“深圳人不買房了？”

這是去年以來聽到最多的一句話。

的確，僅從商品房層面來看，新房二手房的數據并不理想。

但大家可能忽略了一點，深圳人并不是真的不買房了，而是一定程度上涌進了新賽道——保障性住房，在去年住宅成交量里，安居房和人才房就占據了3成左右。

說實話，在“市場價5折左右+滿10年后取得完全產權可上市交易”兩大因素的猛攻下，讓更多深圳人選擇進入安居房賽道。

但是有一點值得關注，去年深圳叫停了安居房的土地審批，意味著安居房將正式退出歷史舞臺，賣一套少一套。

當下可售的安居房，是最后一批能夠取得完全產權、不受封閉流轉限制可上市交易的保障性住房。

而且據統計，目前安居房輪候庫里大概有18萬多戶家庭，存量安居房大概兩萬套左右，若把地段等因素綜合進去，核心盤數量占比才2成多，意味著好地段的安居房要靠搶。

問題來了，想要取得完全產權需要補多少差價？到底劃不劃算？

以此前配售過的光明的偉城賢德瑞府為例：

根據補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費公式，按照2.2萬左右的均價計算，十年后每平需補4483元；補繳價款后，算下來約2.6萬/平買入光明商品房，還是非常合適的，而且是十年后再交，如果一直用來住就不用交了。

壹地產了解到，光明的偉城賢德瑞府，今天正式發布了新一批安居房配售公告：

（1）房源情況

此次共計房源482套，其中約70㎡兩房347套、約90㎡三房135套，配售均價為21950元/㎡，預計交付使用時間為2025年11月30日前。

（2）申購時間

網上申請認購時間為2024年9月14日9:00至2024年9月23日18:00。

（3）看房時間

申購看房時間為2024年9月14日9:00至2024年9月23日18:00。

▲圖源深圳住房和建設局

重點提醒：

本批同步發布配售公告的安居房項目雖然眾多，但是偉城賢德瑞府可能是這批房源中唯一可以現場看房的項目，現場即可看房，可以到現場了解下。

（1）十年后可轉為商品房的安居房已經所剩無幾。

（2）偉城賢德瑞府是所剩無幾的安居型商品房中，真正同時具備深外名校及家門即地鐵兩大居住硬核配套的項目，機會難得。

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01.

光明北部價值新高地

打造第二條大沙河走廊

實際就在不久前，深圳有三個項目（珈譽時尚花園、珈譽未來花園、悅章鳳凰里）、4700多套住宅正式通知為共有產權房，此前網傳是安居房。

可見當下安居房為存量市場，進入了賣一套少一套的階段，將慢慢退出歷史舞臺。

今后登場的將是共有產權房和售保房，但無法自由上市交易；因此在遇到具有價值潛力的安居房時，建議盡早入手。

那安居房要怎么選？首先就是看“地段價值”，既然安居房后期可上市交易，就要用選擇商品房的標準去選擇安居房，項目所在區位很關鍵，畢竟決定房地產價值的因素是以地段為核心基礎。

