進入9月，就意味著離議息會議不遠了。

在8月末，美聯儲主席鮑威爾就已經釋放了號 稱是迄今為止最強的降息信號——“是時候調整政策了。”

2023年7月以來，美聯儲經歷了一輪史無前例的激進加息，政策利率維持在5.25%~5.5%高位。

因此，市場紛紛預期，美聯儲將會開啟新一輪降息周期。

有分析人士表示，美聯儲降息，或是全球央行實施貨幣寬松政策的一個開始。與其相關的一系列國家都可能會跟進降息，這意味著：

全球有望進入降息大周期。

與此同時，中國早就處于降息周期中。美聯儲的降息或將引發中國更大的降息空間。

中信證券預計，在降息周期，美國房價還有上漲空間，銷售、投資和開工等景氣度應有所上升。這對于包括REITs和房屋營建商在內的房地產板塊而言都是積極因素。

對于中國的房地產市場而言，每一次降息都是利大于弊。

當前，國內房地產市場仍然在溫和復蘇，新一輪降息能否幫助房地產走出疲弱困境？房企又有哪些機會？

01

首先，降息能夠幫助中國房地產走出困境。

根據歷史經驗和規律來預測，作為資產保值增值的蓄水池，在降息周期里，房地產行業是受益最顯著的幾個行業之一。

降息對房地產行業的利好是全方位的：

對于中國官方而言，美聯儲的降息讓中國政府將會有更大的政策調整空間，刺激房地產走出低谷、平穩向好。

對于房地產企業而言，顯而易見的好處就是融資成本和難度的降低。

此外，降息帶來的市場流動性會推高不動產的資產價格，比如商辦、寫字樓等，推高市場需求。

在需求增加和供應相對穩定的情況下，商辦寫字樓的價格和租金會伴隨著降息而出現上漲趨勢。對于持有和運營這類資產的開發商而言顯然是一大利好，比如龍湖、華潤等擁有優質核心資產和核心運營能力的企業，這些企業目前的業績也證明了這一點。

今年上半年，在上市房企普遍利潤承壓的情況下，龍湖作為民營房企的代表依然實現了468.6億元營收和58.7億元的歸母凈利潤。這其中，經營性收入功不可沒，上半年，龍湖的經營性收入達到131億元，同比增長了7.6%，對整體收入的貢獻占比達到28%，對核心利潤的貢獻提升至80%以上。僅靠商業收租，龍湖就收獲了53.2億元，同比增長6%。

龍湖的管理層預計，到2028年底，龍湖經營性收入占比可以過半，屆時整個業務都將切換到新發展模式。

華潤置地也有同樣的結構轉換，上半年開發銷售型業務營業額為591.3億元，同比增長8.3%；經常性收入合計200億元，同比增長9%。利潤層面，占總營業額25.3%的經常性收入，貢獻了51.4%的核心凈利潤，首次超過開發銷售型業務。

02

降息的影響不僅僅在于宏觀政策，還關系著普通老百姓。

對普通人而言，降息意味著存款利息收入的減少與借貸成本的降低。

今年7月22日，中國人民銀行發布全國銀行間同業拆借中心受權公布貸款市場報價利率，LPR降息10個基點，1年期和5年期的LPR分別降到3.35%和3.85%，接著將7天逆回購操利率從1.8%調整為1.7%。7月25日，央行再將中期借貸便利（MLF）下調20個基點。

中國銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行、建設銀行也集體降低存款利率，在調整后，五年期整存整取年利率下調20個基點，從之前的2%降至1.8%，一年期存款利率也下調了10個基點，為1.35%，存款利率首次跌破“2%”。

相比之下，據機構統計數據顯示，2024年上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創自2019年以來新高，跑贏當前五大行五年期存款利率。還跑贏一年期國債利率以及基金市場平均收益率。

這意味著，從收益角度來看，當前相比存銀行的利息收益，普通人買房收租或許更具可觀性。

對于高凈值群體而言，他們也會從資產保值增值的角度進行考慮配置，而降息會進一步刺激他們重新青睞于核心城市的樓市。

顯然，這種結構性的需求將給房地產帶來結構性的機會。

此外，從中長期來看，房地產行業潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。同時，在供給端，新房供給量相對不足。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。

供求關系的改善，為房地產市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

03

那么，處于供給端的開發商們要如何抓住這一波樓市向上的結構性機會？

首先，從關注都市圈、城市群，關注核心城市、核心板塊到聚焦租金回報率，拿地分析要更極致。從拿地前就應該制定好銷售策略，否則不要拿地。

其次，當前產品要迭代要創新，創造領先于時代和同行的產品，提升產品競爭力。

實際上，隨著房地產行業進行深度調整，整個行業都已經意識到了產品主義的重要性。

今年以來，住建部多次強調“好房子”建設，將“好房子”視為人民群眾“安居”的基點，要求系統推進好房子、好小區、好社區、好城區建設，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，推動多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

此前，在萬科中期業績會上，郁亮的只言片語中也透露出一個觀點，即隨著房地產供需關系發生根本性變化，市場競爭關鍵要素從過去的規模變為產品力和服務力，也就是給消費者提供優質住房。

龍湖也一直致力于打造“好房子”。

今年5月，龍湖發布了全新產品線“觀萃”。觀萃以業主的生活半徑為標尺去做產品加法，在“好房子”這條新賽道上，極致化打造的符合“好城市（有產業和配套）、好街區（超級界面）、好小區（功能空間豐富）、好房子（產品品質高、創新點多）”標準，有品質、有煙火氣、有自然靜氣、有溫熱人情的新型住區。截至目前，觀萃產品線已落地北京、上海、成都三城，并有望在三季度內迎來首開。

在觀萃之前，龍湖早于2022年底推出了高定新品——御湖境，并于2023年2月，針對高端改善市場推出藝術奢宅“云河頌”產品品牌。從2022年至2023年，多地御湖境和云河頌項目屢次打破當地市場銷售紀錄，實現熱銷，獲得市場和客戶認可。

萬科管理層也表示，住房市場的供求關系已經發生重大改變，各類保租房、人才房為剛需人群解決居住問題提供了更多選擇；滿足客戶對更高生活品質追求的改善型產品占據了新房市場越來越重要的地位。

實際上，對當下的房企而言，在付諸產品實踐之前，更應該轉變思維方式，即摒棄造房子的建筑思維，而要轉變為造好房子的作品思維。

當下，國家正在改變對于房地產的看法，最大的轉變是，用政策和行政化手段大力保障低收入人群的剛需產品（各地政府收儲用于保障房），用市場化的手段解決人們對更高生活品質追求的改善型產品（近期一些城市土地出讓規則的改變）。

只有精研客戶、了解市場，進而迎合市場需求，打造好的作品，如此才能在下一輪降息周期帶來的結構性機遇中，轉危為安。

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