文/樂居財(cái)經(jīng)李奕和 魏薇

進(jìn)入9月以來的短短幾天時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)傳來了多起人事?lián)Q防消息。

幾天前，信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）公告，推舉董事鄧立新?lián)喂镜谑龑枚聲?huì)董事長及公司的法定代表人。

8月中旬，信達(dá)地產(chǎn)董事長石愛民、董事及總經(jīng)理郭偉、董事及副總經(jīng)理陳瑜一同遞出書面辭呈。一二把手雙雙辭職。

半個(gè)月后，信達(dá)地產(chǎn)終于披露了新一任董事長。

同樣進(jìn)行了換帥的，還有同是央企地產(chǎn)商的中國鐵建地產(chǎn)。近日，中國鐵建地產(chǎn)在官網(wǎng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)信息做了更新，孫洪軍排在首位，職位是黨委書記、董事長。

這起人事幾乎是在“私底下”悄然進(jìn)行的，中國鐵建地產(chǎn)方面并沒發(fā)布公開的任命公告。

此前，中國鐵建地產(chǎn)的董事長是李興龍。如今，在中國鐵建地產(chǎn)發(fā)布的官微文章，李興龍的頭銜已是中國鐵建（601186.SH）黨委常委、副總裁。

中國鐵建地產(chǎn)，是由中國鐵建持有100%股份的全資子公司。

地產(chǎn)行業(yè)仍在深刻的調(diào)整當(dāng)中。此前，樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了76家已披露中報(bào)的內(nèi)房股，上半年，有超過六成的凈利潤錄得負(fù)值，總虧損超過1300億元。

即便累計(jì)來看，76家房企的凈利潤加在一起，錄得了超過650億的虧損。

行業(yè)的盈利問題仍然不容忽視。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略，區(qū)域聚焦、人事調(diào)整起此彼伏。國央企地產(chǎn)商也不例外。

“空降”董事長

中國鐵建地產(chǎn)的人事變動(dòng)，來得靜悄悄。

根據(jù)中國鐵建地產(chǎn)集團(tuán)8月30日發(fā)布的官微，中國鐵建地產(chǎn)黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會(huì)工作）孫洪軍主持了一場內(nèi)部會(huì)議。

8月30日披露的中國鐵建地產(chǎn)2024年中報(bào)顯示，公司負(fù)責(zé)人一欄的簽字人為孫洪軍。于中國鐵建地產(chǎn)而言，這是個(gè)陌生的名字。

2023年年報(bào)的董監(jiān)高名單上，并未出現(xiàn)孫洪軍。這則人事任命，沒有官方的通告。中國鐵建地產(chǎn)在官網(wǎng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)信息做了更新，孫洪軍排在首位，職位是黨委書記、董事長。

排在孫洪軍位次之后的是陳建軍，具體職位是總經(jīng)理、黨委副書記、副董事長。2021年2月，陳建軍被聘任為中國鐵建房地產(chǎn)的總經(jīng)理。

有意思的是，這起人事變動(dòng)打破了中國鐵建地產(chǎn)一貫的人事任命風(fēng)格。

資料顯示，孫洪軍曾任中鐵建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理兼房地產(chǎn)公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設(shè)集團(tuán)黨委副書記、董事，并作為總經(jīng)理人選。據(jù)中鐵建設(shè)集團(tuán)8月初的官微，孫洪軍的頭銜是總經(jīng)理、黨委副書記。

也就是說，孫洪軍是從中鐵建設(shè)集團(tuán)空降到中國鐵建地產(chǎn)的，而中國鐵建地產(chǎn)的二把手陳建軍并沒有登上老大的位置。

中國鐵建地產(chǎn)與中鐵建設(shè)集團(tuán)互為兄弟關(guān)系，都是中國鐵建的子公司，當(dāng)中，中國鐵建持有中國鐵建地產(chǎn)100%股份，持有中鐵建設(shè)集團(tuán)85.64%股份。

中國鐵建地產(chǎn)的上一任董事長是李興龍，其歷任公司市場發(fā)展部開發(fā)主管，中鐵地產(chǎn)（成都）開發(fā)公司和四川公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理及等職務(wù)，是一步步從基層做起的，最終在前兩年被提拔為一把手。