光明的價值有目共睹，“世界一流科學城”、“深圳北部中心”的定位，讓光明逐漸從一個新區蛻變為了西部核心區，也讓光明從南山的后花園逐步演變為第二個南山。

在最新出爐的2024年上半年GDP數據中，光明的增速排全市第二（除深汕外），發展迅猛。

▲圖源深圳光明

而在光明各板塊里，相比大家熟悉的鳳凰城、光明中心區，偉城賢德瑞府所在的光明北部是一位低調的選手：

• 這里有6平方公里的大科學裝置集群，是未來光明科學城最“硬核”的科學之地。

• 也有4.1平方公里的科教融合集群，布局著大科學裝置和高水平大學。

• 更有政府投資超300億打造的茅洲河創新走廊，相當于深圳第二條大沙河走廊。

▲圖源深圳市光明區國土空間分區規劃 （2021-2035年） 草案

去年，光明就以1800萬的比稿費，向全球征集茅洲河中央水岸城市設計，并將其列入六大重點片區之一，旨在打造光明新名片，成為未來灣區人才棲息地。

目前已經評選出3個優勝方案，接下來，茅洲河兩岸將會打造成集中成片的產業帶，各大重點項目沿著茅洲河蜿蜒展開，形成一條千億級的產業創新走廊。

根據走向，今后茅洲河創新走廊除了將科學城、鳳凰城串聯起來，向西還會聯動前海會展海洋城、向南牽手西麗湖科教城，帶來大量產業和人口的涌進。

▲茅洲河中央水岸帶效果圖（優勝方案展示），圖源深圳市規劃和自然資源局

可以這么說，茅洲河創新走廊是光明城市新客廳，也將成為深圳經濟的又一大引擎；不久的未來，光明北部城市面貌、片區價值將得到大幅提升；因此，這樣的地段無疑為偉城賢德瑞府進行了價值托底，給出了確定性。

02.

13號線地鐵口+深外9年制學校

把買安居房的兩大必選項給解決了

除了地段，對于安居房的業主來說，還有“配套”這個必選項，首當其沖的便是交通和教育，是必需品。

必須要明白，買安居房的客群，多是深圳打拼的年輕人，或是有娃的工薪家庭，加上在深圳置換成本高，因此買安居房的業主會在有限的條件下盡可能一步到位。

具體來看，有兩大核心追求：

追求效率，不愿把個人時間浪費在路上，家門有地鐵是對上班族的保障，可以把更多精力投入到事業中。

追求教育，尤其看重名校，上好學校、遇到好老師，對孩子的未來更有保障，家長也更省心。

這兩點，在偉城賢德瑞府完全不用擔心。

項目樓下，即是13號線二期北延線公明北站（在建中），真正地鐵口物業。

13號線的含金量不用多說，作為一條科創線，串聯起了光明、留仙洞總部基地、科技園、深圳灣、后海等一系列超潛力發展板塊。

今后從公明北站出發，約40分鐘直達南山科技園，去留仙洞、后海、深圳灣等也高效方便，對于在南山上班的人來說是一個不錯的選擇。

而且壹地產了解到，13號線二期北延線預計2025年上半年開通，相當于交樓入伙前就通車了；更錦上添花的是，公明北站還有規劃中的26號線經過。

根據規劃，26號是一條起于機場東站、止于公明北站的東西向線路，加強了光明和深圳西部中心及航城的聯系；待26號線投入建設，屆時從偉城賢德瑞府到寶安機場可一線直達，且項目將升級為雙地鐵物業。

▲偉城賢德瑞府區位示意圖，僅供參考

項目直線距離約500米處，又是深圳四大之一的深圳外國語學校光明學校。

作為深圳四大名校之一，深外中考成績連年穩居全市第一，妥妥的家長和孩子們“夢中情校”。

而深外光明學校，正是一所由光明區委區政府重點打造、委托深圳外國語學校全面管理的九年制學校（小學36班、初中18班），去年就已借址正式開學。（注：具體學區劃分以當年教育局公示為準）

根據公開信息顯示，深外光明學校的入學條件非常寬松，今年該校的小一入學積分28.6分、初一32.4分，錄取到第8類，這恐怕是在深圳上四大名校最寬松的門檻了。

重點是學校還采用了小班制教學，參考光明區2024年秋季義務教育學校新生招生計劃，深外光明學校為40人/班，相較于普遍50人/班，小班制的教育質量更高。

而且說實話，直線約500米這個距離也恰到好處，既實現了上下學方便，也避免了學校噪音的影響；當然，除了深外學校，項目自帶一所18班幼兒園，不遠處還有深外高中園，可謂家門口實現從幼兒園到高中的一站式優質教育。

其實除了必看的地鐵和學校，偉城賢德瑞府在配套上還有諸多加分項。

例如與項目一路之隔的西側，是約20萬㎡的深圳青少年足球訓練基地；在項目南側，又是茅洲河碧道。

目前足球基地已經投入使用，茅洲河沿岸正在全面改造中，已變成了深圳網紅打卡地，全長6.8公里的光明段是全程都可以騎行的碧道。

試想下，今后清晨沿著碧道慢跑，早上坐著快線出行，白天孩子在深外上課，傍晚再來一場酣暢淋漓的足球運動，住在這里享受的是效率與質量兼具的生活。

▲深圳市青少年足球訓練基地鳥瞰圖，圖源深圳工務署

▲茅洲河碧道試點光明段“六點六線”空間結構，圖源深圳光明

03.

