城市更新，猶如一座城市的新陳代謝，是城市發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。但是，城市更新并沒有固定的模式可循。從一家咖啡館到一個商圈，從一幢樓宇到一個社區(qū)，每一處微小的變化，最終將凝聚成日新月異的城市新貌。（摘要）

今年的上海市《政府工作報告》提出，2024年要深入實施城市更新行動，以理念創(chuàng)新、方法創(chuàng)新推動城市更新模式創(chuàng)新。近日，記者走進上海的街頭巷尾，沉浸式探索城市更新的不同案例。

被咖啡喚醒的老街道

大學(xué)路，這條被五角場、復(fù)旦大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)環(huán)繞的街道，以其獨有的文藝氣質(zhì)和時尚風(fēng)格，在上海眾多街道中脫穎而出，被評為“最美的12條街道”之一。

自去年5月限時步行街開街以來，大學(xué)路以其獨特的魅力迅速崛起，成為上海知名的消費地標和網(wǎng)紅打卡地。在這里，咖啡香與書香相互交織，形成了一道獨特的風(fēng)景線。在這里，咖啡不僅是飲品，更是一種生活態(tài)度，一種文化符號，與城市更新的大潮交相輝映。

（潘潔 攝）

坐在Alpha Coffee的落地窗邊，街區(qū)景色盡收眼底；手捧一杯咖啡，置身于“鬧中取靜”的松弛感中，讓人在忙碌的生活中找到一片寧靜的港灣。像Alpha Coffee這樣的咖啡館，在大學(xué)路上還有很多。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在大學(xué)路周邊，就有近200家商鋪因咖啡文化的興起而受益，其中不乏一些創(chuàng)業(yè)者和小微企業(yè)。這些商鋪的繁榮和發(fā)展為城市更新提供了更多的動力和支持。它們各自有著獨特的風(fēng)格和魅力，吸引著不同年齡、不同職業(yè)的人們前來品嘗、休閑、交流。這些咖啡館不僅為大學(xué)路增添了濃厚的文化氣息，也成為了人們社交、放松的重要場所。

事實上，隨著城市更新的不斷推進，咖啡文化作為新興的生活方式，正成為推動上海“煥新”的重要動力之一。根據(jù)上海市商務(wù)委員會的規(guī)劃，到2026年，上海市商業(yè)建筑總面積控制在1億平方米以內(nèi)，完成商業(yè)設(shè)施城市更新300萬平方米以上。這一規(guī)劃為咖啡文化的發(fā)展提供了廣闊的空間和機遇。

“咖啡文化的繁榮促進了城市更新的成效。”天創(chuàng)設(shè)計城市再生中心總監(jiān)景從容向《國際金融報》記者表示，“在大學(xué)路的案例中，我們可以看到咖啡文化與城市更新的完美結(jié)合。一方面，大學(xué)路本身是城市更新的成功案例。通過改造和提升，這條原本普通的街道煥發(fā)出了新的生機和活力，成為了上海的一個新地標。另一方面，咖啡文化的引入為大學(xué)路注入了新的內(nèi)涵和魅力。咖啡館往往成為商業(yè)街區(qū)中的亮點，不僅提供消費場所，更成為社交、文化和創(chuàng)意交流的聚集地，促進了周邊商業(yè)的繁榮。”

“在商業(yè)活化方面，咖啡文化成為吸引人流、提升商業(yè)氛圍的有效手段。”在景從容看來，咖啡文化促進了舊區(qū)改造的活力再生，“許多歷史悠久的建筑或區(qū)域，在保留原有風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，通過引入咖啡館等現(xiàn)代休閑空間，實現(xiàn)了功能與業(yè)態(tài)的升級，吸引了更多年輕人和游客的關(guān)注，為老城區(qū)注入了新的生命力”。

記者注意到，咖啡文化的興起還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著咖啡館的不斷增多，市場對咖啡師、烘焙師等職業(yè)的需求也日益增長。同時，咖啡文化的傳播也促進了咖啡豆、咖啡機等相關(guān)產(chǎn)品的銷售。“這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城市經(jīng)濟注入了新的活力，也為城市更新提供了更多的動力和支持。”景從容直言。

與之相對的，城市更新也為咖啡文化的發(fā)展提供了更大的空間和機遇。如今，不同類型、尺度的更新項目正在上海各區(qū)加碼推進。這些項目不僅注重硬件設(shè)施的改造和提升，更注重文化內(nèi)涵的挖掘和傳承。

以虹口區(qū)為例，該區(qū)正在積極推進“一河兩岸”城市更新項目。在該項目中，咖啡文化被作為重要的元素之一進行打造。通過引入知名的咖啡館品牌、舉辦咖啡文化節(jié)等活動，虹口區(qū)正在逐步構(gòu)建起具有自身特色的咖啡文化體系。這一體系不僅為市民提供了更多的休閑選擇，也成為了虹口區(qū)城市更新的重要亮點之一。

傳統(tǒng)商圈煥發(fā)新生機

“咖啡之城”只是上海城市更新的一個縮影。隨著城市化進程步入提質(zhì)減速階段，作為城市發(fā)展的重要載體，商圈提質(zhì)無疑是推進城市更新的重要一步。

