近于0。

房貸利率也會(huì)遠(yuǎn)低于3%，否則3%的租售比，就是負(fù)收益了。

蔚藍(lán)總結(jié)央行的報(bào)告：

房子能有3%的租售比，代表可以考慮繼續(xù)持有。

不要看不起3%的回報(bào)率。

未來(lái)大眾很難找到回報(bào)率高于3%，安全穩(wěn)健的投資品。

房子，依然是穿越周期的極佳投資品。

高租售比房子缺點(diǎn)

重慶很多房子租售比還沒(méi)有到3%，但有一小撮卻有4%甚至5%以上。

這類房子往往品質(zhì)不佳： 老破小、單體樓......

改善時(shí)代，房子品質(zhì)差容易影響增值。

享受了高租金，可能就沒(méi)有好漲幅。

甘蔗哪有兩頭甜！