即便當前房地產市場長期筑底修復、購房信心恢復緩慢，但仍有企業在核心城市積極拿地。

近期上海、北京、南京、杭州等城市都出現了房企溢價搶地的情況。有的成為區域內新晉“地王”、有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達40%。其中上海的一塊地，直接刷新了全國單價“地王”記錄。

8月7日下午，上海徐匯區斜土街道xh128D-07地塊（原小米總部地塊）吸引了7位競拍者。開拍半小時后地塊經過72輪競價出價達到最高限價進入搖號環節。

最終綠城中國以48.048億元成功搖得，溢價率30%，折合樓面價13.1萬元/㎡，打破了8年前由融信中國創出的全國單價“地王”紀錄，成為上海涉宅地塊單價新“地王”，同時刷新了全國涉宅地塊最高單價紀錄，備受業內關注！

反思

地王效應下，聚焦投資是否合適？

自房地產市場步入低迷周期以來，房企采取的首要“自救”措施通常是精簡組織結構，包括裁員、裁崗、裁部門等，其中大部分房企的投資部門已大幅縮減。

隨后，房企持續調整投資策略，面對當前銷售市場量價齊跌、融資渠道收緊、信用風險頻發的困境，房企普遍選擇減緩投資節奏、集中資源以應對現金流壓力。

房企投資聚焦核心城市核心地塊，帶來的是“地王”的不斷出現。

在“地王”效應的推動下，看似火熱的土地競拍似乎預示著市場的回暖，但僅憑運氣搖號得來的“地王”也為房企帶來了一系列不可控的問題。

1、拿地成本更高，風險加大

與房地產規模擴張時代不同的是，當時房企廣泛布局一二三四線城市，通過分散投資來降低風險，而如今企業聚焦高能級城市和地塊投資的策略無疑提升了拿地門檻，增加了風險。

2、對開發的產品品質要求更高

面對激烈的市場競爭，為了確保投資回報，企業必須打造高品質的項目來吸引中高端市場，這包括對項目的建筑設計、建筑材料、配套設施、物業管理等方面提出更高的標準。

3、對房企在城市的適應度要求更高

房企在核心一二線城市拿地開發項目時，需要綜合考慮市場需求、客戶偏好、政企關系等，以確保項目的成功和企業的可持續發展。

追溯

房企投資邏輯由"加法"變成"減法"

房地產弱周期時代下，房企投資上行是否是為最佳決策？為了解答這一問題，我們需先復盤地產十余年來，房企投資邏輯的變遷。

---1.0時代：地產時代的初期，房企通常采取跟隨式拿地策略，享受地產行業上行周期的發展紅利。

---2.0時代：隨著城鎮化的進程，房企開始注重配套規劃，通過拓展式拿地獲取城鎮化發展紅利。

---3.0時代：人口流動成關鍵因素，房企聚焦于人口流入較多的區域拿地，以享受資源配置的紅利。

過去十余年，房地產市場由粗放式野蠻生長到精細化發展，房企的投資邏輯根據房地產市場基本指標、城市城鎮化的發展、人口的流動、城市資源的配置等要素進行多維指標的新增和迭代，以此來研判和確定投資地圖。我們稱之為投資的“加法時代”。

（詳細投資邏輯，請點擊查看：看見長沙|邏輯篇：不斷升級迭代的城市地圖）

而當前房企在面臨向上聚焦投資帶來不可控風險時，更加需要提高要求以達到精準投資的目的。

此時房企的投資邏輯，已經不能單單是做指標的加法了，更需要的是尋找“低風險高空間”的潛力板塊，這其中的“高空間”則意味著，房企需要前瞻的發現，這一板塊在發展成熟之后的“市場價值”與當前發展所呈現的“配套價值”之間的空間差。

這一投資邏輯，我們稱之為4.0時代——“減法時代”。房企投資聚焦，關注具備高成長空間的板塊，通過適配式拿地策略，獲取產品發展紅利。

找尋

低風險城市長沙中的最佳潛力區域

從全國投資層面來看，長沙的低風險性毋庸置疑。這得益于其健康向上的城市基本面，以及即使在房地產行業弱周期環境下，長沙今年的房地產市場關鍵指標仍展現出抗跌性。

既然長沙的安全性得到了保障，下一個關鍵問題便是：高空間的潛力板塊在哪里？

隨著城市發展進入核心改善時代，城市中心片區成熟的板塊已經發展至頂，房價已是一梯隊的存在，再往上漲空間有限。尋求有高發展空間的片區，自然得把眼光瞄向城市新區。

而在如此眾多的新城片區中，如何找到這一區域，我們認為需要遵循以下幾個條件：

1、改善主導。當前長沙構建“改善+保障房”的雙輪驅動，這說明未來新房市場的出路在改善而非剛需，高空間的片區需能承載起市場的改善需求。

2、強兌現力。新城規劃不能只是畫餅，不然均為空談。高空間的片區應該要有政府的強支撐，規劃要有強兌現能力。

3、高性價比。企業進入該片區無需加杠桿。

綜合以上，我們發現，望城是當前投資“減法時代”下優選的一個的低風險高空間的區域。

機會

弱市之下的高投資空間--望城

望城，一個當前市場環境下，具備最大成長空間的城市新區。

——先天稟賦，改善可求——

當市場進入到改善主導的時代時，購房群體對于改善的需求已經從簡單的面積需求上升為品質需求了。改善品質需求最為基礎的一點，就是對環境、對配套的需求提升。

對于改善置業來說，提升生活環境的品質是首要步驟，而高綠低密的山水資源則為這一目標提供了重要支撐。

望城，作為長沙六區中最年輕且面積最大的城區，擁有最為豐富的自然資源，覆蓋全域范圍。

“坐擁湘江及其支流的35公里黃金岸線”、“森林覆蓋率達34.2%”、“城市綠化覆蓋率為40.7%”、“城鎮人均公共綠地面積達到了13.6平方米”、“空氣優良天數穩定在321天以上”、“擁有至少38個自然湖泊”，這些數據均表明望城區的自然稟賦和生態環境的優越性。