商品房布局+3梯6戶配置

偉城賢德瑞府居然這么會卷

其實在安居房和商品房之間怎么選，一直是困惑很多人的點；很大原因在于，大家擔憂安居房的品質不如商品房，像是戶型、梯戶比、車位比、園林等等，后期享受不到優質的居住體驗，曾一度有人表示“安居房的品質遠比價格重要”。

其實不然，在市場內卷嚴重的當下，一些安居房同樣在“卷品質”，甚至以商品房的標準打造產品。

偉城賢德瑞府，就很好地體現了這點，和市面大多安居房項目拉開了差距。

除了雙平臺花園、架空層綠色連廊、40%綠化率、超1：1車位比外，項目在戶型、梯戶比上獨具優勢。

▲偉城賢德瑞府效果圖

首先在戶型上，采用了商品房式布局，并做到了3房全部正南向。

從布局圖看，偉城賢德瑞府呈點式圍合布局，6戶成品字形布局，這在安居房里難得一見。

要知道，市面大多安居房是方塊式布局的筒子樓，密度高、通風采光效果差，單就這點偉城賢德瑞府要比很多傳統安居房的產品打造好很多。

這樣一來，可最大程度保證小區中心園林景觀的統一性，在采光通風等方面也具備非常大的優勢。

▲偉城賢德瑞府平面圖

其中，建面約90㎡3房分布在1棟B座、1棟C座、2棟的05/06戶型，都是難得的正南朝向，實現了南北通透，全明無暗房；且是動靜分明的設計，隱私感更強，加上帶有獨立的入戶玄關，整體的實用性較好。

另外，約90㎡三房有一個不容忽略的特點：主臥和兩間次臥之間均無承重墻，靈活多變實用，可根據家庭的不同階段進行個性化空間定制。

像是剛結婚的小夫妻，可以打通做成女主人的衣帽間、男主人的電競房；有了娃后，一間用來住，一間做多功能室，平時父母來小住照看孩子也不受影響。

建面約70㎡2房，則分布在1棟B座、1棟C座、2棟的 01/02/03/04戶型，整體方正實用，沒什么過道空間的浪費。

亮點還在于不僅臥室均設計有飄窗，連廚房都送了飄窗，能很好的拓展使用空間，且70㎡的戶型做到了陽臺進深約1.6米，提高了室內的使用面積，主打一個高性價比。

其次在梯戶比上，做到了3梯6戶。

3梯6戶，算下來相當于1梯2戶的配置，這點很不錯，即使是一些商品房也是很少見到的；會發現市面安居房項目，大多為2梯6戶、3梯7戶、3梯8戶、5梯12戶的配置。

顯然，3梯6戶是標準比較高的了，方便日常出行，等電梯不用很久也不擁擠。

▲偉城賢德瑞府電梯廳

通過對影響居住體驗的梯戶比、戶型朝向、車位比的對比，可以發現偉城賢德瑞府在產品打造上，區別于市面傳統安居房設計，無疑打消了大家對安居房品質的顧慮，甚至可以說這樣的配置與一些商品房相比也毫不遜色。

隨著政策的調整，深圳的安居型商品房正式進入末班車時代。

綜合來看，偉城賢德瑞府屬于當下安居房里的優選項，從內部戶型、梯戶比、車位比的設計，到外部地鐵口、名校、運動場的加持，綜合素質抗打，可以說居住體驗媲美普通商品房。

加上片區潛力的加持，可以說既滿足自住的需求，也為后期入市交易托了底。

而且壹地產了解到，項目屬于毛坯備案價銷售，但開發商帶裝修交付，降低成本的同時，也省去了裝修的時間和精力，這可能是上車深圳西部性價比很高的一張入場門票了。

最后再提醒下，偉城賢德瑞府目前正在火熱申購中，申購截止時間為9月23日18：00，預計十月中旬左右開始現場選房（具體以選房公告為準），想安家深圳的一定要把握機會。

尤其在南山工作，想在13號線沿線安家的購房者，重點關注，現場即可看房了解！

另外，偉城賢德瑞府安居房營銷中心現場，在申購看房期間到訪即送購物卡（安居房在冊客戶），趕緊去了解叭~

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