文/樂居財經 林振興??????

慘淡的地產形勢，讓地產老兵馮軍山都不得不感嘆難。

9月3日，在中鐵置業北京公司上半年經濟活動分析會上，黨委書記、執行董事馮軍山對臺下一眾員工坦言，“當前北京公司正處于成立以來形勢最嚴峻的一年”。

在公司內部，馮軍山喜歡“開藥方”，他認為現階段北京公司不僅要開源節流、過緊日子；還要調整營銷激勵政策，關注項目品質，盤活現有資產。

如何盤活資產？以價換量成為眼下開發商的唯一出路，中鐵置業北京公司也不例外。

8月下旬剛開盤的京璽，最早想賣4.8萬/平，結果傳言被建委約談。但實際上，該項目價格還是偷摸降了不少。京璽置業顧問向樂居財經表示，99平以下戶型房源有4.7萬/平，甚至120平戶型也有不超過5萬/平的房源。對比5.9萬/平的指導價，肉眼可見直降了一萬多/平。

雖然京璽想5萬以下單價快跑，但開盤結果卻不盡人意。取證59天，京璽在北京住建委網站上的成交為“0”。

對于中鐵置業北京公司而言，以價換量這個“藥方”，目前藥效還不是很明顯。中鐵置業北京公司總經理、黨委副書記李定環，則在上半年經濟活動分析會上開出了另一劑藥方，除了要有效盤活資產、持續跟蹤獲取項目、確保項目交付，還要做好清收清欠。

做好債務清欠，談何容易？中鐵置業北京公司旗下子公司被活動公司、設計公司告上法庭，甚至還被工程商和地產代理商連連追債。

京璽沒“驚喜”

7月17日，北京大興區黃村鎮的京璽樓盤取得預售許可證，準許銷售面積6.96萬平米，12棟樓712套房，擬售價格在5.43萬元-6.31萬元/平米。

京璽出現的運氣不太好，趕上了北京新房市場不景氣，城南新房大跳水。該項目附近在售新房有中鐵興創逸境預售價約為5.25萬元/平方米，大興星光城預售價格約5.4萬元/平方米，二手房綠地海珀云翡價格約4.5萬元/平方米。由此可見，周邊市場行情并不足以支撐京璽用指導價賣房。

看完京璽項目的黃小姐告訴樂居財經，“交房（2026年底）太晚，還有裝修里面的儲物空間雖然開發商給做了，但不符合個人的需求，有點雞肋，還不如不裝。再加上京璽的位置有點偏，（我）寧愿買曉月和風或者頤和公館。”

業內人士則分析稱，該片區客戶群體被分流的厲害，大戶型改善購買群體基本買西紅門橡樹灣和玖玥府，因為西紅門東板塊規劃更完善，加上學校和地鐵的加持，以及現在還推出了不少特價房；小戶型基本會買清源路星光城和曉月和風，周邊配套和城市界面可以說碾壓京璽，而且星光城還是準現房。

從保值角度看，京璽所處大興黃村的地緣客戶普遍不認可京開高速以東片區，項目去化更多的還是依賴主城區外遷客群，后期保值增值也會受到影響。

最令外界“驚嚇”的是，京璽的得房率創下了11層以下洋房紀錄新低，全部沒有超過80%。

作為南五環外的一個剛需盤，京璽的得房率為何如此之低？業內人事分析稱，京璽是第一個在大興區通過防火挑檐偷面積的樓盤。偷面積太多，導致產權上的得房率變低。

京璽所處大興黃村板塊的6021地塊，是中鐵置業 興創置地組合于2023年12月6日以19億元拿到，溢價率1.06%，樓板價27096元/平方米，規劃建筑面積70121.08平方米。

拿地公司是北京諾德興創置業有限公司（簡稱“諾德興創”），由中鐵置業集團北京有限公司和北京興創置地房地產開發有限公司分別持股65%和35%，注冊資本18億元。

緊接著2024年2月6日，諾德興創投資設立北京諾德興泰置業有限公司（簡稱“諾德興泰”），為京璽的項目公司，注冊資本9.5億元。4月2日，諾德興創新增了兩筆股權質押，分別向首開股份和住總地產質押了諾德興泰23750數額股權，換算成股權為25%。