其中，集望城全區之力打造的大澤湖片區擁有高于洋湖的得地率（得地率代表了一個片區可售土地貨值的高低，也反映了該區域周邊交通、環境條件的好壞）；擁有較低的綜合容積率，整體的居住舒適度有所保障；還有3000畝的濕地公園，襟江帶湖、顯山露水、景城融合，成為當前望城區改善的首選之地。

盡管望城擁有珍貴的自然稟賦，但它從未停止過努力的腳步。自撤縣融城以來，望城在產業、交通、教育等方面加速發展，致力于打造高能級項目“引力場”，并勇于擔當“強省會”戰略的排頭兵。

這也使得望城區逐漸成為長沙市的重要增長極和宜居宜業的理想區域。（詳細點擊鏈接：風起望城 ▏"轉正"內六區,12年融城之旅,望城交出怎樣的成績單？）

——政府聚力，兌現可見——

作為省會長沙最大、最新的城區，坐擁一江兩岸寶貴資源的望城，正乘著“強省會”戰略的東風，加速融入長沙城市發展布局，其招商引資的“強磁場”效應日益凸顯。

數據顯示，2022年以來，望城新引進優質項目300余個，年均引進資金將近600億元。

望城強大的招商能力，帶來的是可喜的經濟成績單。2024年上半年，望城經開區規模工業總產值同比增長13.7%，規模工業增加值同比增長10.5%，產值總量等多項指標在全市國家級園區中排名前列。

面對招商新形式，望城還打出了差異化之招。

作為全國首個正式揭牌運營的歐美同學會海歸小鎮，也是長沙“十個重大城市片區”和建設全球研發中心城市“一城一區三基地”的重要板塊，大澤湖以研發中心和湘商總部基地為載體，

一方面，聚焦智能終端、生命健康兩大主導產業，通過統籌政策、人才、平臺等高端要素，助力實現人才與新興產業的雙向奔赴；

另一方面，以鄉情為紐帶，持續優化湘商回歸服務，推動湘商企業回遷、資本回流、項目回投。

目前大澤湖板塊道路成網、配套成熟、企業成群、發展成勢，研發中心一期竣工投運，虛位以待湘商總部和湘商企業拎包入駐。

從產業招商到經濟產出，望城表現出強大的兌現力。在市政建設上，望城的兌現力也同樣驚人。

以當前正在高速發展的大澤湖為例，海歸小鎮湘商總部基地，長沙大舞臺，濕地公園，地鐵4號線北延線等重大項目接連開工。

在產業不斷落位聚集的同時，基建配套也在加速落成。大澤湖正以一座宜居、宜業的湘江未來城的姿態，冉冉升起！（詳細點擊鏈接：風起望城 ▏大江向北，望城這里率先起勢成發展新主場）

望城，正已肉眼可見的發展速度和強大的兌現能力，為居民謀畫一卷改善置業的藍圖。

——地塊高質，進入可盼——

望城優越的先天環境為改善置業提供了堅實的基礎。而望城強大的基建兌現力，則為房企營造了良好的投資環境。

從土地價值的角度來看，正在加速落成的優質公共設施，無疑將進一步提升土地的綜合價值。為了激發土地市場的活力，望城區重點推介了22宗商住用地，總面積超過2160畝。

其中，大澤湖板塊、月亮島文旅板塊、高鐵西城板塊等優質地塊尤為引人注目。這些土地不僅地理位置優越，而且價格合理，為房企提供了絕佳的投資機會。

以大澤湖H-1和H11地塊為例，這兩地塊均位于望城區大澤湖海歸小鎮板塊的核心位置。周邊交通便利，沿主干道可快速通達市區，且周邊配備有優質的學區、濕地景觀資源以及規劃的地鐵線路，此外大澤湖海歸小鎮對應的城市級公共配套建設也在快速推進。

對標當前長沙熱門銷售項目的特征來看，這兩塊地在配套維度，均匹配享有學校、景觀等核心資源，結合地塊的經濟指標來看，均有望打造成為標桿級的改善住宅項目。

有了高流速的基因，加上所在板塊規劃以總部經濟、科創孵化、濕地觀光為主導功能，隨著板塊發展的完善，未來配套將更進一步向高能級完善，地塊的價值有望進一步提升。從投資的時間角度來看，現在正是進入的好時機。

總結

弱市之下，房企上行聚焦并不能確保輕松獲勝。因為上行聚焦的同時，競爭強度和拿地成本都會上升，市場風險也相應增大。在土地紅利周期過后，進入產品紅利時代的當下，房企需要關注的是低風險、高空間的區域。

望城區作為長沙的一個年輕且充滿活力的新區，不僅擁有得天獨厚的自然資源和優越的地理位置，還展示了強大的政府支持和快速的發展速度。這些因素共同為房企提供了一個低風險高回報的投資環境。

在當前房地產市場長期筑底修復、購房信心恢復緩慢的背景下，望城的土地市場依然活躍，吸引了眾多房企的關注。通過精準前瞻布局和合理投資，房企可以在望城找到新的增長點，實現可持續發展。