市場才是真正的王。

作者 | 畢亞軍

香港中環，真正的寸土寸金之地，也是李嘉誠們的中興之地。

1970年代初，正向房地產進軍的李嘉誠，在一次酒會上聽到兩個老外在談一家酒店要出售。嗅覺敏銳的他馬上想到這家酒店就是中環的希爾頓，然后放下酒杯趕回辦公室連夜發起了進攻。

最終，他成功拿下這個酒店，20多年后，他將其拆掉蓋成了長江集團的總部——長江中心。

長江中心落成于1999年12月，那也正是李嘉誠登峰造極的時刻。

那一年，他賣掉在歐洲的通信業務Orange，一把就賺了超過千億港幣，創造香港開埠以來的最大企業盈利紀錄。

那一年，他還趕在新中國50周年大慶的前1月，于北京黃金地段東長安街1號，落成了當時亞洲最大的的商業建筑群：東方廣場。

但25年后，于中環落成長江中心二期的李嘉誠，巔峰被顛覆了。

樓高205米，總建筑面積55萬平方呎，由原和記大廈拆建而來，建筑風格設計與長江中心一脈相承的長江中心二期，去年落成面世至今，最引人矚目的不是其他任何，而是：

創紀錄的空置率。

雖然投入使用前就不斷傳出大樓已獲得多少租約的消息，但今年以來媒體對它的持續報道里，其出租率都不到20%。長江集團自身并未就此確認或回應，但沒有回應就是回應。

李嘉誠還算好的。

畢竟，長江二期是老樓拆建，成本不高，而且他還在興建二期之前，高位賣掉了同在中環的中環中心，一把套現402億港幣。

真正壓力山大的，還是曾經長期在香港地產界壓長江一頭的——李兆基旗下的恒基兆業。

長江中心二期落成不久，恒基緊鄰長江中心二期的中環新地標，也是它近年來最重要的項目，高190米的The Henderson，也正式投入使用。如今，它也是寒氣逼人，空置率超40%。

而這個項目，代價就高了。

The Henderson的地皮，由恒基兆業2017年5月拍得，成交價高達232.8億港元，創香港地皮成交新高，其折合樓面價約54萬每平米，同樣是歷史新高。

也就在恒基天價拍下這塊土地的不到半年后，李嘉誠借著恒基拉起來的勢頭，以402億高價賣掉了中環中心。

如今，這一數字得打7折。

1990年代起，香港人就將李嘉誠的長江、李兆基的恒基兆業、郭家的新鴻基、鄭裕彤家族的新世界并稱為四大天王。

二位李天王之外，新鴻基、新世界，也都瑟瑟發涼了。

新鴻基去年上半年就交出了虧損近3億的慘卷，今年在業績報告中說自己實現顯著扭虧為盈，但盈利只有區區7540萬元。

新鴻基是香港最大“包租婆”，過去都是百億利潤起跳，如今7540萬盈利居然配詞“顯著為盈”，背后也是租賃市場的眼淚在飛。

新世界則要豪爽太多，預計2024財年公司股東應占虧損在190億港元至200億港元之間，這也是公司近20個財年以來首次出現虧損。

過去長達半個世紀里，這四大天王在香港這個既很小又很大的舞臺龍爭虎斗，明爭暗斗，經歷過無數跌宕起伏，也早已被市場教育得服服帖帖，謹慎穩健已是他們修煉多年的硬能力。

最顯著體現就是負債率。

截止今年上半年財報日，四大天王中，負債率最高的新世界凈負債率也才49.9%，長實的凈負債率更是低到了令人發指的5.5%。

但市場才是真正的王。即便如此謹慎穩健，李天王、郭天王、鄭天王，也一樣虧的虧，傷的傷。這個超人，那個神，都不靈了。

巴菲特說，只有潮水退去，你才知道誰在裸泳。我看后面還可加一句：即便你有超人的泳功，也抵不住退潮的洶涌。??

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