潮水褪去，大家愈發意識到“買對”的重要性。

其實早在2013年，中國就出現3個反超和1個分化，也是從這一年開始中國房地產結束了大中小城市同漲同跌的局面。

逐漸的，又從早先的“城市分化”進入到了現在的“板塊分化”、甚至“產品分化”。

尤其這幾年，深圳樓市分化現象愈發明顯，會發現少數稀缺的優質房子才有資本屬性，大部分的房子更多是消費屬性。

這也告訴我們，即便是房價風向標的深圳，也存在內部分化，不是哪里都能買。

若一定要在深圳需尋找確定性的板塊，壹地產認為前海、寶中必然上榜。

復盤前海寶中從2016年1月以來的新盤情況， 8年多的時間僅有22次推盤、9556套商品房，呈現供小于求之勢，整體去化率達到了90%以上， 每有新盤入市都能引起轟動。

再看二手房，在中原最新監測的深圳83個重點片區中， 掛牌均價10萬+的板塊僅有11個，寶中便是其中一個， 其余多是深圳灣、華僑城這種超豪板塊。

可見，即便經過了市場洗牌，前海寶中仍然相對堅挺，是購房者真金白銀投票出來的頭部區域。

問題也來了，新房8萬多、二手房10萬多起步的前海寶中，普通人還有進場的機會嗎？

壹地產注意到，位于前海寶中的人才房項目——天健和郡府，繼第一批2975人搶598套房后，開啟了新一輪配售，迎來了低門檻上車核心區的新機會。

天健和郡府此次共配售235套房源，全部為建面約89㎡3房，單價約4.39萬起，總價386萬起，算下來首付僅約78萬起就能在前海寶中買帶裝修三房，這樣的機會非常難得。

注意，此次 線上申請認購時間為9月6日19:00-9月17日18:00 ，所剩時間已不多。

（可點擊鏈接進行申購：https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/?from=index）

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另外項目還為購房者送上多重置業大禮，有價值約300元的申購到訪禮，還有價值約36888元的成功認購禮，想安家深圳的人才一定要把握機會。

01.

這或許是今年最大的紅利

首付78萬起上車前海寶中3房

當下買人才房的群體，其實有兩個擔心：

一是買不到核心，顧慮人才房的位置以偏遠的外圍為主，更多是滿足了住的基本功能，地段不夠優秀。

二是居住體驗差，總覺得人才房的品質不如商品房，不管是用材用料，還是梯戶比方面的配置，是減配版的商品房。

回過頭看天健和郡府，被人詬病的問題在這并不存在，塑造了一個人才住區的全新范本。

1、首先，天健和郡府位于前海寶中，是深圳少有的核心地段人才房項目，也是目前片區唯一在售的3房人才房項目。

更重要的是約89㎡3房單價約4.39萬起（毛坯價，帶裝修），算下來總價約386萬起，相當于2成首付約78萬起就能拿下前海寶中3房了。

如果按照當前首套3.4%的貸款利率、貸款30年計算， 月供不到1.4萬 ，如果是公積金組合貸就更少了。

說實話，若是前海、寶中、科技園一帶就業的白領或是大廠人來買，基本沒什么壓力。

換言之，相同預算下原先買商品房要考慮外圍項目，現在可以買進前海寶中的3房，實現了自住和投資的一步到位。

關鍵申請門檻也很寬松，只要滿足深圳戶口+社保滿3年+5年內無購房記錄，即有機會。

2、其次，天健和郡府是按照與商品房同檔標準建設在中心地段的人才房，保障了今后的居住體驗。

這么說吧，作為國企，天健和郡府在建設上重視從居住者的視角出發，充分考慮到業主的住家需求，各方面圍繞著“人”進行設計。

就拿梯戶比來說，市面大多項目是2梯6戶、3梯8戶的配置，但天健和郡府做到了 3梯6戶 ，節省了電梯乘坐和等候的時間。

就連車位比，也是 超過了1:1 ，不用擔心回家后沒地方停車。

▲天健和郡府效果圖，僅供參考

同時，充分考慮到居住者的現實情況， 社區內部精心打造了生態立體花園，包含了五大主題，從孩子的游樂場，到大人的健身區、長輩的休閑區都給配齊了， 滿足了兒童、青年、老年三大年齡段的活動需求。

