最近，東北證券首席經濟學家付鵬在“鳳凰灣區財經論壇2024”上提出，“房價一旦下跌，連40元的咖啡都不敢喝了”，讓人有點猝不及防。

　　此前對房地產持續低迷的討論，主要是影響國民經濟的宏觀視角，諸如通脹、土地財政和GDP增長。房地產行情和個人消費之間的關系，是比較冷門的話題。而且，付鵬的觀點和此前的主流觀點相反，頗具爭議性。

　　過去的主流觀點是高房價抑制了消費，這也是支持房地產調控“下狠手”的主要依據之一。按照這種觀點，房價越高，購房支出在收入中占比就越高，擠占了其他的消費項目。所以，抑制房價等于釋放了消費力。

　　應該承認，這種觀點很符合“經濟直覺”，因此很容易被大眾接受。

　　不過，也有反對者提出，不應忽視購房帶動的消費增長。裝修、購置家具和家用電器，都是“大消費”，消費拉動力遠遠大于剩下“買菜錢”的“小消費”。既然房市行情一向是“買漲不買跌”，所以抑制房價非但不能增加消費，反而會導致房市低迷降低了消費。這種“反直覺”的觀點，好像也有一定的道理。

　　那么，實際情況到底如何呢？招商宏觀的張靜靜團隊今年4月29日的《居民消費回暖的結構性特征》報告中有專門的研究，通過分析2005年至今五輪房市景氣周期和消費趨勢的關系，得出的結論是：房價走勢與整體消費變化的關系并不緊密。

　　從數據上看，這一結論是可以成立的。邏輯似乎上也可以講得通。房地產拉動的“大消費”和買房省下的“小消費”此消彼長，是消費結構的變化，而不是消費總量的變化。可支配收入的流動性約束，才是決定消費總量的剛性約束，和買房不買房關系并不大。

　　但是，這一研究結論或許可以解釋此前四輪房地產周期和消費趨勢變化的相關性，卻并不適用于當下。因為，這一研究中，房價上漲的“財富效應”是盲區。

　　“財富效應”正是付鵬觀點的主要依據——消費降級因房地產財富效應消退和企業降本增效，中產階級受房屋價值縮水影響顯著，形成消費降級循環。

　　 所謂“財富效應”可以這樣理解：房價上漲帶來的資產性收入，產生了額外的消費動力。這在“有房一族”的中產人群中，普遍存在。房價長期上漲的預期穩固，“手上有房心中不慌”，為退休養老、失業風險預留的儲蓄不再必要，提高了消費在可支配收入中的占比，甚至有了消費借貸的底氣。

　　 “財富效應”作用在微觀的消費心理層面，對消費習慣產生潛移默化的作用，很難定量分析。誰也做不到“預計十年后房價漲多少，今年我能多花多少錢”的精準消費，無非是房價上漲預期穩定，花錢就松點。

　　 此前二十年，房價上漲預期一直很穩定、很樂觀，幾乎不受政策調控形成的短周期影響。“越調控越漲”的規律形成的慣性思維是“反正政策一放寬，房價又上一個臺階，沒什么可擔心”，該花的不該花都花了。

　　 所以，招商團隊用房市景氣的短周期和消費趨勢作數據作比較的觀察方式，是有局限性的。這種短周期觀察，只能觀察到可支配收入的變量影響，觀察不到“財富效應”穿越周期的恒量影響。

　　 只有等潮水退去后，才能看到沙灘。 “房價一旦下跌，連40元的咖啡都不敢喝了”并非臆想夸大，而是當下正在發生的。

　　 2022年至今，長達二十年的房產升值預期終于被打破。“手中有房”的，心里也慌了。實際上，“財富效應”迅速退潮，對中產人群全年齡段、全方位打擊。最先“反轉”的還不是“40元一杯咖啡”的消費領域，而是金融行為。

　　 首當其沖的是2015年第五輪調控后踩著“周期尾巴”上車的“新中產”。 2018年-2023年購置房產的，六成是80后，三成是90后。很多人才被高比例首付、高房價掏空“六個錢包”，還要承受歷史高位的按揭利率，不得不自救。不僅自己要節衣縮食，還得再刮一遍“六個錢包”，以提前還貸的方式盡可能止損。

　　 70、80世代的“老中產”也沒好到哪里去。“以房養老”、“賣房上岸”的中長期財務成了鏡花水月，只能以增加儲蓄的方式增強經濟安全感。

　　 目前的情況，不是高房價擠占了消費，而是高儲蓄增加擠占了消費。這是房價下跌導致中產人群資產性收入增長預期消失、經濟安全感下降后的應激反應。

　　 汽車和茅臺都賣不動了，“新中產”鐘愛的“潮牌”迅速落潮，“老中產”身份標志的米其林也不香了。

　　 這輪消費沖擊最為顯著的是“四大一線”。

　　 2024年6月，北上廣深的社零同比增速比5月分別大幅下滑了12.8、11、10.2、3.2個百分點，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

　　 如此明顯的社零滑坡，頗為費解。四大一線上半年的經濟增速的確放緩了，但也僅是放緩，對消費領域的傳導作用不應該那么顯著。問題還是出在房地產。四大一線的調控政策相繼放寬后，樓市表現不溫不火，沒有預期中的“反轉”。最后的救市預期幻滅了，四大一線的中產人群終于到了“夢醒時分”。當初“財富效應”效應有多強，現在的退潮就有多猛。

　　 事到如今，我們必須正視房產和消費之間的關系。房產占中國家庭財產的80%之重，這塊“大蛋糕”縮水導致資產性收入預期的下降，怎么可能不影響消費？

　　 房地產打個噴嚏，幾萬、幾十萬的家庭資產人間蒸發，“連40元的咖啡都不敢喝了”還是說得太輕了。如果房價大幅下跌，中國能有多少中產家庭幸存？多少消費動力將會化為烏有？失去消費升級的動力，產業升級之路能走多遠？

　　 我們低估了資產性收入對中國經濟的重要性，正在為此付出代價。