今年以來，上海的梅龍鎮(zhèn)伊勢丹、太平洋百貨等相繼退出市場，第六百貨、匯聯(lián)商廈、上海婦女用品商店等則選擇閉店改造更新，希望重現(xiàn)往日輝煌，一度引發(fā)全城熱議。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初，上海集中式商業(yè)項目的平均存續(xù)時間已達10.3年之久。在這些項目中，處于成熟期（即運營超過9年）的商業(yè)項目占據(jù)了55%的較高比例。隨著時間推移，部分項目面臨著設(shè)施老化、功能逐漸退化的問題。此外，不少商業(yè)項目在初始設(shè)計時采取的是獨立規(guī)劃方式，導(dǎo)致它們與周邊環(huán)境的融合度不足，未能有效促進形成連貫的商圈，從而難以實現(xiàn)與周邊業(yè)態(tài)的有效互動與互補。

“針對這些問題，今年4月我們發(fā)布了《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024—2026年）》，從今年起，用3年的時間，以東西兩片國際消費集聚區(qū)為核心，打造面向全球的融合都市產(chǎn)業(yè)和復(fù)合多元消費于一體的頂級商圈。”上海市商務(wù)委員會黨組書記、主任朱民介紹，8個商圈將“一圈一策”，分別“量身定制”獨具特色的改造提升方案。

朱民介紹稱，三年行動方案是一個持續(xù)的過程，“對于上海商圈的未來，我們的目標是，商業(yè)空間布局體系更完善，國際級消費集聚區(qū)競爭力更強，商圈消費創(chuàng)新融合度更深，商圈消費滿意度更高”。

可以說，傳統(tǒng)商圈在城市更新中煥發(fā)新生機，讓消費者看到了全新的城市活力。

商業(yè)商務(wù)活力再造，是《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》的六大行動之一。到2025年，上海計劃推動3個以上市、區(qū)級傳統(tǒng)商圈改造升級，打造6個國家級“一刻鐘便民生活圈”和100個市級“一刻鐘便民生活圈”，完成5個以上商務(wù)樓宇改造升級或轉(zhuǎn)化利用項目。

第一太平戴維斯中國區(qū)策略顧問部負責(zé)人朱鋒表示，城市更新主要有六大核心類型：片區(qū)綜合有機更新、歷史文化街區(qū)的活化更新、工業(yè)遺存的改造更新、傳統(tǒng)商圈的升級煥新、城市社區(qū)的微更新以及存量資產(chǎn)的盤活更新。

朱鋒舉例說，外灘第二立面作為國家級歷史文化街區(qū)的典范，在進行更新改造時，不僅遵循了嚴格的保護標準，產(chǎn)生了顯著的示范效應(yīng)，而且項目本身投資巨大，實施難度高，“這一更新工程在深入挖掘和強化外灘文化底蘊的同時，還積極引入了文化創(chuàng)新元素、旅游新模式以及商業(yè)新消費，極大地提升了上海作為國際大都市的吸引力和影響力”。

“再如，上海的商業(yè)地標新世界城，在經(jīng)過9個多月的全面改造后，圍繞環(huán)境舒適度、品牌集聚度、功能體驗度、服務(wù)溫馨度、智能引領(lǐng)度和餐飲時尚度等方面進行了全面升級，打造了集購物、體驗、餐飲于一體的體驗。”朱鋒說。

在徐匯濱江，由百年水泥廠改造而成的Gate M西岸夢中心近日已揭開面紗。據(jù)悉，該項目由西岸集團攜手華之門資本共同打造，此處前身為亞洲大型水泥廠，如今成為16.2萬平方米的城市更新典范。據(jù)悉，這也是上海市重大文旅投資消費“雙千億”名單項目。

記者在現(xiàn)場看到，通過濱江景觀、穿梭步道、餐飲外擺的規(guī)劃布置，該項目欲打造一種生活范式，成為市民游客臨水漫步、游逛休憩的生活秀帶。同時，這里深度規(guī)劃濱水資源，結(jié)合周邊藝術(shù)形態(tài)，創(chuàng)新不同業(yè)態(tài)與濱水商業(yè)場景的碰撞融合，如部分國際主流戶外運動生活方式品牌的入駐，將大大豐富西岸濱江跑道與騎行車道運動愛好者的體驗。

“上海不僅擁有深厚的城市文化底蘊，還具備強大的文化消費市場和廣泛的消費人群基礎(chǔ)。”上海市政協(xié)委員、瑞安房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事羅寶瑜對《國際金融報》記者表示，在新時代背景下，“文化+商業(yè)”的跨界融合展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α１热纾ㄟ^將中華老字號品牌整合進現(xiàn)代商業(yè)體系中，不僅能讓這些高品質(zhì)的本地優(yōu)秀產(chǎn)品重新回歸民眾的日常生活， 還能激發(fā)傳統(tǒng)文化在新時代煥發(fā)出新的生命力，“這一融合模式不僅促進了文化的傳承與發(fā)展，也為商業(yè)創(chuàng)新提供了源源不斷的動力”。

