2021 年，長沙市新型城鎮化發展規劃發布，其中提到了“撤縣改區”的相關事宜，同時在長株潭一體化的行動計劃中也提及了長沙縣撤縣設立星沙區的規劃。然而，隨著 2022 年國家發改委明確“慎重撤縣設區”，長沙縣“撤縣改區”之路變得迷茫。

一

“撤縣并區”暫無可能

究竟是好事還是壞事？

2024 年中考結束后，長沙縣“撤縣并區”的消息漫天飛舞，原因是許多人驚喜地發現，長沙縣多所學校進行了更名，加上了“長沙市”的前綴，認為這是撤縣并區的先兆。

但從長沙縣委辦公室的回復來看，長沙縣教育并軌暫不具備可行性，長沙縣“撤縣并區”還需要較長時間。

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之于長沙：城區面積在全國排名靠后

暫緩不利于規模聚集效應

長沙縣能否并入長沙，對長沙來說必然有較大影響，無論是在面積、經濟還是行政協調方面都存在一定益處。

• 長沙城區面積難以與其他省會城市相媲美，規模效應欠佳
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長沙市分為六區一縣兩市，除去兩個市和長沙縣，僅剩 2100 平方公里的面積，在全國 27 個省會中排名倒數前三，相較于倒數第四的南昌還要低將近 900 平方公里。

長沙縣占地面積 1997 平方公里，面積幾乎與內六區總和相當。長沙縣并入長沙能極大地增強長沙省會城市的規模效應。

另外，長沙縣的 GDP 也位居全市第二，長沙縣“撤縣并區”將有力地推動長沙經濟發展，提升在全國的排名。

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• 長沙縣與主城區幾乎無空白地帶，更便于垂直管理

長沙縣與長沙市名字僅后綴不同，這種情況在全國較為普遍，但在省會城市中僅有三個，分別是烏魯木齊、南昌以及長沙。

在這三大城市中，烏魯木齊縣與市中心距離近 40 公里，不適宜管理。南昌縣雖距離市區較近，但在人流上仍存在一定阻隔。

而長沙縣具備撤縣并區的條件，距離城區中心不足 10 公里，城區與縣之間也沒有發展空白帶，適合進行垂直管理。

對于長沙而言，“撤縣并區”一定是需要推動的，只是時間上有所延長。

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之于長沙縣：

經濟發展看好，教育量高質低

• 位列全國百強縣，在政策和資源傾斜下，長沙縣發展前景樂觀

論及經濟實力，

長沙縣連續多年躋身全國百強縣TOP10，2024年，長沙縣的GDP再度位列全國百強縣第9。

百強縣有何優勢？

強者恒強，百強縣的排名一方面吸引企業投資，長沙縣作為產業大縣，吸引了大量企業進駐，推動縣域財政穩健與經濟發展，另一方面刺激人口流入，2023年長沙市長沙縣常住人口增加逾萬人。

• 2023年長沙縣GDP位列全市第二

2023年，長沙縣GDP達2130億元，位列全市第二，僅次于雨花區。加之其擁有長沙市兩大全國百強園區之一的長沙市經濟技術開發區，長沙縣自身具備造血能力，對于是否并入長沙市，就其經濟而言，影響不大。

• 2024年普高率54%，但高中教學質量堪憂

2024年中考結束后，長沙縣的普高升學率高達54%，相較長沙市內六區高出近6個百分點，錄取分數線也低于長沙市近100分。

對于中等成績的學生來說，長沙縣的教育資源對其更為有利。

那么，為何那么多人對長沙縣多所學校加上“長沙市”前綴這件事反應強烈？

為何長沙縣房地產市場如此期望撤縣并區？

從高中教育水平便能略知一二。

2023年全湖南高考600+的人數占比來看，長沙縣一中位列第35，甚至不如部分縣級高中，而且幾乎只有長沙縣一中有600+以上分數的學生，其余學校寥寥無幾。

另外，根據《2023年長沙統計年鑒》發布的2022年高考情況來看，長沙縣無論是總錄取率還是本科錄取率均在九區縣的末位，可見長沙縣高中的教育質量有較大的提升空間。

當然，長沙縣正在積極推進基礎教育品質融城工作，將大力提升教育學校品質，未來長沙縣教育雖難以實現并軌，但教育品質將逐步趨同。

長沙縣需要更廣闊的發展空間，那么“撤縣并區”勢在必行。

二

片區發展不均衡，遠郊片區發展艱難

長沙縣占地 1756 平方公里，面積超過長沙市內五區總和，物產豐富，無論是產業還是旅游資源都頗為豐富，但面積過大也致使區域內部的分化顯著。

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近長沙和資源板塊配套落地迅速

松雅湖南和經開區發展成熟

通過克而瑞柵格對交通、教育、商業和酒店數量的分布情況來看 ，長沙縣的發展主要圍繞承接長沙外溢人群以及長沙經濟開發區的產業人群來展開，目前發展成熟的板塊多位于產業園區周邊和臨近長沙的區域。