在地產圈取得項目股權的方式，一般先質押項目公司股權，然后再變更為正式股權。由此推算京璽后續的股權結構為，中鐵置業北京公司32.5%、興創置地17.5%，首開股份25%、住總地產25%。

然而，五個多月過去，京璽的股東仍是中鐵置業和興創置地。

在帝都，中鐵置業熱衷于組團開發樓盤，它深諳“抱團取暖”的好處，可以減小資金壓力，降低開發風險。中鐵置業集團北京有限公司成立于2003年，注冊資本70000萬元，旗下14家子公司中，有一半是合資公司。

例如，北京興翃置業有限公司是中鐵置業北京公司與華潤置地開發（北京）有限公司共同出資設立，雙方分別持股40%和60%，注冊資本528800萬元。據樂居財經了解到，興翃置業是橡樹灣三期的開發商。

再如，北京興曄置業有限公司也是中鐵置業北京公司與老朋友華潤置地北京公司、興創置地共同出資125000萬元設立，三方分別持股43%、42%和15%。

據樂居財經統計，中鐵置業北京公司的房企合作伙伴還有華僑城、北京建工地產、碧桂園，此外，它還與兄弟公司中鐵物貿、中鐵四局、中鐵北京工程局等合作。

合作方“討債”

作為堂堂央企開發商，中鐵置業北京旗下全資子公司——北京中鐵諾德隆興置業有限公司（簡稱“中鐵諾德隆興置業”）卻因為拖欠費用，屢屢被合作方告上了法庭。

中鐵諾德隆興置業是中鐵諾德閱墅的開發商，它與北京元隆博雅文化發展有限公司（簡稱“元隆公司”）曾簽訂《中鐵諾德閱墅周末暖場合同》，元隆公司負責諾德閱墅活動的實際執行。另據元隆公司自行制作的暖場活動結算單載明，金額總計（含稅）共688858.796元。

此外，中鐵諾德隆興置業與元隆公司還簽訂了《諾德閱墅項目冬施包裝制作合同》，合同含稅總價350000元。元隆公司稱其已經按照合同約定履行合同義務，為討要合同款，它將中鐵諾德隆興置業告上法庭。最終法院判決，中鐵諾德隆興置業支付元隆公司60萬元及違約金。

此外，北京無限建筑設計有限公司也將中鐵諾德隆興置業告上法庭。該設計公司是中鐵方委托代為進行北京某項目售樓中心、合院、上疊、下疊等部分的軟裝設計及采購陳列事項，設計公司稱，截至起訴時對方僅支付了6985207.5元，剩余867642.5元經多次催要未予以支付。最終，法院判決中鐵諾德隆興置業支付北京無限建筑設計有限公司工程款867642.5元及逾期付款違約金。

除了活動公司和設計公司，還有地產代理商“北京墅生活咨詢服務有限公司”也用法律途徑，向中鐵諾德隆興置業成功討回服務費21.7萬元。

不僅被合作商追債，中鐵諾德隆興置業還收到購房者的一紙訴訟。

事件源于，黃先生欲購買順義諾德閱墅項目XXX房屋（以下簡稱涉訴住宅），但因他當時社保未滿5年，不具備北京市住宅購房資格，而儲藏室、車位不需要購房資格，為鎖定該房源，雙方協商先就涉訴住宅附屬的兩個儲藏室及兩個車位分別簽訂相應預售合同。

2020年11月17日，雙方簽訂四份《北京市商品房預售合同》（商業、辦公等非住宅類），約定中鐵諾德隆興置業將位于順義區諾德閱墅下的兩個倉儲、兩個車位出售給黃先生，合同約定的總價款分別為1718400元、458400元）、420000元、420000元。

2021年12月6日，中鐵方向黃先生發送催款函，載明：截止今日，您已付房款共計5339908元。自您支付首付款至今，我司多次與您溝通簽署房屋買賣網簽合同并支付剩余款項的事宜，但是截止本函發出之日，您仍沒有答復，也沒有再支付任何款項……若您仍未回應，我公司將不排除依照合同約定解除預售合同，屆時您除承擔違約責任外，給我公司造成其他損失也應當全部賠償。

