半個月前，廣州召開了秋季土地出讓全周期服務推介會。

為了這場推介會，領導們沒少花心思。往常公事公辦的會議室開會，升級成了隆重的活動。不僅現場有專業燈光，還有演講臺和精心制作的PPT，細節里處處是誠意。

畢竟，今年上半年，廣州出讓的土地，只有4宗，成交64.77億。而去年同期，這個數字是431.2億。

為了調動開發商的積極性，他們也豁出去了。準備的50宗地里，中心四區占了四成，不僅是商改住調規挪出琶洲南的三宗地，甚至在廣州最著名的豪宅僑鑫匯悅臺旁邊，都擠出了一塊地——面粉廠地塊。

這次會議除了精心挑選了24宗靚地來介紹，還有一個重磅消息：

計容新規。

去年年底，廣州剛剛發布建筑設計新規：

住宅套內半開敞空間半計容比例，由15%放寬到20%，高品質住宅的上限還可適當提高；

套內建面超144平的復式住宅，層高最高可以到7.2米等等。

半開敞空間說的是陽臺、入戶花園或者設備平臺，在廣州半開敞空間一半面積算贈送。這意味著這部分的半計容比例提高后，廣州新房的得房率，將一躍升為100%。

在這之前，得房率能突破80%的，在中國已經算新房里最亮的星了。

廣州最近入市的新盤里，中建海絲城、未來方洲、天河麓譽府、保利雅珺等項目，戶型使用率都超過了100%。

但這次推介會上，面粉廠地塊官宣被列為試點高品質地塊，半開敞空間的占比，將擴大到套內建筑面積的30%，飄窗、空調外機最大尺寸提升至0.8米等。

這意味著，這個毋庸置疑的地王項目，得房率最高將達到：

130%。

價格比二手房便宜，得房率比二手房高太多，品質也將比二手房好，這讓之前的存量新房和二手房怎么賣呀。

還好，這只是高品質地塊限定，開發商們松了一口氣。畢竟，大家手里的存量新房，日子越來越不好過了。

四個月前，老黃埔第一個百分百使用率的新盤——中央公館入市了。

中央公館位于老黃埔核心地段，配套自然不用多說，應有盡有。價格雖然還沒公布，但開發商的操盤風格大家很熟悉，片區砸盤最狠。

原先的老黃埔三杰，除了富頤華庭，城市之光、中鼎珺合府都打起精神，提前兩個月就開始做準備了。

被稱為“黃埔匯悅臺”的城市之光，迅速降到了4.7萬，快速走量清盤。這還一度引發了老業主的維權，因為這個樓盤頂峰時曾賣到：

6萬多。

已經賣到現房的中鼎珺合府，首開時價格高達5.4萬，290套房直接日光。在中央公館入市前，也早早降價，拿出一部分低樓層的小戶型，單價也降到4萬多了。

但中央公館開盤的那晚，城市之光的業主還是破防了：

116平竟然只要480萬。

3年前同樣的價格只能買到92平，而現在居然可以116平的四房。

最近，老黃埔又來了兩個新鄰居，未來方洲和中建海絲城，進一步壓低了三房的起步面積：

79平可以做三房兩衛，108平四房兩衛。

單價也卷到了3字頭。

撐了兩個月的富頤華庭，最終還是降價了。現在單價最低4萬5左右。但中鼎珺合府已經350萬就能拿下87平北向，4萬出頭，還可以挑選樓層。

中介告訴我，今天中央公館召集他們開會，因為8月下旬到9月，成交比較少，業績任務很緊，再加上臨近中秋國慶，還要再做一波促銷，價格可能又要調整：

有可能比開盤還便宜。

今年原本是城市之光二手房的交易元年，作為黃埔二手房市場的新進標桿，業主們想要沖向6萬+，結果第一套成交是4.6萬——和開盤價持平，險些破發。

而不硬撐的富頤華庭，二手成交均價已經比新房還便宜了。

今年以來，武漢、珠海、中山、福州等地也陸續更新了政策，允許通過陽臺、飄窗、設備平臺等增加贈送面積。

短短兩年，整個房地產市場的產品質量，如同那幾年飆升的房價一般，得到了飛升。第四代住宅涌現在各個城市里。

北京也是如此。帶有陽臺的項目越來越多，順義新入市的青年ONE得房率最高可以到120%。

原本打算上個月開盤李嘉誠的御翠園，因為捂盤多年，過時的戶型和較高的價格，出師不利：

開盤時間又雙叒叕推遲了。

后來，他們將目標轉向更廣闊的市場，啟動全球宣傳計劃，將在北京、香港及中國內地其他主要城市，以及多個國際都市進行推廣，為樓盤開售做準備。

當然，也有為這些存量商品房考慮的城市，東莞。

這個周末，東莞市自然資源局發布通知，存量商品房也可以按照容積率新規計算。只要還沒拿到預售證，都可以應用容積率新規。

條件是先向政府無償貢獻樓棟計容建筑面積的0.5%，然后開發商按首次備案的平均價回購：

交錢補票。

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