羅寶瑜進一步指出，通過政策的積極引導(dǎo)，旨在以“文化+商業(yè)”的跨界融合為途徑，創(chuàng)造出全新的場景、業(yè)態(tài)和模式，從而構(gòu)建一個包含專業(yè)機構(gòu)、企業(yè)及文化創(chuàng)作者在內(nèi)的文化創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。該系統(tǒng)將從資金扶持和經(jīng)營賦能等多個維度出發(fā)，為培育更多優(yōu)質(zhì)的文化品牌提供有力支持。以此來促進文化與商業(yè)消費、娛樂休閑以及生活體驗的深度融合，推動創(chuàng)新發(fā)展。

“上海有望打造成為國內(nèi)的文化消費創(chuàng)新高地，并進一步加速上海向國際文化大都市邁進。”羅寶瑜說。

樓宇改造重構(gòu)空間

隨著“存量時代”的到來，樓宇改造作為城市更新的另一部分，正逐漸成為上海城市經(jīng)濟和科技發(fā)展的主戰(zhàn)場。這一轉(zhuǎn)變標志著上海市新一輪城市更新已不再局限于居住改善、風(fēng)貌保護等單一功能，而是向空間重構(gòu)、生活方式轉(zhuǎn)變等復(fù)合功能邁進。

此前，《上海市推進商務(wù)樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》（下稱“《行動方案》”）正式印發(fā)實施，為上海未來幾年的樓宇改造和城市更新指明了方向。

根據(jù)《行動方案》，至2027年，上海將通過多方協(xié)作、多策并舉，推動各級商務(wù)樓宇在能級、品牌和活力上實現(xiàn)全面提升，并有序推進40至50個商務(wù)樓宇更新改造項目。同時，甲級樓宇的規(guī)模和品質(zhì)將得到進一步提升，甲、乙、丙三級商務(wù)樓宇的結(jié)構(gòu)比例也將更加合理。

《行動方案》明確，上海市樓宇更新提升的焦點集中在主城區(qū)，選取了小陸家嘴、世博園區(qū)、蘇河灣、大寧、漕河涇、虹橋開發(fā)區(qū)、虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)、五角場、真如、大柏樹等10個試點商務(wù)單元進行經(jīng)驗積累。這些試點單元將作為先鋒，為其他商務(wù)單元的后續(xù)提升工作提供寶貴經(jīng)驗和示范效應(yīng)。

以陸家嘴板塊為例，浦東大道福山路路口的上海國際航運金融大廈即將發(fā)生大變化——將開辟出超過1萬平方米的社區(qū)商業(yè)空間“福山薈”，預(yù)計于今年10月正式亮相。

“為了煥發(fā)城市活力，建議活化現(xiàn)有的城市存量商辦樓宇。”羅寶瑜認為，應(yīng)加強頂層設(shè)計，明確將存量商辦樓宇的更新納入城市更新的整體行動中，并研究出臺針對此類樓宇更新改造的專項政策。在實施過程中，建議優(yōu)先考慮對中心城區(qū)核心地段的老舊商辦樓宇進行更新。在盡量保留原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過靈活的容積率調(diào)整政策、創(chuàng)新的建筑技術(shù)應(yīng)用以及多元化功能的引入，將這些樓宇打造成為集辦公、零售、文化、居住和公共空間于一體的“垂直城市”活力空間。

在其看來，這樣的改造不僅能更有效地利用城市中心寶貴的土地資源，還能吸引新興產(chǎn)業(yè)和人才聚集，實現(xiàn)“從存量中挖掘新功能”的目標。

羅寶瑜還建議，在城市更新過程中，應(yīng)鼓勵更多功能的混合，將商業(yè)、辦公、住宅、城市公共空間等功能有機串聯(lián)，滿足新時期人和企業(yè)的需求，促進交流，激發(fā)創(chuàng)新，更好地聚人、引產(chǎn)、促經(jīng)濟，實現(xiàn)向更新要效益。

在景從容看來，樓宇改造不僅提升了商務(wù)樓宇的品質(zhì)和能級，也為城市經(jīng)濟的發(fā)展注入了新的活力。通過改造升級，老舊樓宇得以煥發(fā)新生，吸引了更多的企業(yè)和人才入駐，并有望推動周邊商業(yè)、文化、教育等配套設(shè)施的完善和發(fā)展，形成良性循環(huán)。

此外，樓宇改造還有助于促進上海科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。“隨著新技術(shù)、新業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)樓宇已難以滿足現(xiàn)代企業(yè)和人才的需求。”景從容說，通過改造升級，樓宇可以引入更先進的智能化、綠色化技術(shù)和管理模式，提升樓宇的品質(zhì)和競爭力。

“城市更新并沒有固定的模式可循。”景從容指出，每個街區(qū)、每個社區(qū)都有其獨特的歷史背景、文化特色和發(fā)展需求。因此，需要積極探索創(chuàng)新的解決方法，以應(yīng)對更新過程中可能出現(xiàn)的各種問題和挑戰(zhàn)。

記者 潘潔

編輯 潘晟