▲立體花園示意圖，僅供參考

以及在戶型方面，對細節和質感也都有著嚴苛的要求，和普通商品房并無什么差異。

比如朝向上，做到了全南向設計， 40%西南朝向、60%東南朝向， 最大程度保證每戶的通風采光和景觀面。

比如交付上，做到了 高品質裝修交付 ，像智能門鎖、方太廚電（或同品牌）、高端鋼木復合門、多層實木復合地板統統都有，就連全屋墻地面的美縫處理都做了，對于業主而言省錢、省時、省力、省心。

包括這次推出的約89㎡3房，不僅戶戶方正沒有異形房間，同時貼心地 提供了橫廳和豎廳兩種選擇 ，滿足不同家庭的需求。

在意通透性的，可以選擇約89㎡的橫廳，幾乎全屋無暗角。

一進門，玄關處就帶有一個飄窗，可以布置出更多收納空間。

往里走，過道空間也沒什么浪費，重點是 客廳、餐廳、廚房、主臥四開間南向設計，有著約11米的采光面， 整個公區寬敞、明亮、通透，視覺上更開闊大氣。

對于隱私感要求更高的，可以選擇約89㎡的豎廳，經典的動靜分區設計。

亮點還在于內部承重墻少，像 三個臥室之間均無承重墻 ，如此一來可滿足家庭不同階段的多種需求。

如果不需要那么多房間，不妨合并其中一間作為一個大套間使用，可以布置出男女主人獨立的衣帽間，或是孩子成長的游樂天地。

當家庭成員多時，作為子女房、長輩房來使用也綽綽有余。

整體來說，前海寶中地段+首付78萬起買3房+帶品質裝修+商品房同檔標準打造，這恐怕是目前深圳性價比最高的人才房項目了。

話說回來，深圳人才房已經進入末班車時代，當下能首付78萬起上車前海寶中三房，這或許是最后的政策紅利。

02.

前海寶中高質量生活圈

解決了中青年家庭置業自住痛點

早幾年深圳買房，大家更在意地段的價值，幾乎是買房的唯一標準。

但當下大家買房更挑剔了、標準更多了，對“保障”提出了更高的要求。

除了保障“前景價值”，還要保障“能住的好”，可以理解為對配套更挑剔了，不僅要“有”，還要“全”。

尤其是工薪階層的中青年家庭在深圳置業時，大多都是傾盡所有拿下一套房，后期很難有置換的機會。

因此更希望能一步到位買在配套齊全的核心區，像孩子的教育、上班族的通勤這種剛性需求，以及平日里休閑放松的軟性需求，最好能一次滿足。

但說實話，在深圳對于普通家庭而言買房要進行取舍，很難在房價、地段、配套上一次全拿下。

不過天健和郡府的出現，就很好地解決了這個痛點，除了前面提到的首付門檻低外，家樓下的配套都給配齊了，效率實現最大化，而且是高質量生活圈，讓生活“不必將就”。

比如上班族在意的通勤，距離項目約300米就是5號線翻身站。

當 下從項目出發，能實現1站寶中、3站前海、4站留仙洞、7站科技園。

等到15號建成后，2站換乘，去企鵝島也很方便。

再或者4站到前海樞紐、5站到西麗高鐵站，又是高鐵和城際。

不管是平日里的地鐵上下班，還是商務上的高鐵出差，統統能實現。

▲交通配套示意圖

如果開車出行，也不必擔心。

從項目出發進入廣深公路轉北環、濱海大道等，短時間就能到達前海、科技園、深超總、后海等地。

▲截圖自高德地圖，具體時長以當時路況為準

再看商業、文體、休閑、生態等配套，更是密集，前海寶中最好的市政配套都在這了。

看看下面這張配套圖， 可謂從商業中心前海壹方城、海雅繽紛城、中洲購物中心，到體育中心、青少年宮、圖書館、歡樂港灣等頂級公建配套， 別人羨慕的配套，在天健和郡府不過幾個地鐵站距離就能輕松實現 。

