北京
網友提問
劉某把自己的汽車抵押給了小王，沒有辦理登記。現在劉某又把汽車出租給吳某使用，在出租期內，劉某到期沒法清償債務，小王行使抵押權拍賣汽車，新的買受人還需要履行租賃合同嗎？
也迪律師解答
小王的抵押權沒有辦理登記，吳某在法律上屬于善意第三人，因此新的買受人仍舊需要繼續履行租賃合同。
原因在于：根據《民法典》第四百零五條規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。。由此可知，一般情況下，若抵押權先于租賃關系登記的，那么買賣不破租賃規則將不能再約束租賃物上抵押權實現后新的所有人。但是我國《民法典》中抵押權包括不動產抵押權與動產抵押權，不動產抵押權自登記時設立，動產（交通運輸工具、生產設備、原材料、半成品、產品、船舶、航空器）抵押權自合同生效時設立，未經登記的，不能對抗善意第三人。
需要注意的是，即便在抵押權設立在先且辦理了抵押登記，但是還應當注意，房屋租賃合同的承租人仍然享有優先購買權，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。
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