文/樂居財經 魏薇

中國鐵建地產的一則人事變動來得靜悄悄。

據中國鐵建地產集團8月30日發布的官微，中國鐵建地產黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會工作）孫洪軍主持了一場內部會議。

8月30日披露的中國鐵建地產2024年中報顯示，公司負責人一欄的簽字人為孫洪軍。

于中國鐵建地產而言，這是個陌生的名字。2023年年報的董監高名單上，并未出現孫洪軍。

這則人事任命，沒有官方的通告。中國鐵建地產在官網對領導信息做了更新，孫洪軍排在首位，職位是黨委書記、董事長。

排在孫洪軍位次之后的是陳建軍，具體職位是總經理、黨委副書記、副董事長。2021年2月，陳建軍被聘任為中國鐵建房地產的總經理。

在陳建軍之后的，還有吳宏晉（黨委副書記、職工董事、工會主席）梁樹峰（黨委委員、紀委書記、監事會主席）、代春利（黨委委員、副總經理）、樓英瑞（黨委委員、副總經理）、李育紅（黨委委員、副總經理、總會計師）、阮興（黨委委員、副總經理）、王娟（黨委委員、副總經理）、包海利（黨委委員、副總經理、總法律顧問、首席合規官）、史冰冰（黨委委員、副總經理）9位高管。

公開資料顯示，孫洪軍曾任中鐵建設集團副總經理兼房地產公司董事長，2021年3月，孫洪軍被任命為中鐵建設集團黨委副書記、董事，并作為總經理人選。據中鐵建設集團8月初的官微，孫洪軍的頭銜是總經理、黨委副書記。

也就是說，孫洪軍是從中鐵建設集團空降到中國鐵建地產的，而中國鐵建地產的二把手陳建軍并沒有登上老大的位置。

中國鐵建地產與中鐵建設集團互為兄弟關系，都是中國鐵建股份有限公司（簡稱“中國鐵建”，601186.SH）的子公司，中國鐵建持有中國鐵建地產100%股份，持有中鐵建設集團85.64%股份。

從歷史人事任命來看，空降不是中國鐵建地產一貫的風格。

上一任董事長李興龍是從中國鐵建地產的基層一步步做起，歷任公司市場發展部開發主管，中鐵地產（成都）開發公司和四川公司執行董事、總經理及等職務，在前兩年被提拔為公司一把手。再向前追溯，吳仕巖在中國鐵建地產2007年組建之初就擔任副總經理，2009年擔任總經理，再到2015年升任董事長。

中國鐵建地產于7月30日披露公告稱，李興龍因工作變動原因不再擔任公司董事長、黨委書記職務。但并未一同公布繼任人選。

據悉，李興龍已于2024年7月上任中國鐵道建筑集團有限公司黨委常委，中國鐵建股份有限公司黨委常委、副總裁。這表明，李興龍已經成為中國鐵建領導班子成員。

2019年4月，李興龍開始擔任中國鐵建地產總經理、黨委副書記、董事；2020年11月，吳仕巖退休，李興龍接過權杖，擔任起了中國鐵建地產的黨委書記、董事長。

營收利潤齊升

在李興龍掌舵的時間里，中國鐵建地產亦有過突破。

2021年，中國鐵建地產實現營收295.18億元，同比增長11.18%；實現凈利潤29.9億元，同比增長2.23%。

上任董事長之后，李興龍不僅推進了中國鐵建地產與華為戰略合作的落地，還深入了公司與越秀、龍湖、信達等實力地產商之間的合作。

升任之前，李興龍交出了他在中國鐵建地產的最后一份成績單。

2024年1-6月，中國鐵建地產營業總收入181.11億元，同比增加25.09%；凈利潤2.12億元，同比增加89.55%。凈利潤率1.17%。

期內，中國鐵建房地產大幅計提了資產減值損失，為1億元，占凈利潤的比重將近一半。而去年同期的資產減值損失為0.15億元。

在這2.12億元的凈利潤中，歸屬少數股東的部分為7.96億元，歸母凈利潤為-5.84億元。

從權益占比來看，截至期末，母公司所有者權益為298.57億元，少數股東權益186.51億元，占所有者權益的比例分別為61.6%和38.4%。

這與中國鐵建地產的開發模式密切相關。隨著并表合作項目的陸續開展，少數股東權益快速增長帶動了其所有者權益規模的上升，同時也分走了更多利潤。

這一現象從2023年以來尤為明顯。截至2023年6月末，中國鐵建地產少數股東權益為121.63億元，占比總權益的比重為28.6%，而期內的少數股東損益占比凈利潤的60%。

中國鐵建地產的母公司中國鐵建今年上半年實現營業收入5161.37億元，同比減少4.61%；歸母凈利潤119.02億元，同比減少12.80%。

中國鐵建的業務板塊包括工程承包業務、規劃設計咨詢業務、工業制造業務等，期內房地產開發業務產生的營業收入為315.48億元，占營業收入的比重為6.1%。

現金短債比0.55

截至2024年6月末，中國鐵建地產實現了了京津冀、長三角、珠三角等主要城市群的全面布局，在48個城市和海外（莫斯科）布局276個項目，現有項目總建筑面積約8556萬平方米，已開發面積約7174 萬平方米。

中國鐵建地產在中報中坦言，主要房地產項目集中于北京、上海等一線城市以及成都、西安等核心二線城市，土地成本較高，且后期開發需要持續投入資金。若未來的籌資能力不能滿足公司的資金需求，則會對業務發展造成較大影響。

近幾年，中國鐵建地產加大了銀行借款規模并積極發債融資，資產負債率持續處于較高水平。截至2024年6月末，其合并口徑資產負債率為79.36%。

2022年末，中國鐵建地產合并口徑的資產總計為2302.94億元，負債總計為1876.94億元，資產負債率為81.5%，2020年和2021年則分別為83.7%和83.1%。

截至2024年6月末，中國鐵建地產的有息債務余額為949.99億元，相較于期初增加6.43%。其中6個月以內到期的部分為38.59億元。

因新增短期借款融資，中國鐵建地產的短期借款較2024年初增加2797.73%至29億元。加上一年內到期的長期借款和應付債券，短期有息負債總額為280.19億元。

期末現金及現金等價物余額為155.26億元。現金短債比0.55。

今年上半年，中國鐵建地產發行了四筆債券，分別是：24中鐵01、24鐵建房產MTN001、24鐵建房產MTN002、24鐵建房產MTN003，發行金額分別為30億元、15億元、10億元、5億元，利率分別為3.3%、3.00%、3.20%、2.53%，期限均為5年。

另外，中國鐵建房地產在期內還向中國鐵建股份公司資金結算中心拆入三筆資金，共計100億元，其中一筆50億的資金期限為半年，另外兩筆均為3年。

截至期末，中國鐵建地產從中國鐵建已經拆了245.15億元。

相關公司：中鐵建