（長沙縣配套點數分布）

具體表現而言，交通線路主要集中在泉塘、開元和空港新城，地鐵 6 號線橫穿這三大板塊。國際會展板塊雖有地鐵通入，但周邊公交接駁滯后，交通點數較少。

教育點數基本分布在松雅湖南邊、開元路附近，長沙縣一中位于開元和泉塘板塊交界處，長沙麓山國際松湖小學位于松雅湖南。后期隨著雅禮多所學校進駐國際會展板塊，未來教育的發展或許將以該板塊為主。

商業方面，目前吾悅廣場、通程商業廣場均位于開元路兩側，永旺夢樂城也位于開元南板塊。

酒店數量同樣沿著與芙蓉區和開福區的交界處分布。

綜合來看，目前長沙縣配套較為完善的板塊依次為：開元、泉塘、松雅湖、開元南。

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遠郊板塊多維發展

但整體仍難以崛起

長沙縣目前發展較為完善的板塊主要位于中心城區，然而其他板塊仍期望通過自然資源和產業引流來推動發展。

資源型板塊主要是松雅湖和潯龍河，松雅湖由于靠近長沙市和長沙縣中心，發展較為迅速，但潯龍河生態小鎮作為曾經的全國鄉村振興樣板，在 2016 - 2018 年曾紅極一時，曾引入了棕櫚股份、泰禾地產以及北師大附屬學校等優質資源，但 2019 年形勢急轉直下，潯龍河生態小鎮的投資商破產。

雖然業內分析存在多重原因，但主要是位置和資金因素，項目位置過于偏遠，再加上疫情和房地產市場下行，該“稀缺”資源型板塊最終陷入發展停滯階段。

產業型板塊除了發展成熟的經開區外，主要是國際會展和黃花機場，但黃花機場距離縣中心約 14 公里，疊加機場周邊限高、噪音等問題，雖有多個品牌房企以及商業進駐，但發展速度遲緩。

國際會展板塊距離長沙市中心約 5 公里，地理位置較好，另外作為湖南自貿試驗區之一，板塊的頂層規劃和資源落地都具有一定優勢。

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國際會展規劃落地加快

未來成長沙縣主力發展板塊之一

具體來看，片區將定位修改為自貿經濟對外開放的國際門戶，彌補長沙國際化空心的尷尬局面，這也是片區發展迅速的基礎。

目前，國際展覽產業已基本成型，而對于接下來即將兌現的自由貿易示范區和國際貿易中心而言，國際會展片區具備天然的優勢。

在規劃落地上，片區的交通、教育、商業、醫療以及酒店均有落實，其中教育更是配套了雅禮本部新校區，預計 2025 年開學。

三

產業占據長沙半壁江山

自貿區推動產業升級

2024 年 8 月 14 日，賽迪顧問發布《2024 年中國園區經濟高質量發展研究報告》，公布了全國產業園區 100 強名單，長沙市共有兩個園區躋身《園區高質量發展百強》榜單，長沙經濟開發區位列其中，占據了長沙產業的半壁江山。

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頂層設計：

國家級經濟開發區&國際門戶

長沙縣存在兩大產業片區。

其一，入選全國百強園區的長沙市經濟開發區，該園區以工程機械、汽車及零部件等重工業為主，于 2021 年建成為5000 億國家級經濟技術開發區。

其二，是以會展+貿易+文創產業為核心產業的國際會展片區，致力于打造長沙對外的國際門戶。

另外，兩大產業片區均涵蓋了湖南自貿試驗區，幾乎占據全市自貿區的九成。2021 - 2023 年，長沙縣自貿區實現出口總額 1682 億元，2024 年，園區實際利用外資半年便達 3761 萬美元……自貿區的落地將長沙縣的產業推向了更為廣闊的發展空間。

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產業表現：重工業升級

自貿區產業升級對標國際

作為湖南工業的核心增長極，長沙經開區自 2016 年建成首條工業 4.0 生產線之后，連續多年持續加大投資力度，于 2021 年成為 5000 億國家級園區，并形成了以工程機械、汽車及零部件以及電子信息為主導產業的園區。

