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作者 | 王澤紅

8月房價最新出爐，依舊是以跌為主。

9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比降幅總體略有擴大。

新房、二手房價格環(huán)比下跌城市個數(shù)進一步增多，全國70個大中城市里，只有2個城市新房價格環(huán)比上漲，分別是上海和南京；二手房層面，吉林是唯一環(huán)比上漲的城市。

分城市等級看，一線城市新房價格環(huán)比降幅收窄，二、三線降幅擴大，其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。

相比之下，二手房各線城市價格降幅全部擴大。其中，一線城市環(huán)比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。

“517”效應(yīng)減弱，二手房缺乏“接盤人”

同策研究院聯(lián)席院長、首席研究員宋紅衛(wèi)告訴搜狐財經(jīng)：“說明目前樓市下行壓力仍然較大，盡管出臺了一系列政策，但是政策的時效性較短，且成交量仍然持續(xù)收縮，由量縮帶來的價格下調(diào)的壓力仍然持續(xù)。”

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則稱：“8月房價跌幅擴大，一是與‘517新政’效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)系；二是市場需求萎縮非常快；三是‘以價換量’已經(jīng)形成市場主流；四是與居民收入有關(guān)系。”

“除了政策效應(yīng)減弱之外，降價銷售幅度加大，以及二手房跌幅加大對新房形成競爭，也是導(dǎo)致8月房價跌幅擴大的原因。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員補充道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，本輪樓市下行幅度和周期已經(jīng)刷新歷史記錄，517政策主要影響了京滬等一線城市，特別是北京和上海二手房市場，6-7月整體市場出現(xiàn)了企穩(wěn)現(xiàn)象，最近2個月的成交量都是最近一年多來的最高點。但隨著政策影響降低，8月市場成交量出現(xiàn)了調(diào)整。

“當下樓市是政策市場，517政策經(jīng)過市場消化，對市場的影響在逐漸減弱。雖然市場最低點已經(jīng)過去，要穩(wěn)定金九銀十后的房地產(chǎn)市場，最近需要更多的政策出臺，特別是存量房貸利率再降！” 張大偉稱。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，當前新房價格環(huán)比漲幅為正的城市為2個，即上海和南京，上海已連續(xù)6個月漲幅排名第一，成為目前樓市復(fù)蘇的標桿城市。南京此前連續(xù)15個月房價環(huán)比漲幅為負，首次為正說明一些調(diào)整充分的省會城市，或有數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正的機會。

他認為，二手房和一手房市場一樣，當前市場淡季價格讓利幅度大，進一步說明二手房撿漏的時機較好。二手房市場最大的問題已經(jīng)暴露了，即“接盤人”是比較少的。

“金九銀十”成色不足，大概率事件

“從9月前兩周百城銷量看，“金九銀十”出現(xiàn)反彈的可能性大不，市場總體以平淡為主。除非9月下旬，全國層面出臺重大利好政策，如降準降息、房地產(chǎn)稅費減免、存款利率下調(diào)、7090政策取消或者非普通住宅標準調(diào)整，否則反彈可能性就不大。” 謝逸楓告訴搜狐財經(jīng)。

宋紅衛(wèi)也認為，今年金九銀十成色不足是大概率事情，預(yù)計10月份市場會較8、9月份有所好轉(zhuǎn)，但是仍然處于相對低位。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院指出，市場走向仍依賴于利好因素加持，9月是歷年政策出臺的窗口期，且歷年多次出臺重磅新政，若新政力度不大且出臺時間延后，預(yù)計9月成交將繼續(xù)下滑。

“從此次一線城市二手房價格出現(xiàn)較大跌幅而言，后續(xù)二手房市場亟需有新的發(fā)展模式，尤其是增加潛在的購房需求、加大二手房的原拆原建工作、提高二手房的非居住用途等。唯有這樣，才能真正提振二手房的交易市場。” 嚴躍進分析道。

房價預(yù)計2025年筑底，2026年反彈

謝逸楓認為，按照目前房價的走勢，估計要在2025年才能完成筑底，2026年才可能出現(xiàn)反彈情形。從目前政策、供求關(guān)系和保交樓處置請款看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整期可能還需要兩到三年時間完成。

宋紅衛(wèi)也持相同觀點，他指出：“從我們對比國際大都市在歷史上房地產(chǎn)市場周期調(diào)整的規(guī)律來看，我國核心城市的筑底期大概在明年底。”

長江證券研報曾指出，一次地產(chǎn)周期平均持續(xù)時間為11年，中位數(shù)持續(xù)時間為10.6年。如果是大型地產(chǎn)危機，跌幅在35%以上，下跌時長6年，從第4年開始，環(huán)比跌幅會顯著收斂，直到第7年開始反彈；小型危機一般跌4.25年，但磨底時間更久，一般第6年開始上漲。

以70城二手房均價(官方二手房價格)來看，我國更似小型泡沫。但第三方數(shù)據(jù)房價下滑幅度大于官方數(shù)據(jù)，以上海為例，2023年以來，二手住宅掛牌價環(huán)比平均跌幅約為官方跌幅的2.2倍。環(huán)比波動調(diào)整2倍后，以調(diào)整后的70城二手房均價來看，我國更似大型泡沫。

長江證券研報最終的結(jié)論是：小型危機大概13-14年就能漲回前高，大型危機在20年內(nèi)漲回前高的概率都偏低。從名義房價看，2026年下半年或成為房價止跌時點；到2031-2032年，名義房價有望漲回前高。