此外，李興龍的前一任——吳仕巖，在中國鐵建地產(chǎn)2007年組建之初就擔(dān)任副總經(jīng)理，2009年擔(dān)任總經(jīng)理，再到2015年升任董事長。

2019年4月，李興龍開始擔(dān)任中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書記、董事；2020年11月，吳仕巖退休，李興龍接過權(quán)杖，擔(dān)任起了中國鐵建地產(chǎn)的黨委書記、董事長。

隨著孫洪軍的“空降”，如今，在中國鐵建地產(chǎn)發(fā)布的官微文章，李興龍的頭銜已是中國鐵建黨委常委、副總裁。這表明，李興龍已經(jīng)成為中國鐵建領(lǐng)導(dǎo)班子成員。

一二把手換防

同樣在近日完成換帥的，還有信達(dá)地產(chǎn)。9月3日，信達(dá)地產(chǎn)公告，推舉董事鄧立新?lián)喂镜谑龑枚聲?huì)董事長及公司的法定代表人。

同時(shí)，宗衛(wèi)國被聘任為公司總經(jīng)理。宗衛(wèi)國有萬科背景，2023年6月加盟信達(dá)后，曾任信達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華東區(qū)域公司董事長。

半個(gè)多月前，信達(dá)地產(chǎn)董事長石愛民、董事及總經(jīng)理郭偉、董事及副總經(jīng)理陳瑜一同遞出書面辭呈。

石愛民因工作調(diào)整原因，辭去公司董事長、董事職務(wù)及眾多委員會(huì)成員；郭偉因工作調(diào)動(dòng)原因，辭去公司董事、總經(jīng)理職務(wù)及戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)；陳瑜因年齡原因，辭去公司副總經(jīng)理職務(wù)，辭任后將繼續(xù)擔(dān)任公司董事職務(wù)。

信達(dá)地產(chǎn)的換防似乎更為徹底，它的一二把手都在這次的人事變動(dòng)中辭職。這在地產(chǎn)公司中非常罕見，何況央企開發(fā)商對(duì)于高管辭職更為謹(jǐn)慎。

據(jù)了解，新董事長鄧立新生于1968年，擁有西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。先后在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司從事經(jīng)營管理等工作。曾任中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、四川省分公司、山東省分公司黨委書記及總經(jīng)理等職。

樂居財(cái)經(jīng)獲悉，目前，關(guān)于石愛民的調(diào)動(dòng)還未有更多消息傳出，而郭偉獲調(diào)任中國信達(dá)集團(tuán)總部戰(zhàn)略業(yè)務(wù)二部。

拋開行業(yè)的整體環(huán)境不說，實(shí)際上，近幾年來，信達(dá)地產(chǎn)一把手頻繁更換。在石愛民上任之前，信達(dá)地產(chǎn)在三年多時(shí)間內(nèi)更換了兩任董事長，從丁曉杰到趙立民。

2022年7月，趙立民因工作調(diào)整，申請(qǐng)辭去公司董事長、董事職務(wù)，同時(shí)一并辭去公司董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員、提名委員會(huì)委員職務(wù)。此后，石愛民接任。

在信達(dá)地產(chǎn)8月底公布的上半年年報(bào)中，宗衛(wèi)國已經(jīng)以公司負(fù)責(zé)人的身份出現(xiàn)其中。

人事背后的變局

不僅僅是信達(dá)地產(chǎn)和中國鐵建地產(chǎn)。

今年以來，多家央企地產(chǎn)商紛紛“刀口”向內(nèi)，開始調(diào)整組織架構(gòu)，包括中國金茂、招商蛇口、華潤置地、中交地產(chǎn)等在內(nèi)的多家央企開發(fā)商均對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。由此引發(fā)了企業(yè)內(nèi)部人事的頻繁輪換。

放眼整個(gè)行業(yè)，房企仍在持續(xù)低迷的市場中積極調(diào)整，企業(yè)與高管，都在進(jìn)行雙向的考量與選擇。

在人事的流動(dòng)中，一些房企高管也不再局限地產(chǎn)甚至國內(nèi)市場。今年，原陽光城集團(tuán)執(zhí)行總裁徐國宏傳出去向，任職上海百聯(lián)資本常務(wù)副總，從地產(chǎn)走向了資本領(lǐng)域。