同年，經開區提出新技術融合應用揭榜掛帥，開啟產業升級之路。2022 年，經開區以擁有6 個智能制造試點示范工廠及優秀場景位居全國首位。

2023 年，三一科學城全面動工，作為湖南自貿試驗區建設的標志性項目、重大功能性平臺、重點改革試驗載體和重大科技創新平臺項目，是三一集團，也是長沙經開區產業的未來形態。

同年 4 月，在經開區打造全球高端裝備制造業基地暨五好園區建設推進大會上，三一汽車、鐵建重工、山河智能、國科微、中車時代通號等 12 家企業獲評“科技創新領軍企業”，既有規模宏大的大企業，也有專精特新“小巨人”企業。

除此之外，長沙國際會展新城片區也形成了以會展+貿易+文創產業為核心的產業，呈現出以展帶創、以創促產的良性循環態勢。

四

6大板塊占據區域成交8成

三年僅四宗有效土地出讓

長沙縣的房地產市場展現出與主城區相異的市場環境，無論是土地市場還是新房市場均具備顯著特征。

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土拍熱度：供需兩端積極性減弱

三年四宗有效地塊出讓

從近 10 年長沙縣土地市場的情況來看，與長沙市場相同的是，2020 年為其峰值，年度成交 46 宗地塊，到 2022 年土地供求呈現斷崖式下跌。

有所不同的是，長沙縣在 2023 年土地供求出現一輪復蘇，但詳細數據表明，2023 年的土地市場復蘇屬于假性復蘇。

2022 - 2024 年三年期間共成交 38 宗涉宅地塊，但城投拿地達 25 宗，占比 66%，其中 2023 年占比更是高達93%。三年期間的涉宅地塊僅有 4 宗地上的項目入市，2024年截至 8 月底更是沒有一宗地供應，可見區域土地市場供需兩端的信心均處于谷底。

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樓市橫評：庫存壓力大

剛需為主市場拉低均價

從六區一縣區域供求的對比來看，2024 年 1 - 8 月長沙縣的供求比僅為 0.6，從表面來看，供不應求的現象十分明顯。

但深入探究，2024 年長沙縣共有 16 個項目獲取預售證，但供不應求的項目僅有 3 個，去化率低于 50%的項目占比達 38%。

（剔除純平臺拿地）

與此同時，長沙縣是長沙六區一縣廣義庫存量最大和去化周期最長的區域，庫存量高達千萬方，去化周期近14年，目前市場上供不應求多為主力項目去庫存造成。

從產品端來看，長沙縣重工業發達，但重工業產業園區周邊存在居住噪音和環境污染的可能性較高，再加上居住人口的收入水平相較于金融業而言不算高，因此周邊多打造剛需產品。

從數據端來看，長沙縣70%的成交量集中在單價在 6000 - 10000 元/平米的區間，其中 6000 - 8000 元/平米的區間占比達 37%。

10000元/平米以上的項目多集中在強資源板塊，但長沙縣自然資源相較于其他區域較少，且景觀資源都并非頂級，目前主力發展的僅有松雅湖、瀏陽河的國際會展板塊，故萬元以上的項目基本集中在這兩大板塊。

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板塊內部橫評：

7大板塊占據近九成成交量

長沙縣房地產市場內部的分化較為明顯，區域共 21 個板塊，但 2024 年 1 - 8 月僅有 15 個板塊有項目成交，且 4 個板塊成交套數不足 10 套，7 個板塊的成交量占全區成交量近 90% 。

從項目端來看，2024 年 1 - 8 月TOP10 成交面積占全市成交面積的近一半，40%的項目成交不足 10 套。

例如長沙國際會展板塊的運達會展灣，2024年1 - 8月成交均價18000元/平米，位列長沙縣單價之首，也是2024年1 - 8月長沙縣成交金額第二。

（項目實景圖）

位于松雅湖板塊的萬科松湖天地2024年1 - 8月成交均價14000元/平米，同時成交金額也位居長沙縣第一。

（項目效果圖）

中國房地產市場進入深度調整期，購房者既追求居住環境，又期望項目保值，但保值對于偏遠區位的項目而言，并無優勢，長沙縣房地產市場的發展仍需向市區靠攏，撤縣并區對于長沙縣其他方面而言或許益處不大，但僅就房地產市場而言，“撤縣并區”依舊迫在眉睫。