今天上午傳出一個消息，南沙即日起全面放開限購，不需要社保年限，不不限購套數。

雖然目前還沒看到官媒的報道，但從房企和中介瘋狂刷屏的陣勢來看，應該就等官宣了！

趁此機會，說一下最近到南沙的考察心得。

上周去了一趟南沙，在一個叫做星河cocopark的商場吃飯，商場位于蕉門河邊上，無論是裝修設計，還是招商檔次，都不輸廣州市區。

我數了一下，南沙城區目前已經有萬達廣場、環宇城、星河cocopark、悠方、悅方城等多個大型商業體正在運營，其中有三個均為去年新開業。

在我看來，南沙就算建再多住宅，其社會意義也比不上這幾個商業體的建成。

另外，南沙還新開了一堆五星級酒店或者網紅酒店，比如萬豪、喜來登、花園酒店、吉酒店等等。

01

南沙，開始像個“城市”了

作為一個遠郊新城，南沙能夠撐得起這么多大型商業體和高檔酒店，我認為這是一個非常重要的信息。

做商業地產的朋友都知道一句話，從來從來只有人等商業，沒有商業等人，意思是商業是最追求確定性的，它們不見兔子不撒鷹，只有當一個片區的發展真正成熟、真正具備購買力的時候，才會進來。

在此意義上，大型商業體、高檔商務酒店是一個城市發展的高級形態，對很多人來說，判斷一個區域像不像城市、有沒有city感，就是看商業檔次。

一起吃飯的同事隨口說了一句話，讓我覺得醍醐灌頂，她說：南沙，開始像個“城市”了。

南沙最成熟的蕉門河片區

想起我2014年第一次來南沙考察的時候，當時整個南沙連一家像樣的商場都沒有，直到2015年年底，南沙才有了真正意義上的第一家大型購物中心萬達廣場。

所以，在很長的一段時間里，南沙只是一堆生態綠地+大型開發區的形態，除了幾個大公園，再加一堆工廠，就沒啥可看的了。

這樣的南沙，是不能叫“城市”的，只是廣州眾多開發區中的其中一個。

02

南沙，從To B到To C

2019年，在南沙區的一個專家座談會上，我曾提出一個比較尖銳的問題，我說南沙發展最大的一個痛點是：To B的東西多，To C的少。

國家新區、自貿區、期交所、IFF、南沙科學城……這些概念，本質上都是To B的，和普通人的關系不大。

To C的東西少，就會給人一種錯覺：人氣不足。

但南沙的人口并不算少，總量接達到96.79萬人，超過越秀區，也超過美國舊金山，第七次人口普查數據還顯示，南沙的常住人口增幅是全市第一，十年翻了一倍。

明明不缺人，為什么又感覺人氣不足？因為分散，沒有聚起來。

而眾所周知，產業可以引人，但聚人，得靠商業。人不聚起來，就不可能有city感。

舉個例子，2015年之前的南沙城區，很少堵車，但萬達廣場開業之后，堵車成為家常便飯。

為啥？萬達把分散的南沙人聚起來了，這就是商業的力量。

人只有聚起來，才有人氣、有活力、有創造力，才會發生各種連鎖反應。

03

南沙比前海、橫琴強在哪里？

當然，南沙這些年在To C的方面，除了搞了一堆商業，在教育、醫療方面更是大展拳腳，從越秀區引進了一大堆名校與醫療機構，這些資源至關重要。

如果說產業是“引人”，商業是“聚人”，那教育、醫療就是“留人”，能夠讓高端人才安安心心地扎根在南沙。

舉個例子，以前南沙區的公務員一到下班時間，幾乎都坐大巴回城里了，因為南沙沒啥好學校，孩子都在城里上學，但如今，這個情況有很大的改善，公務員的孩子們開始在南沙上學了。

所以，我一直認為，這是南沙相比前海、橫琴、松山湖這些環珠江口新城的最大優勢，因為南沙背靠省城，能夠享受到全省一流的教育與醫療資源。

畢竟，越秀區的學校和醫院，不太可能往前海或者松山湖大規模輸送。

更重要的是，有了優質的產業、交通、商業、教育、醫療等資源的相互連接，南沙才能夠真正形成“內循環”效應，從而降低對中心城區的高度依賴，形成一個自成一體的城市區域——這就是我說的“城市”概念。

04

幾個不足

當然，這篇文章不全是為了給南沙唱贊歌，南沙發展到今天，肯定也有一些不足，比如目前開業的商業體雖多，但不夠集中，互相沒有形成集聚效應。

這說明，南沙在規劃層面的遠見不夠，沒有像珠江新城或者萬博那樣預留充足的商業用地。

除了商業，寫字樓也不夠集中，蕉門河、靈山島、橫瀝島、南沙灣各搞了一堆辦公樓，太過分散或者說太過著急，資源就那么多，哪能全面開花？

再比如交通，4號線搖搖晃晃的，速度太慢，18號線又沒有經過南沙城區，讓南沙與中心城區的聯系，還是不夠順暢。

當然，南沙的發展，仍在繼續，相信這些不足，會在繼續發展的過程中逐步得到完善。