▲商業、文體等配套示意圖

尤其沿著橫跨小半個寶安的濱海廊橋走上一圈，會驚喜地發現這里集齊了好逛、好拍、好玩，有想象的一切美好。

據說這是全國首個“空中、地面、地下”三位一體的城市連廊，以寶安體育場為起點、以歡樂港灣為終點，生活像是一條流動的動線在腳下緩緩鋪開。

▲濱海廊橋線路示意圖

當然，生活半徑繼續向外拓展，能擁有的會更多。

別忘了正在建設、計劃2026年全面完工的“企鵝島”還有多個配置， 今后島上的科技展覽館、文化館、體育中心等公共服務設施，都將面向公眾開放。

▲企鵝島示意圖，圖源濱海寶安

說實話，這樣的全系配套，無疑是對高質量生活的有力保障，一個高質量的生活圈固然能讓住在這的人更好的去生活。

試想下：

閑暇時光約上三五好友聚會用餐、逛街購物、打卡拍照；

或是帶著孩子在體育中心運動、在書城閱讀、在濱海公園露營野餐；

亦或者前往歡樂港灣聽聽音樂劇、看看話劇演出、坐坐摩天輪；

多數人想要的質感生活和體面感，在這里下個樓坐上地鐵三個站內就能兌現。

▲灣區之光實拍圖

03.

1條中軸+100公里黃金內灣

前海寶中還有更大想象空間

最后回到所有買房人都關心的地段問題，大家會覺得關于前海寶中價值無需多言，區位優勢非常明顯。

的確，前海寶中一直是以城市會客廳為標準打造的，這里擁有一大批世界級龍頭企業和頂級配套，是看得見的確定性。

但還是想講兩個點：

一個是很多人沒有注意到的前海灣中軸，一個是上周又迎來新進展的黃金內灣。

先看前海灣中軸線。

如果參考國內的北京/廣州、國外的華盛頓/巴黎，會發現都有一條串聯起行政、商業、文化、景觀的中軸線，這是城市發展的靈魂所在，被形象地稱之為城市的“脊梁”。

好比福田中軸，自然、城市、藝術、人文等資源在中軸線上依次鋪開，代表了深圳改革開放的最高成果。

而新崛起的前海灣中軸，不僅有異曲同工之妙，更具有一定的獨特性：

首先這是深圳唯一一個南北向、直接面向海灣、成規模的濱海公共空間；

其次長約1100米、寬約430米的中軸上， 從南到北同樣串聯起了行政、商業、文化、景觀等資源。

可以想象，前海灣中軸將是灣區的新名片，有很大想象空間。

如果說福田中軸代表著深圳上個40年的發展奇跡，那前海灣中軸則是下個40年高質量發展的典范，為深圳的國際化進程注入新的動力。

▲中央綠軸“濱海綠廳”規劃設計方案，圖源濱海寶安

再來說下100公里的黃金內灣。

上周，廣東省自然資源廳正式發布“黃金內灣”概念規劃與設計國際咨詢預公告，意味著傳了兩年多的概念終于迎來重要進展。

▲“黃金內灣”基礎工作范圍示意圖（暫定），圖源廣東省自然資源廳官網

簡單來說，隨著黃金內灣的建設，A字型珠江口將從單打獨斗時代進入到深度融合時代，今后圍繞著珠江口造中心，更多資源會往這里傾斜。

當大灣區進入黃金內灣時代， 接下來產業與人口也有望向環珠江口100公里一帶靠攏，圈里的企業和人無疑會率先享受到紅利。

而在這場區域發展的新格局中，深圳西部無疑占據了最有利的位置，圈里的前海寶中都將迎來巨大的發展機遇。

以上種種，已經充分說明前海+寶中是深圳最具成長性的區域，當下看得見、未來有所期。

以上種種，同樣告訴我們好產品永遠不缺好市場，就像高性價比、高產品力、高資產附加值的天健和郡府，在樓市預期轉變時仍保持了熱銷。

再次提醒，目前天健和郡府已經啟動配售，申購時間截止為9月17日18:00。

說實話，當下首付/利率成本低、三房申請條件寬松、人才房進入末班車時代、10年后取得完全產權可上市交易，如果有低門檻買入前海寶中3房的機會，一定要好好把 握。

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