黃先生自認其于2021年11月獲得北京市住宅購房資格。他稱其對中鐵公司信譽存在嚴重質疑，且不認可住宅價格、交付時間，故不同意就涉訴住宅簽署購房合同，并主張根據補充協議第三十三條約定，儲藏室、車位的預售合同附隨于涉訴住宅的預售合同，因雙方未就住宅簽署預售合同，故儲藏室、車位的四份預售合同應當解除。

此外，他認為中鐵諾德隆興置業所售倉儲和車位是規避國家購房政策，雙方之間所簽訂的以上《北京市商品房預售合同》存在巨大的法律風險。于是，黃先生經多次交涉要求被告退還款項，中鐵諾德隆興置業均以各種理由予以推托，他認為自己的資金被開發商無償占用，遂起訴至法院。

最終法院判決，解除黃先生與中鐵諾德隆興置業于2020年11月17日簽署的四份《北京市商品房預售合同（商業、辦公等非住宅類）》；同時，中鐵諾德隆興置業返還黃先生4839908元。

“鐵面”書記

北京公司在中鐵置業內部有著舉重若輕的地位。根據一份評級報告顯示，北京、貴陽及上海對中鐵置業2023年對銷售業績貢獻較大，全年銷售額合計占比接近60%。

但三年前的中鐵置業北京公司，卻不是公司的“頂梁柱”。彼時，北京公司正處于艱難發展階段，規模和貢獻不成比例。這既有項目開發的階段性因素，更多的是在企業內部管理方面存在差距。

作為中鐵置業北京公司黨委書記、執行董事，馮軍山帶領干部職工一起找問題、找差距、找原因、找辦法。他通過獲取新項目實現持續發展，通過快去化獲得現金流，通過掛牌督戰確保按期交房，通過招采降低成本，穩住了企業發展大局。

經過三年的奮斗，中鐵置業北京公司的規模和效益逐年攀升，站穩集團第一陣營。馮軍山本人也獲得了中國中鐵“勞動競賽先進個人”和中鐵置業“優秀黨務工作者標兵”稱號，今年4月，他還被中鐵置業授予2023年度“置業之星”榮譽稱號。

在內部，馮軍山是一位鐵面書記，他敢于整治干部隊伍，把部分不敢擔當、不思上進的干部調整崗位，對個別內外勾結侵害公司利益的“害群之馬”堅決予以辭退，并用法律武器為公司挽回損失。一些合作商反應，北京公司的活兒不好干了，錢也不像以前那么好掙了。

此外，他經常對一些管理工作中或項目上出現的問題當眾“刨根問底”，讓一些不負責任、不求甚解的干部職工下不來臺。“馮書記可不好糊弄，不懂裝懂的人兩句話就被問住了。”內部員工表示。

馮軍山是工民建專業出身，他于1988年由初中考入陜西鐵路工程職業技術學院的工業與民用建筑專業8831班，當時校名叫渭南鐵路工程學校，是一所部屬中專。

在那個年代，初中考中專是農村孩子早日“跳出農門”的主要途徑，但是招生名額有限很難考。鐵路上是鐵飯碗，搞建筑的收入高，部屬中專又是各類中專中最好的，于是馮軍山的父親就做主幫他填了志愿。

為了上學，他坐了幾個小時的綠皮車從河北邢臺來到渭南。當時學校是按照高中的模式管理的，馮軍山有一次因為起晚了沒出操，被叫到學生處老師那里做檢討。而且，每次期末考試后，學校都會把成績單寄到家里。第一學年考理論力學時，馮軍山只考了60分。

除了在課堂學習，馮軍山還去過西安鐵路分局機務段，體驗蒸汽機車司機的工作。去過渭河化肥廠建設工地，和工人師傅一起搬磚抹灰。或許是學生時代的經驗，讓馮軍山到現在也愛去一線聆聽炮火聲。

眼下，馮軍山還有一個頭疼的事情，中鐵置地北京公司的拿地勢頭相較前兩年已收斂許多。今年上半年，其在戰略大本營北京的土拍市場上鮮有收獲。根據評級報告顯示，截至2024年3月末，中鐵置業在北京的全口徑土儲分布面積僅占7%。

另據樂居財經了解到，2024上半年，中鐵置業實現營收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。

截至2024年6月30日，中鐵置業資產總額為1733.79億元，負債總額為1304.50億元，資產負債率為75.24%。