國內(nèi)的房地產(chǎn)正在經(jīng)歷下行周期，一些高管也在放眼海外。如，原合生商業(yè)聯(lián)席總裁兼不動(dòng)產(chǎn)總裁羅臻毓，跨過國境線，去任職了越南南龍集團(tuán)首席執(zhí)行官。國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了高速發(fā)展的幾十年，而東南亞國家的市場仍有待發(fā)展，這是有別于國內(nèi)市場的另一番天地。

除了地產(chǎn)企業(yè)，備受地產(chǎn)掣肘的代理公司也出現(xiàn)較大的人事變動(dòng)。今年5月，朱榮斌辭任合富輝煌董事會(huì)主席，創(chuàng)始人扶偉聰不得不重新回歸接替。而這距離朱榮斌上位合富輝煌董事會(huì)主席僅僅過去了一年。

頻繁的人事?lián)Q防之下，是地產(chǎn)行業(yè)仍面臨深刻挑戰(zhàn)。上半年，地產(chǎn)行業(yè)仍在低位運(yùn)行，房企業(yè)績受近兩三年行業(yè)持續(xù)走低影響，也仍在等待走出陰霾。

過往幾年高地價(jià)與低房價(jià)的沖突，極大地侵蝕著房企的利潤。不管是民營房企還是央國企地產(chǎn)商，毛利率的持續(xù)下滑是行業(yè)眼下一個(gè)顯著的特征，行業(yè)的盈利難成為共性。

近日，樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了76家已披露中報(bào)的內(nèi)房股，上半年，有超過六成的凈利潤錄得負(fù)值，總虧損達(dá)1351.19億元。

即便累計(jì)來看，76家房企的凈利潤加在一起，錄得了超過650億的虧損。整個(gè)行業(yè)忙活了大半年，不但沒賺到一分錢，還出現(xiàn)了巨額的虧損。

除此之外，流動(dòng)性仍是房企重點(diǎn)關(guān)注的一項(xiàng)指標(biāo)，期內(nèi)，超過七成房企手上持有的現(xiàn)金都出現(xiàn)了不同程度的下滑。名單上一些被行業(yè)認(rèn)為是優(yōu)等生的房企也在列，包括華潤置地、萬科、中海、建發(fā)國際、越秀地產(chǎn)、龍湖等。

與流動(dòng)性持續(xù)走弱對(duì)應(yīng)的，房企的投資意愿也在下降。樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的55家房企中，超九成房企的土儲(chǔ)在上半年都有所“縮水”。最直觀的一點(diǎn)，上半年，中海、保利發(fā)展等國央企拿地大戶都放緩了土地投資的腳步，變得謹(jǐn)慎了許多。

以近日發(fā)生人事變動(dòng)的信達(dá)地產(chǎn)為例。今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積21.91萬平方米；銷售金額36.22億元。

而在去年同期，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積54.87萬平方米，銷售金額117.5億元。無論是銷售金額還是銷售面積，同比下滑均超過50%。

期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入25.32億元，同比下降13.77%；凈利潤0.74億元，同比減少59.8%；歸母凈利潤1.06億，同比下降40.4%。

從往期半年度業(yè)績來看，這已經(jīng)是信達(dá)地產(chǎn)連續(xù)第四年業(yè)績下滑。2021中期、2022年中期、2023年中期，信達(dá)地產(chǎn)的歸母凈利潤分別為4.71億元、3.28億元、1.9億元，分別同比下滑48.01%、30.35%、45.53%。

此外，2024年1-6月，中國鐵建地產(chǎn)營業(yè)總收入181.11億元，同比增加25.09%；凈利潤2.12億元，同比增加89.55%。雖然營收凈利均錄得增長，但也面臨資產(chǎn)減值損失及逐漸走高的債務(wù)壓力。

上半年，中國鐵建房地產(chǎn)大幅計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，為1億元，占凈利潤的比重將近一半。而去年同期的資產(chǎn)減值損失為0.15億元。而隨著銀行借款規(guī)模及發(fā)債融資的加大，該公司資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)處于較高水平。截至2024年6月末，合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為79.36%。